穩(wěn)住二手房？深圳推廣“帶押過(guò)戶”模式

    證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

    此前，全國(guó)多地推出“帶押過(guò)戶”的二手房交易新模式。1月5日，深圳市住房和建設(shè)局等六部門(mén)印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》的通知，推廣這一交易模式。

    二手房“帶押過(guò)戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款（使用買(mǎi)方的購(gòu)房資金來(lái)償還賣(mài)方的銀行貸款）。根據(jù)方案，在二手房“帶押過(guò)戶”過(guò)程中，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方可選擇適用二手房“帶押過(guò)戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒(méi)有設(shè)立其他抵押的條件。

    方案提出，在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買(mǎi)方一次性付款或買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過(guò)戶”，再逐步推廣至買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵(lì)積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過(guò)戶”積累經(jīng)驗(yàn)。

    過(guò)去，購(gòu)房者辦理二手房交易過(guò)戶，買(mǎi)賣(mài)雙方簽約后須由買(mǎi)方先向銀行提出貸款申請(qǐng)，貸款審批通過(guò)后，賣(mài)方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷(xiāo)登記，然后才可申請(qǐng)辦理二手房過(guò)戶的轉(zhuǎn)移登記和買(mǎi)方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買(mǎi)方銀行放款，向賣(mài)方賬戶支付購(gòu)房款。買(mǎi)賣(mài)雙方不僅要在登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來(lái)往多次，所需的時(shí)間周期也會(huì)很長(zhǎng)，且在全部交易和登記手續(xù)完成之前，賣(mài)方結(jié)清原銀行貸款的費(fèi)用，很多需要借助過(guò)橋資金，房屋過(guò)戶的成本高。有分析人士表示，實(shí)施二手房“帶押過(guò)戶”后，既減輕了過(guò)橋資金煩惱，降低了再入市門(mén)檻，又增加了買(mǎi)賣(mài)雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場(chǎng)上的流通成本，進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。記者發(fā)現(xiàn)，“過(guò)橋資金”也就是市場(chǎng)所說(shuō)的“贖樓費(fèi)”，一直是二手房交易中的灰色地帶，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)非常不明確。

    臨近深圳的東莞已于去年12月30日發(fā)布推行存量商品房“帶押過(guò)戶”模式的通知。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年8月以來(lái)已經(jīng)有超過(guò)20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過(guò)戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州等熱點(diǎn)城市，也有中山、麗水等三四線城市。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，除非買(mǎi)賣(mài)雙方貸款銀行為同一家銀行，有二手房“帶押過(guò)戶”的案例在非同一家銀行實(shí)施的效果似乎并不佳。

    2022年剛剛過(guò)去，深圳二手房市場(chǎng)交易慘淡：二手住宅共成交約21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬，月均成交僅約為1808套。那么，推行二手房“帶押過(guò)戶”模式能否提振市場(chǎng)？

    市場(chǎng)人士認(rèn)為，深圳去年的月均二手房交易量一直在2000套左右徘徊，創(chuàng)近十幾年來(lái)的新低。現(xiàn)在，國(guó)家對(duì)于住房改善、換房需求扶持力度較大。深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場(chǎng)穩(wěn)住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。深圳應(yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，消除各方顧慮，再加上評(píng)估價(jià)模式在深圳已經(jīng)比較成熟，完全可以一步跨到不同銀行“帶押過(guò)戶”。只有這樣，才能縮短交易流程，降低交易成本，最大限度地讓利于民，將二手房交易盤(pán)活，促進(jìn)換房需求良性循環(huán)，促進(jìn)連環(huán)單交易，也能帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定。