實(shí)探鄭州樓市：新房更受青睞 人口紅利持續(xù)

    本報(bào)記者 肖艷青

    “今年鄭州的新房?jī)r(jià)格平均上漲1000元/平方米，有的樓盤每平方米漲兩三千元，近期成交量還比較大，現(xiàn)在三環(huán)以內(nèi)基本沒(méi)有新房了。”《證券日?qǐng)?bào)》記者日前在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)走訪時(shí)，多位房地產(chǎn)銷售人士如是說(shuō)。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，今年以來(lái)，鄭州樓市新房更受剛需青睞，新房的成交價(jià)和成交量上漲幅度均大于二手房。

    新房更受歡迎

    據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月份鄭州市商品房銷售面積分別為：60萬(wàn)平方米、108.37萬(wàn)平方米、171.06萬(wàn)平方米、258.09萬(wàn)平方米。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份鄭州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%、0.5%、0.8%、0.7%。分別同比上升-0.6%、0.3%、1.2%、1.8%。

    從上述數(shù)據(jù)可以看出，1-4月份鄭州樓市新房市場(chǎng)處于“量?jī)r(jià)齊升”狀態(tài)，但4月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄。

    對(duì)此，獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論員周正國(guó)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)：“一般量升大多帶動(dòng)價(jià)升，鄭州新房去化增加到三倍，價(jià)格環(huán)比基本不動(dòng)，確實(shí)不容易。應(yīng)該是低價(jià)房交易量大的原因。”

    然而5月份鄭州樓市熱度處于下降狀態(tài)，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入5月中下旬，開(kāi)盤市場(chǎng)熱度下滑，多數(shù)項(xiàng)目以平推為主。5月17日-5月23日鄭州市有4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，共推出506套商品房，成交243套，平均去化率48%。環(huán)比前一周，開(kāi)盤項(xiàng)目數(shù)量減少2個(gè)，推房量及供應(yīng)量分別下降22%、45%，去化率降低20個(gè)百分點(diǎn)。

    “目前來(lái)說(shuō)，在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)大家還是傾向于買新房，去年開(kāi)發(fā)商回籠資金清庫(kù)存，再加上年底促銷力度也比較大，現(xiàn)在三環(huán)及以內(nèi)的新房基本賣完了”，世家房產(chǎn)管南片區(qū)某店長(zhǎng)王偉告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，2017年之前曾經(jīng)出現(xiàn)新房和二手房倒掛現(xiàn)象，大家買房都不愿意出三環(huán)，都愿意買三環(huán)以內(nèi)的二手房，現(xiàn)在隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的追求，以及鄭州多條地鐵線路的開(kāi)通，交通更便利了，三環(huán)外的新房更受剛需階層以及改善住房階層的歡迎。

    “我是有改善住房條件的打算，原本是想買多層房，但是多層樓房大多已有20多年的房齡，如果自己買來(lái)住幾年，然后再出手就不容易，因?yàn)楝F(xiàn)在老舊小區(qū)只修不拆，房齡長(zhǎng)的房子貸款受限，除非是學(xué)區(qū)房不用考慮這些因素，所以說(shuō)現(xiàn)在只能考慮買新房，或者是二手房中配套設(shè)施齊全的次新房。”市民徐先生坦言道。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，準(zhǔn)備結(jié)婚或者已婚的剛需階層大多考慮買新房，改善住房階層有選新房的，也有的選擇二手房中的配套設(shè)施齊全的次新房；家里有學(xué)生的購(gòu)房者首先考慮學(xué)區(qū)房?？傮w來(lái)說(shuō)，購(gòu)房需求更偏向于配套設(shè)施齊全，更人性化的新社區(qū)。

    此外，6月3日鄭州將迎來(lái)今年第一次土拍，受此消息影響，5月29日網(wǎng)傳北龍湖新房某樓盤每平方米上漲兩千元。

    二手房?jī)r(jià)平穩(wěn)

    二手房市場(chǎng)行情遠(yuǎn)不如新房。

    據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月份鄭州二手房銷售面積分別為58.94萬(wàn)平方米、43.81萬(wàn)平方米、55.65萬(wàn)平方米、76.71萬(wàn)平方米。二手房?jī)r(jià)存在不同程度的下跌，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份鄭州市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%、0.5%、0.5%；分別同比下降3%、2.8%、1.7%、0.7%。

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，5月中下旬，二手房市場(chǎng)價(jià)環(huán)比繼續(xù)上漲，漲幅0.2%，掛牌量134491套，環(huán)比下降3%，除經(jīng)開(kāi)區(qū)外，其余7個(gè)主要城區(qū)二手房掛牌量均環(huán)比下跌。

    “房齡越長(zhǎng)貸款的年限和金額受限越多，那些環(huán)境不太好，配套設(shè)施不夠齊全，地理位置較偏的老舊小區(qū)的房子不太好賣，但是學(xué)校周邊，交通便利，配套設(shè)施齊全，環(huán)境好的小區(qū)二手房?jī)r(jià)格還是很堅(jiān)挺的，總體上來(lái)說(shuō)，目前二手房?jī)r(jià)格還是比較平穩(wěn)的，現(xiàn)在二手房從掛網(wǎng)上到以符合市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格成交一般需要半年時(shí)間，但是好的房源成交更快。”王偉坦言道。

    21世紀(jì)房產(chǎn)中介銷售人員齊鵬告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)：現(xiàn)在老舊小區(qū)只修不拆，房齡比較長(zhǎng)的二手房貸款受限，存在降價(jià)兩三次才賣出去的情況，去年疫情對(duì)二手房沖擊還是比較大的，有些做生意的人急需資金周轉(zhuǎn)，出售的價(jià)格比較低。

    “2017年那時(shí)候二手房?jī)r(jià)格高，一系列調(diào)控措施出臺(tái)之后，二手房市場(chǎng)逐漸冷下來(lái)，不過(guò)目前價(jià)格也跌到底了，現(xiàn)在是買房的好時(shí)候。”世家房產(chǎn)中介銷售人員秦明道。

    人口紅利持續(xù)

    在“長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”的房地產(chǎn)周期下，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍享有人口紅利。

    近幾年，國(guó)家中心城市、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展，鄭洛新國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)等一系列國(guó)家戰(zhàn)略落地鄭州，釋放空前的利好效應(yīng)，鄭州進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的“黃金機(jī)遇期”。以鄭州為中心，2小時(shí)航空圈覆蓋全國(guó)90%以上人口和市場(chǎng)，2小時(shí)高鐵圈覆蓋4億人口的生活和消費(fèi)，人流、物流、商流、資金流、信息流加速向鄭州集聚。鄭州市加速構(gòu)建的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，釋放更多就業(yè)機(jī)會(huì)。持續(xù)優(yōu)化提升營(yíng)商環(huán)境，讓鄭州越來(lái)越宜居宜業(yè)宜商，展現(xiàn)出了超強(qiáng)的人口吸納能力和城市活力。

    據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，十年間，鄭州常住人口增加397.4萬(wàn)人，達(dá)到1260.1萬(wàn)人，成為河南省唯一常住人口超過(guò)1000萬(wàn)人的城市。十年來(lái)，鄭州常住人口保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增量占全國(guó)增量的5.5%，占河南省的74.4%；增速比全國(guó)和河南省分別高出40.7個(gè)和40.4個(gè)百分點(diǎn)，十年平均增速比全國(guó)和河南均高出3.3個(gè)百分點(diǎn)。

    貝殼研究院研究認(rèn)為，鄭州作為人口大省河南的省會(huì)城市光環(huán)效應(yīng)顯著，其對(duì)各地級(jí)市人口的吸納能力突出，省內(nèi)購(gòu)房客戶占比達(dá)到93.7%，也即是每10個(gè)購(gòu)房客戶中，至少有9個(gè)都是河南老鄉(xiāng)。

    2021年鄭州市中招政策新變化，公辦、民辦普通高中原則上實(shí)行屬地招生，不再面向全省招生。也就意味著，關(guān)上了河南省非鄭州戶籍和學(xué)籍的學(xué)生進(jìn)入鄭州享受優(yōu)質(zhì)教育資源的大門，勢(shì)必會(huì)加速人口的入流。

    齊鵬說(shuō)：“河南的高校大多集中在鄭州，今年大約有70萬(wàn)的畢業(yè)生，大多會(huì)到鄭州就業(yè)。隨著河南‘米’字形高鐵網(wǎng)的開(kāi)通，縮短了周邊各地市到鄭州的時(shí)間，到鄭州買房居住的人逐漸增多，鄭州的剛性需求逐漸增大，除了去年疫情期間，鄭州的房?jī)r(jià)一直在緩慢上漲。”

    （注：文中銷售人員姓名均為化名）

（編輯 上官夢(mèng)露）