房貸利率下行空間打開 專家：新政背后有三重考量

    每經(jīng)評論員 杜恒峰

    5月15日下午，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《通知》表示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。

    自房貸利率從貸款基準利率為錨調(diào)整為“LPR+點數(shù)”以來，居民房貸利率隨LPR及其背后的政策利率（如中期借貸便利，即MLF）而動，此次通過LPR加點的方式統(tǒng)一全國房貸利率下限還屬首次，而這樣的政策調(diào)整背后，實則是監(jiān)管機構在現(xiàn)有市場狀況下兼顧多個矛盾點的選擇。

    首先，這是“兼顧內(nèi)外平衡”的結果。今年以來，除了1月20日LPR一年期和五年期及以上各調(diào)降了10個、5個基點以外，基準利率就并未如市場所預期那樣繼續(xù)下調(diào)。為了降低實體經(jīng)濟融資成本，央行更多地是在貨幣政策數(shù)量和結構上下工夫，比如普惠小微貸款支持工具、設立科技創(chuàng)新再貸款、增加支農(nóng)支小再貸款額度等；同時，央行還通過降準、引導銀行下調(diào)1年期以上定存和大額存單利率等手段，推動銀行融資成本下降，為貸款利率下行創(chuàng)造條件。此外，央行還向中央財政上繳超1萬億元結存利潤，以支持助企紓困、穩(wěn)就業(yè)保民生。央行之所以對價格（即利率）工具如此克制，一個重要原因是要兼顧匯率的穩(wěn)定，避免資金的大進大出，為宏觀經(jīng)濟創(chuàng)造穩(wěn)定的外部金融環(huán)境。如今房貸利率下調(diào)只是調(diào)整了波動點數(shù)，并不涉及LPR或MLF利率的調(diào)整，是既有思路的延續(xù)，對市場來說，降息的預期會進一步下降。

    其次，這是兼顧居民合理購房需求與銀行利潤穩(wěn)定的結果。目前5年期及以上LPR為4.6%，除了少部分城市最近執(zhí)行了4.6%這一下限外，居民房貸利率普遍高于這一水平。央行發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，3月末，個人住房貸款加權平均利率為5.49%；4月份，貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%。無論存量還是增量，居民房貸利率遠高于今年企業(yè)4.4%的平均貸款利率。通常情況下，貸款利率和風險是正相關的，按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良率低于整體貸款，利率按理也應當?shù)陀谄渌J款，但出于樓市調(diào)控的需要，按揭貸款利率被設置在了一個較高的水平，下調(diào)房貸利率下限是支持居民合理購房需求的內(nèi)在要求。此外，房貸利率加點下調(diào)對銀行利潤的影響也是可控的，因為占絕大多數(shù)的存量房貸并不在下調(diào)范圍內(nèi)，加上銀行本身負債成本下降，增量房貸部分利率下調(diào)也并不必然導致這部分利潤縮水。

    第三，這是兼顧“房住不炒”和改善房地產(chǎn)業(yè)資金面的結果。今年4月，全國住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元，其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。要緩解房地產(chǎn)業(yè)面臨的資金難題，提振需求是根本，房貸利率下限下調(diào)顯然有助于提升居民的購房意愿，為開發(fā)商提供寶貴的資金來源。值得注意的是，將央行、銀保監(jiān)會此舉直接等同于降息并不準確，因為購房者實際拿到的利率，既要看不同城市房地產(chǎn)政策的具體要求，更要看銀行的意愿。加點下調(diào)只是打開了房貸利率下降的空間，而不必然等于某個具體的購房者能拿到這樣的優(yōu)惠利率，政策的作用不宜被過度夸大。