中小房企拓展新盈利點 競相布局萬億元級物管市場

    本報記者 王鶴 見習記者 馮雨瑤

    短短一個月時間，重慶本地的中小型房企財信發(fā)展已先后發(fā)布兩則公告，擬拓展物業(yè)業(yè)務。7月12日，財信發(fā)展發(fā)布公告稱，擬5.8億元收購財信智服100%股權。此前的6月11日，財信發(fā)展曾發(fā)布公告表示，擬1.98億元收購安徽誠和物業(yè)100%股權。

    財信發(fā)展連續(xù)收購物業(yè)標的，恰恰是房地產企業(yè)應對新環(huán)境調整業(yè)務重心的一個縮影。克而瑞地產研究中心的數(shù)據(jù)顯示，TOP30上市房企均在不同程度布局物業(yè)管理市場。當前房地產市場已由增量時代邁入存量時代，日漸趨緊的政策環(huán)境在倒逼房企轉換發(fā)展思路，尋求新的盈利增長點。

    “類似收購說明房企對物業(yè)管理市場的認可。目前來看，物業(yè)管理或物業(yè)經(jīng)營領域確實是吸引房企或各類社會資本投資布局的一大方向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《證券日報》記者表示。

    房地產調控政策密集出臺

    房地產調控政策密集出臺、各線城市住房需求分化，是財信發(fā)展布局物業(yè)管理的主要原因。公司在公告中稱，受多重因素影響，公司面臨新的挑戰(zhàn)，亟需找到發(fā)展突破口。

    財信發(fā)展主營房地產開發(fā)與銷售業(yè)務，同時兼有環(huán)保業(yè)務，2020年實現(xiàn)簽約銷售額70.67億元。2021年一季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入5.01億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損2986.95萬元。

    正是這樣一家銷售規(guī)模不及百億元的中小型房企，如今和其他房地產市場參與者一樣，在存量時代面臨政策環(huán)境趨緊的壓力。

    自“三道紅線”和貸款集中度相關政策出臺后，房企融資、供需兩端持續(xù)收緊。據(jù)克而瑞地產研究中心不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年上半年，100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，創(chuàng)2018年以來最低水平。與此同時，房地產貸款增速也持續(xù)下降，監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月末，銀行業(yè)房地產貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低，2021年以來持續(xù)低于各項貸款增速。

    在政策持續(xù)收緊下，中型房企的融資規(guī)模下降最為明顯?？硕鸬禺a研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP31-50的房企今年上半年融資規(guī)模同比減少53.50%至922億元；TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度最小，為23.48%。

    業(yè)內人士認為，TOP31-50房企融資規(guī)模減少一半，主要是因為降杠桿的需要。這類企業(yè)在“踩線”后停止擴張，降負債、抓回款成了他們的唯一選擇。

    “整個行業(yè)面臨‘三道紅線’的監(jiān)管壓力。對中小房企來說，當前行業(yè)集中度逐漸提升，房企之間競爭加劇，留給其發(fā)展的空間越來越小。融資受到嚴格限制，擴張步伐也將被迫放緩。”諸葛找房分析師陳霄對《證券日報》記者表示。

    房企競相布局物管市場

    面對趨緊的政策環(huán)境，邁入存量時代的房企亟需挖掘新的盈利增長點。

    對于此次入局物業(yè)管理市場，財信發(fā)展在公告中指出，自2014年開始物管行業(yè)進入蓬勃發(fā)展階段，行業(yè)集中度持續(xù)提升，增值服務開始多樣化。另外，相關政策的出臺為物管行業(yè)的發(fā)展提供了利好支持。2021年3月份，“十四五”規(guī)劃發(fā)布，養(yǎng)老、托育、家政等多經(jīng)類業(yè)務、智慧社區(qū)、城市治理等熱點領域再次被提及，物管行業(yè)的發(fā)展方向日漸清晰。中國指數(shù)院預計，到2022年，全國基礎物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。

    物管行業(yè)正在成為新的風口，房企紛紛加大布局力度。據(jù)了解，龍頭上市房企均在不同程度布局物業(yè)管理市場。自去年下半年以來，房企分拆物業(yè)板塊上市也拉開帷幕。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年，物業(yè)公司上市數(shù)量達到14家。其中，僅僅2020年四季度，就有11家物業(yè)公司上市。恒大物業(yè)、華潤萬象生活等物業(yè)巨頭選擇登陸港交所。

    談及房企在物管行業(yè)的未來發(fā)展趨勢，嚴躍進對《證券日報》記者表示：“關鍵要看物管行業(yè)日后會形成什么樣的新格局或新的競爭模式。目前來看，房地產企業(yè)需要一些新的投資和經(jīng)營模式，否則經(jīng)營壓力還是很大。從實際發(fā)展進程來看，房地產企業(yè)還需在互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字化等技術方面進行一些創(chuàng)新。”