“瘋狂”的法拍房

    近日，2020年廣東省住宅法拍房研究報告發(fā)布會提供的一組數(shù)據(jù)顯示，2020年，廣東省成交的法拍房套數(shù)為10742套，成交金額為247億元，報名參與人數(shù)達66439人，同比上漲28%。

    按上述數(shù)據(jù)計算，這也就意味著，過去一年，廣東省每一套成交的法拍房平均有6.18人報名參與搶購，高于2019年的平均數(shù)5.16人。

    根據(jù)報告，過去一年，廣東省法拍房成交總金額前三名的城市分別為深圳（102.2億元）、廣州（46.1億元）、佛山（30億元）。

    《中國經(jīng)營報》記者注意到，在深圳，法拍房市場的競爭尤為激烈。2020年，參與法拍房的報名人數(shù)為16139人，同比上升60%。廣東省成交價前十的法拍房有9套出自深圳。

    自2020年下半年開始，深圳樓市調(diào)控頻繁。阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，深圳2020年的法拍房拍賣情況以7月份為分水嶺，法拍房供應(yīng)量明顯高于前期。價格低于市場價、有撿漏機會等成為部分人群對法拍房趨之若鶩的主要原因。

    不過，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師對記者表示，事實上，法拍房具有許多不可控性，風(fēng)險較高。其提醒，買家在購買法拍房時不能只關(guān)注位置和價格，對包括但不限于法拍房的產(chǎn)權(quán)情況、抵押、查封等，須與負責(zé)拍賣的法官、工作人員充分溝通，以及到產(chǎn)權(quán)登記部門核實、現(xiàn)場查看房屋等。

    156輪競價拍豪宅

    法拍房，即司法拍賣房，是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權(quán)。

    3月18日，廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同在“2020年廣東省住宅法拍房研究報告會”上透露，2020年底，全國銀行業(yè)不良貸款余額3.5萬億元，不良貸款率達1.92%。2020年全年，銀行業(yè)共處置不良資產(chǎn)3.02萬億元。

    分析認為，法拍房市場快速發(fā)展的主要原因包括銀行等金融行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模日益擴大；最高人民法院規(guī)范了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺快速發(fā)展，實現(xiàn)了拍賣網(wǎng)絡(luò)化、高效化；廣東省高院全面落實“不動產(chǎn)清場交付”，司法環(huán)境健全；法拍房價格低于二手房價格，給購房者一個新的購房平臺。

    會上發(fā)布的《2020年廣東省住宅法拍房研究報告》顯示，2020年，廣東省法拍房成交均價的前三名分別為深圳5.06萬元/平方米，廣州2.45萬元/平方米，東莞1.66萬元/平方米。

    值得注意的是，過去一年，廣東省法拍房成交率最高的城市分別是東莞（68%）、深圳（60%）、珠海（56%）。而這三個城市同時也是成交折扣率（成交價/評估價）最高的前三名，其中，深圳為133%，東莞為119%，珠海為105%。分析認為，這些城市在2020年的房價水平上漲過快，法拍房的評估價跟不上市場價。

    不過，數(shù)據(jù)顯示，2020年，廣東省有52.87%的法拍房成交價高于評估價。按此計算，購房者需具有超過評估價的預(yù)算，才能有超過五成的機會購買到意向法拍房。

    記者注意到，在熱門房源方面，過去一年，廣東省成交總價最高的法拍房位于深圳福田區(qū)香蜜湖。據(jù)了解，該套房源建面347.77平方米，稅費超過800萬元，這場拍賣吸引了3.06萬次圍觀，共411人設(shè)置提醒，6人報名。該豪宅的起拍價為5191.13萬元，經(jīng)過156輪競價，最終以9191.13萬元的價格成交，溢價率達77%。

    與此同時，記者在阿里拍賣網(wǎng)上查詢到，2020年5月第二次開拍的一套位于深圳寶安中心區(qū)核心位置的雙拼房房源（獨棟別墅），起拍價為6445.22萬元，評估價為6577.8萬元，最終成交價為6900.22萬元，共吸引了185.43萬次圍觀，可謂“網(wǎng)紅盤”。

    王玉臣認為，法拍房的價格往往比正常房屋要低很多，有的起拍價甚至只有正常價格的80%左右，使得一些購房者比較偏愛這類房產(chǎn)。但他提醒，購買法拍房存在以下隱性風(fēng)險，首先是房產(chǎn)的占有使用問題，即認購人通過競拍拿下了房屋的所有權(quán)，但房子的占有使用實際上被原房主的債權(quán)人或家人掌握，他們拒不配合，導(dǎo)致認購人買了房子也無法實際使用處分。

    其次是房屋的產(chǎn)權(quán)問題。部分機構(gòu)執(zhí)行拍賣時為了盡快變現(xiàn)，可能存在沒有對房子的產(chǎn)權(quán)作周密的調(diào)查或要求。如此一來，對于產(chǎn)權(quán)本身有問題的房子，即使競拍成功也可能面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險。此外，房產(chǎn)被多重查封、抵押；有大量欠款；房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)存在問題；房屋可能掛有戶口無法遷出等，都是認購人需要警惕的方面。

    對此，王玉臣建議，認購人首先對房產(chǎn)信息一定要認真仔細查看。其次，與負責(zé)拍賣的法官、工作人員充分溝通，到現(xiàn)場查看房屋以及到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢嵎课菔欠駫煊袘艨凇Ｗ詈?，可通過中國裁判文書網(wǎng)和最高院的執(zhí)行信息網(wǎng)查詢原房主的相關(guān)裁判文書和執(zhí)行信息，了解房產(chǎn)存在的糾紛或者其他問題。

    多地法拍房納入限購

    法拍房火熱背后，深圳在2020年因“萬人搖號”、房價上漲、“打新熱潮”屢上熱搜。

    但從2020年7月15日開始，風(fēng)向有所變化，深圳市住建局等相關(guān)部門重拳出擊，出臺了多項政策，包括調(diào)高了深圳購房資格的門檻，還嚴格限制“假離婚”購房、打擊首付貸等。2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，意在引導(dǎo)市場理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期。

    密集的調(diào)控與樓市的火熱不無關(guān)系。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年2月～2021年2月，深圳二手房的銷售價格出現(xiàn)環(huán)比連續(xù)上漲。其中，2020年3月～2020年9月，環(huán)比漲幅均超1%；2021年1月份環(huán)比漲幅也高達1.7%。

    在二手房價格虛高、交易趨于困難的情況下，部分有購房需求、資金相對較少的買家會將目光聚焦到低于市場價、且不受指導(dǎo)價限制的法拍房身上。只不過，在深圳，法拍房同樣須遵循當(dāng)?shù)叵拶徴摺?/p>

    放眼全國，浙商資產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年全國網(wǎng)絡(luò)司法拍賣年度報告》顯示，2020年，全國司法拍賣房產(chǎn)共計約51.67萬次，同比增長2.4%。

    法拍房被熱捧的同時，也引來了相關(guān)部門的關(guān)注。近段時間以來，全國多地將法拍房納入限購范圍。

    繼2017年北京法拍房實施“限購”之后，2021年1月，上海首次將法拍房納入限購，購買法拍房需具備本市購房資格。

    2021年3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》顯示，將進一步加強住房限購，規(guī)定參與本市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策。

    據(jù)此前媒體報道，3月3日當(dāng)天，在阿里拍賣平臺上，有多套法拍房被法院緊急撤回，部分撤回原因顯示為“杭州市政府不動產(chǎn)限購，重新制定拍賣公告”“杭州司法拍賣住房限購”等。另外，還有部分杭州區(qū)域房源中止拍賣。

    3月22日，成都發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，即日起，法拍房被納入限購及限售行列。

    值得注意的是，同在今年3月，銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛，“很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。”

    郭樹清進一步表示，2021年是“十四五”開局之年，銀保監(jiān)會將把防范風(fēng)險作為金融業(yè)的永恒主題，毫不松懈地監(jiān)控和化解各類金融風(fēng)險，強化金融法治，完善長效機制。

    記者注意到，2021年以來，房地產(chǎn)市場政策迭出，銀行房貸審批收緊，各地樓市調(diào)控政策不斷加碼，“補丁”政策也逐步升級。而目前，北京、上海、廣東、深圳等地明確表態(tài)嚴防經(jīng)營貸流入樓市，一場針對違規(guī)挪用“經(jīng)營貸”炒房的“大圍剿”不斷鋪開。