穩(wěn)樓市政策措施顯效 機構(gòu)看好板塊投資機會

    本報記者 吳曉璐

    10月10日，A股房地產(chǎn)板塊高開，截至收盤，申萬一級地產(chǎn)指數(shù)逆勢微漲0.05%，其中海泰發(fā)展?jié)q停，天健集團漲幅超過9%。多位市場人士認(rèn)為，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)較好，主要因為近期房地產(chǎn)行業(yè)支持政策持續(xù)加碼。廣發(fā)證券認(rèn)為，“強信用+大布局+低估值”的龍頭房企值得關(guān)注。

    政策支持力度加強

    新房市場或逐漸企穩(wěn)

    近期，房地產(chǎn)行業(yè)政策支持力度加強。據(jù)報道，9月底，工行、建行、中行等六家大行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度，按照要求，每家大行年內(nèi)對房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。據(jù)估計，此次新增房地產(chǎn)融資支持共計達6000億元。

    此外，9月底，中國人民銀行等四部門聯(lián)合出臺相關(guān)政策，包括符合條件的城市可取消首套房貸利率下限、下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率、出售自有住房后1年內(nèi)重購可退個稅等（以下統(tǒng)稱“930”政策）。之后，多地公積金管理中心紛紛下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。

    “動用6000億元為房地產(chǎn)提供信貸支持，對房地產(chǎn)板塊提振力度較大，但后續(xù)仍需觀察銷售數(shù)據(jù)。”東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇在接受《證券日報》記者采訪時表示，“930”政策落地后，也需要關(guān)注對居民需求的提振效果。

    “政策方面對企業(yè)端、需求端均有涉及，政策力度較大、涉及范圍較廣。”談及上述支持舉措，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示，需求端從剛性和改善性住房需求方面給予實質(zhì)性支持，促進居民購房需求釋放。

    今年以來，穩(wěn)樓市政策不斷出臺，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，年內(nèi)各地房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過835次（2021年同期只有482次），同比上漲近73%，9月份單月超過135次。

    克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，9月份百強房企實現(xiàn)銷售金額6269億元，同比下降26.5%，降幅較8月份收窄6.2個百分點；前9個月百強房企銷售金額同比下降45.8%，降幅環(huán)比收窄1.8個百分點，市場銷售在5月份觸底后，降幅已連續(xù)4個月持續(xù)小幅回升，景氣度逐漸恢復(fù)。

    “目前來看，市場仍處于緩慢修復(fù)階段，短期購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間，若多項政策持續(xù)疊加發(fā)力，各地配套政策加快跟進和落實，購房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)。”陳文靜表示。

    保交樓政策落地

    有望獲更多實質(zhì)性進展

    據(jù)鄭州發(fā)布10月6日消息，鄭州全市已排查出的147個已售停工、半停工商品住宅項目中，有145個項目實現(xiàn)全面、實質(zhì)性復(fù)工，鄭州市“保交樓、穩(wěn)民生、保發(fā)展”專項行動取得重要階段性成果。

    我國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽扯面廣，在國民經(jīng)濟中處于重要地位，據(jù)中信證券測算，2020年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈總計貢獻了17.7%的GDP。保交樓對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定意義重大。

    8月份以來，保交樓政策持續(xù)出臺。8月31日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。9月23日，銀保監(jiān)會相關(guān)部門負責(zé)人介紹，銀保監(jiān)會配合住建部、財政部、人民銀行等部門及時出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。

    “中央和地方高度重視保交樓和保穩(wěn)定大局。中央不斷豐富政策工具箱，地方不斷夯實主體責(zé)任，企業(yè)不斷發(fā)揮主動性積極性。整體而言，局部項目出險可以得到妥善解決。”中信證券研報稱。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測，自7月份以來，超30省市出臺保交樓舉措，包括對問題項目“一盤一策”及時協(xié)調(diào)處置、各級領(lǐng)導(dǎo)對項目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機構(gòu)來盤活項目等。

    從效果來看，中信證券研報稱，總體來看，中央及地方陸續(xù)出臺相關(guān)政策，保交樓已經(jīng)取得一定效果。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年8月份，全國房屋竣工面積達4833萬平方米，同比降低2.5%，相比7月份（-36.0%）大幅改善，今年前8個月房屋竣工面積37億平方米，同比降低21.1%，相比前7個月（-23.3%）降幅收窄。

    陳文靜表示，四季度仍是保交樓的關(guān)鍵節(jié)點，此前央行第三季度例會再度強調(diào)，“推動保交樓專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度”。隨著專項借款進一步落地，各地針對停工項目的解決措施亦將不斷落實，保交樓工作有望取得更多實質(zhì)性進展。

    中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，保交樓是一個托底政策，并不足以產(chǎn)生大量全新的、增量的投資，但可以起到穩(wěn)定投資的作用。保交樓是循序漸進的，也是分階段形成投資量的，建議投資者不過分高估短期保交樓政策的作用，也不低估保交樓政策中長期對穩(wěn)定的意義。

    機構(gòu)看好

    地產(chǎn)板塊投資機會

    對于房地產(chǎn)行業(yè)，市場普遍認(rèn)為，后續(xù)政策有望繼續(xù)加碼。邵宇表示，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大，上下游涉及面較廣，對國民經(jīng)濟影響較大，目標(biāo)是保持平穩(wěn)健康發(fā)展。從目前來看，“金九銀十”表現(xiàn)一般，所以政策發(fā)力還需假以時日，對經(jīng)濟積極正面作用預(yù)計在明年一季度顯現(xiàn)。

    張大偉表示，從目前看，市場的信心依然沒有完全恢復(fù)，期待包括存量房貸降息等更大力度政策。從政策預(yù)期看，一線城市需要針對換房改善行為出臺進一步支持政策。

    對于房地產(chǎn)板塊四季度投資機會，多家機構(gòu)表示看好。中國銀河證券認(rèn)為，四季度或是新一輪政策窗口期，前期困擾行業(yè)的主要問題都在逐步解決和修正，接下來行業(yè)將走上弱復(fù)蘇道路，看好房地產(chǎn)板塊四季度行情。

    廣發(fā)證券表示，堅定看好地產(chǎn)板塊整體投資機會，建議提高“強信用+寬布局”配置比例。銷售改善后，強信用房企經(jīng)營杠桿提升，投資市占率或進一步提高，疊加利潤率改善，整體提升了龍頭房企ROE（凈資產(chǎn)收益率）水平，地產(chǎn)股具備兩年以上的中期邏輯。