美的置業(yè)年內(nèi)將償付完剩余公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù) 管理層稱(chēng)“明年不會(huì)比今年更差”

    本報(bào)記者 王麗新

    “目前，市場(chǎng)仍然比較嚴(yán)峻，只有銷(xiāo)售端出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)才算恢復(fù)。當(dāng)前，行業(yè)已經(jīng)處于相對(duì)底部，我們相信明年不會(huì)比今年更差。”8月29日，在美的置業(yè)2022年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，美的置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，接下來(lái)不確定因素會(huì)逐步出清，相信隨著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定措施不斷出臺(tái)，消費(fèi)信心、能力仍會(huì)回歸到正常狀況。當(dāng)前，公司還是保持足夠信心，長(zhǎng)期樂(lè)觀的心態(tài)去布局當(dāng)下及未來(lái)業(yè)務(wù)。

    從美的置業(yè)交出的這份中期業(yè)績(jī)考卷來(lái)看，有可圈可點(diǎn)之處，亦有壓力并存。今年上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為316.6億元，同比下降4.2%；毛利為56.69億元，同比下降17.1%；核心凈利潤(rùn)27億元，同比下降了11.8%。

    綜合來(lái)看，在毛利率下行已成行業(yè)大趨勢(shì)下，美的置業(yè)雖未能“獨(dú)善其身”，但公司融資渠道通暢，資信水平邁入民營(yíng)房企第一梯隊(duì)。同時(shí)，上半年公司在投資端也有所發(fā)力，收購(gòu)了8個(gè)項(xiàng)目，完成新增貨值達(dá)62.9億元。

    提及2022年下半年的經(jīng)營(yíng)安排及自身發(fā)展策略，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝表示，對(duì)美的置業(yè)來(lái)講，要以現(xiàn)金流安全作為最主要的經(jīng)營(yíng)原則，平衡好規(guī)模和利潤(rùn)的發(fā)展。他還說(shuō)，會(huì)根據(jù)每個(gè)月的經(jīng)營(yíng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模、大幅度的甩貨行為，這種行為會(huì)傷害企業(yè)的生存基礎(chǔ)，對(duì)公司的利潤(rùn)以及未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展造成巨大的傷害。

    新增權(quán)益貨值62.9億元    

    自去年10月份，某知名房企陷入流動(dòng)性危機(jī)后至今，出險(xiǎn)房企幾乎已不再拿地，同時(shí)多數(shù)房企都在收縮投資。不過(guò)，美的置業(yè)今年上半年有所斬獲。

    “上半年，美的置業(yè)推動(dòng)土儲(chǔ)優(yōu)化，退出弱三線和四線城市，減少權(quán)益貨值8.5億元。同時(shí)，收購(gòu)8個(gè)項(xiàng)目，主要位于二線城市，還通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)新增1宗地塊，合計(jì)新增權(quán)益貨值為62.9億元。”

    對(duì)于收并購(gòu)，王全輝表示，去年9月份開(kāi)始啟動(dòng)合作項(xiàng)目的收并購(gòu)工作，主要收購(gòu)方向是戰(zhàn)略深耕城市以及量級(jí)較高的城市，也退出了九江、大理等城市。

    “收購(gòu)整體較為劃算，收購(gòu)后項(xiàng)目去化速度也較快，快速回籠現(xiàn)金流，對(duì)于資金的占用較少。”王全輝說(shuō)，接下來(lái)的合作項(xiàng)目收購(gòu)，堅(jiān)持項(xiàng)目交付安全為第一考量要?jiǎng)?wù)。

    截至2022年6月30日，美的置業(yè)共有337個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)4294萬(wàn)平方米，二線及以上城市的土儲(chǔ)占比67%。

    “當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)機(jī)會(huì)較多，優(yōu)質(zhì)房企若能趁機(jī)將資產(chǎn)換倉(cāng)，不失為一個(gè)好策略。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，美的置業(yè)作為示范民營(yíng)房企，過(guò)去在三、四線城市投資力度較大，現(xiàn)在則通過(guò)資產(chǎn)換倉(cāng)將投資重心轉(zhuǎn)移至二線城市，資產(chǎn)質(zhì)量得到優(yōu)化。

    年內(nèi)將償付完剩余公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)

    比起投資能力，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，償債能力對(duì)房企生存和發(fā)展更為重要。

    “當(dāng)下，企業(yè)要將現(xiàn)金流管理放在首位，在接下來(lái)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中現(xiàn)金流安全將是立身之本。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，美的置業(yè)的融資能力在同類(lèi)別的民營(yíng)房企的隊(duì)伍中算是較優(yōu)的，在房企普遍流動(dòng)性承壓的環(huán)境下，美的置業(yè)仍然積極拓寬融資渠道，保持較低的融資成本。

    報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)的凈負(fù)債率下降至44.9%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比提升至1.73，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)步下降至70.3%；加權(quán)平均融資成本降至4.60%。截至6月30日，美的置業(yè)有息負(fù)債為531億元人民幣，銀行借款和債券融資合計(jì)占比82%，較年初略升；一年內(nèi)到期融資余額期限占比25%，較年初略降。

    同期，美的置業(yè)現(xiàn)金總量為305億元；銀行授信額度為1533億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度為1056億元；累計(jì)獲得多家銀行并購(gòu)貸390億元和按揭貸專(zhuān)項(xiàng)包360億元。5月份，美的置業(yè)成功發(fā)行10億元公司債，系首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企。

    “公司還債壓力較小，無(wú)美元債，是少數(shù)沒(méi)有美元債的房企，年內(nèi)將償付完剩余公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)。”美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈表示，上半年，在確保流動(dòng)性安全的前提下，有序控降負(fù)債，保剛性還貸以及商票兌付。    

    “信用不是一天建成的，要持之以恒地打造，越是碰到行業(yè)大調(diào)整的時(shí)刻，現(xiàn)金流的管理會(huì)越發(fā)重要。”林戈表示，美的置業(yè)內(nèi)部有一個(gè)現(xiàn)金流預(yù)警機(jī)制，做整個(gè)資金鋪排，在降負(fù)債安排上絕對(duì)不走極端路子，需要適當(dāng)杠桿來(lái)發(fā)展。

    值得關(guān)注的是，對(duì)于房地產(chǎn)過(guò)去十年和未來(lái)十年，郝恒樂(lè)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，上一個(gè)十年，房地產(chǎn)處于高速增長(zhǎng)期，雖然中間有短期的空間波動(dòng)，總體上是螺旋上升的過(guò)程，真正的拐點(diǎn)出現(xiàn)在2020年，2020年是頂峰。

    “2019年，我們隱隱約約感覺(jué)到這個(gè)行業(yè)有點(diǎn)不健康了，供需矛盾巨大。2019年、2020年之后，（有的企業(yè)）繼續(xù)放大杠桿，繼續(xù)加大債務(wù)融資，而且沒(méi)有注重企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本盤(pán)，沒(méi)有注重資產(chǎn)質(zhì)量，會(huì)面臨很大的壓力。2020年之后，行業(yè)天花板往下，緩速下降，量?jī)r(jià)走低。2022年就開(kāi)始集中爆發(fā)，出現(xiàn)債務(wù)違約。”郝恒樂(lè)表示。

    “未來(lái)十年，我們還是認(rèn)為長(zhǎng)期絕對(duì)看好房地產(chǎn)行業(yè)，基于需求存在，這個(gè)行業(yè)就有未來(lái)。只不過(guò)是需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，更加注重質(zhì)量和服務(wù)，更加注重改善型產(chǎn)品需求。”郝恒樂(lè)進(jìn)一步向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“雖然短期壓力仍在，但我們相信明年不會(huì)比今年更差，度過(guò)短周期性壓力后，將來(lái)的供需會(huì)更加健康，行業(yè)中能夠活過(guò)來(lái)的參與者，會(huì)更加理性，對(duì)未來(lái)10年，我們絕對(duì)樂(lè)觀。”

（編輯 上官夢(mèng)露）