萬科郁亮：市場(chǎng)收縮過度會(huì)積蓄修復(fù)動(dòng)能 對(duì)未來企穩(wěn)回升有信心

    萬科總裁祝九勝表示，相信萬科下半年銷售業(yè)績(jī)會(huì)比上半年更好

    本報(bào)記者 李昱丞

    8月31日上午，萬科舉行2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝等出席。

    在行業(yè)的艱難時(shí)刻，郁亮或許感覺到有對(duì)外發(fā)聲的必要。自他執(zhí)掌萬科以來，此前僅在接任董事會(huì)主席的2017年出席過中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。面臨挑戰(zhàn)，郁亮并不顯得悲觀。在這次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，他談到了對(duì)市場(chǎng)的看法、談到了近期熱點(diǎn)“保交付”問題，也給出了行業(yè)波動(dòng)下萬科的應(yīng)對(duì)。

    郁亮表示，市場(chǎng)在收縮之后會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能。萬科把安全放在第一位，眼下行業(yè)最重要的是找到生火取暖的辦法，如果不能生火取暖，在冬天里面生存會(huì)受影響。

    重申短期市場(chǎng)筑底判斷    

    相信市場(chǎng)自我修復(fù)能力

    從萬科上半年經(jīng)營(yíng)成績(jī)來看，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2069.16億元，同比增長(zhǎng)23.82%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)122.23億元，同比增長(zhǎng)10.64%，正處于郁亮在年初定下的“企穩(wěn)回升”計(jì)劃之中。不過相比于既定的上半年業(yè)績(jī)，萬科對(duì)未來市場(chǎng)的看法顯然更吸引外界注意。

    在萬科今年6月28日舉辦的2021年度股東大會(huì)上，當(dāng)時(shí)郁亮曾給出他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷：從短期來看，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過程。

    時(shí)隔短短兩個(gè)月，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了許多變化。停貸風(fēng)波影響購(gòu)房者的信心，6月份銷售端短暫回暖的勢(shì)頭被打斷，“保交付”問題的重要性再次得到強(qiáng)化；政策效果尚需時(shí)間，大部分城市地產(chǎn)項(xiàng)目去化率整體仍處低位，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖仍需等待。

    在此次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮重申了其在6月底股東大會(huì)上短期市場(chǎng)筑底的判斷。兩個(gè)月內(nèi)走訪了35個(gè)城市、看了100多個(gè)項(xiàng)目之后，他認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)成交偏低，不會(huì)一直維持在這個(gè)水平。

    “住房的剛需仍然很強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)10萬億元量級(jí)的市場(chǎng)。”郁亮舉例說，房子有自然更替的需求，目前市場(chǎng)中的存量住房按自然更新速度，每年要淘汰10億-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米左右。按照當(dāng)前新開工的降幅，今年新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平，而這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素。

    郁亮認(rèn)為，市場(chǎng)收縮過了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。

    對(duì)于下半年市場(chǎng)，萬科總裁祝九勝在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，相信公司下半年的銷售業(yè)績(jī)會(huì)比上半年的業(yè)績(jī)更好，“主要有四方面原因，一是相信市場(chǎng)會(huì)整體回升；其次，公司會(huì)調(diào)整銷售激勵(lì)政策；第三，目前公司在整合自身銷售力量；第四，會(huì)加強(qiáng)公司銷售能力的提升和培訓(xùn)”。

    注重安全邊際    

    加強(qiáng)產(chǎn)品、服務(wù)能力以“增肌”

    在地產(chǎn)市場(chǎng)下行、出險(xiǎn)房企頻現(xiàn)的當(dāng)下，安全性問題無疑也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。郁亮在會(huì)上表示，當(dāng)前行業(yè)最關(guān)鍵的問題是生火取暖，如果不能生火取暖，在冬天里面生存將會(huì)受到影響。

    “萬科歷來非常重視現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，始終把安全放到第一位，這是萬科始終堅(jiān)持的原則。”郁亮表示，萬科在規(guī)模、債務(wù)方面一直比較克制，所以經(jīng)營(yíng)層面有一定的安全邊際。去年以來萬科采取措施比較早、比較扎實(shí)，銷售回款效率一直保持在比較高的水平上，債務(wù)成本和結(jié)構(gòu)有進(jìn)一步優(yōu)化和提升。盡管上半年市場(chǎng)波動(dòng)超出了所有人的預(yù)期，萬科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍然實(shí)現(xiàn)了凈流入，比去年同期表現(xiàn)更好。

    半年報(bào)顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~82.88億元，同比增長(zhǎng)22.21%。截至6月底，萬科的存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本為3.59%。

    對(duì)于交付，郁亮在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，上半年萬科已經(jīng)平穩(wěn)交付了11.5萬套住宅，目前為止70%的準(zhǔn)業(yè)主在正式交付前都至少去過一次現(xiàn)場(chǎng)查看自己的房屋，萬科不僅是保證交付，還要保證質(zhì)量交付。

    不過在萬科看來，安全只是底線要求。對(duì)于發(fā)展問題，萬科寄希望于產(chǎn)品、服務(wù)等能力的提升。

    “今年工作要求是止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升，上半年從結(jié)果來看還馬馬虎虎。”郁亮評(píng)價(jià)上半年成績(jī)時(shí)表示，關(guān)鍵在于狀態(tài)能否保持，未來取決于背后的能力有沒有提升，肌肉有沒有長(zhǎng)起來，只要有好產(chǎn)品、好服務(wù)，哪怕短期市場(chǎng)環(huán)境有壓力，也一定能熬過去。

    從第二季度成績(jī)看，萬科實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)107.94億元，同比增長(zhǎng)10.65%，已經(jīng)接近2020年同期水平，呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。在經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面，萬科也有一些不錯(cuò)的消息，今年上半年物業(yè)平臺(tái)萬物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)38.2%。

    “萬科業(yè)績(jī)改善和其執(zhí)行力、針對(duì)性的策略和追求有質(zhì)量的利潤(rùn)有關(guān)系。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的雙輪驅(qū)動(dòng)下，目前萬科的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)開始對(duì)整個(gè)收入起到了比較好的平衡作用，物業(yè)板塊的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，相信未來有所期待。

    郁亮坦言，在當(dāng)前的外部環(huán)境下，萬科也有壓力，也有部分經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)不盡如人意。但萬科一直很努力地保持身體機(jī)能的基本平衡和健康，遇到問題解決問題，遇到短板彌補(bǔ)短板，保持不斷跑下去的狀態(tài)，對(duì)未來止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升有信心。

（編輯 白寶玉）