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中小房企拓展新盈利點 競相布局萬億元級物管市場

2021-07-14 01:01  來源:證券日報 王鶴 馮雨瑤

    本報記者 王鶴 見習記者 馮雨瑤

    短短一個月時間,重慶本地的中小型房企財信發(fā)展已先后發(fā)布兩則公告,擬拓展物業(yè)業(yè)務。7月12日,財信發(fā)展發(fā)布公告稱,擬5.8億元收購財信智服100%股權。此前的6月11日,財信發(fā)展曾發(fā)布公告表示,擬1.98億元收購安徽誠和物業(yè)100%股權。

    財信發(fā)展連續(xù)收購物業(yè)標的,恰恰是房地產企業(yè)應對新環(huán)境調整業(yè)務重心的一個縮影。克而瑞地產研究中心的數(shù)據(jù)顯示,TOP30上市房企均在不同程度布局物業(yè)管理市場。當前房地產市場已由增量時代邁入存量時代,日漸趨緊的政策環(huán)境在倒逼房企轉換發(fā)展思路,尋求新的盈利增長點。

    “類似收購說明房企對物業(yè)管理市場的認可。目前來看,物業(yè)管理或物業(yè)經(jīng)營領域確實是吸引房企或各類社會資本投資布局的一大方向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《證券日報》記者表示。

    房地產調控政策密集出臺

    房地產調控政策密集出臺、各線城市住房需求分化,是財信發(fā)展布局物業(yè)管理的主要原因。公司在公告中稱,受多重因素影響,公司面臨新的挑戰(zhàn),亟需找到發(fā)展突破口。

    財信發(fā)展主營房地產開發(fā)與銷售業(yè)務,同時兼有環(huán)保業(yè)務,2020年實現(xiàn)簽約銷售額70.67億元。2021年一季度,公司實現(xiàn)營業(yè)收入5.01億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損2986.95萬元。

    正是這樣一家銷售規(guī)模不及百億元的中小型房企,如今和其他房地產市場參與者一樣,在存量時代面臨政策環(huán)境趨緊的壓力。

    自“三道紅線”和貸款集中度相關政策出臺后,房企融資、供需兩端持續(xù)收緊。據(jù)克而瑞地產研究中心不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù),2021年上半年,100家典型房企的融資額為6090億元,同比下降34%,環(huán)比下降29%,創(chuàng)2018年以來最低水平。與此同時,房地產貸款增速也持續(xù)下降,監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示,截至2021年4月末,銀行業(yè)房地產貸款同比增長10.5%,增速創(chuàng)8年來新低,2021年以來持續(xù)低于各項貸款增速。

    在政策持續(xù)收緊下,中型房企的融資規(guī)模下降最為明顯??硕鸬禺a研究中心數(shù)據(jù)顯示,TOP31-50的房企今年上半年融資規(guī)模同比減少53.50%至922億元;TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度最小,為23.48%。

    業(yè)內人士認為,TOP31-50房企融資規(guī)模減少一半,主要是因為降杠桿的需要。這類企業(yè)在“踩線”后停止擴張,降負債、抓回款成了他們的唯一選擇。

    “整個行業(yè)面臨‘三道紅線’的監(jiān)管壓力。對中小房企來說,當前行業(yè)集中度逐漸提升,房企之間競爭加劇,留給其發(fā)展的空間越來越小。融資受到嚴格限制,擴張步伐也將被迫放緩。”諸葛找房分析師陳霄對《證券日報》記者表示。

    房企競相布局物管市場

    面對趨緊的政策環(huán)境,邁入存量時代的房企亟需挖掘新的盈利增長點。

    對于此次入局物業(yè)管理市場,財信發(fā)展在公告中指出,自2014年開始物管行業(yè)進入蓬勃發(fā)展階段,行業(yè)集中度持續(xù)提升,增值服務開始多樣化。另外,相關政策的出臺為物管行業(yè)的發(fā)展提供了利好支持。2021年3月份,“十四五”規(guī)劃發(fā)布,養(yǎng)老、托育、家政等多經(jīng)類業(yè)務、智慧社區(qū)、城市治理等熱點領域再次被提及,物管行業(yè)的發(fā)展方向日漸清晰。中國指數(shù)院預計,到2022年,全國基礎物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。

    物管行業(yè)正在成為新的風口,房企紛紛加大布局力度。據(jù)了解,龍頭上市房企均在不同程度布局物業(yè)管理市場。自去年下半年以來,房企分拆物業(yè)板塊上市也拉開帷幕。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年下半年,物業(yè)公司上市數(shù)量達到14家。其中,僅僅2020年四季度,就有11家物業(yè)公司上市。恒大物業(yè)、華潤萬象生活等物業(yè)巨頭選擇登陸港交所。

    談及房企在物管行業(yè)的未來發(fā)展趨勢,嚴躍進對《證券日報》記者表示:“關鍵要看物管行業(yè)日后會形成什么樣的新格局或新的競爭模式。目前來看,房地產企業(yè)需要一些新的投資和經(jīng)營模式,否則經(jīng)營壓力還是很大。從實際發(fā)展進程來看,房地產企業(yè)還需在互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字化等技術方面進行一些創(chuàng)新。”

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