中小房企業(yè)績(jī)堪憂(yōu) 龍頭房企大概率完成銷(xiāo)售目標(biāo)

    數(shù)據(jù)顯示，截至12月22日，A股12家上市房企披露2020年全年業(yè)績(jī)預(yù)告，4家預(yù)喜。已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企業(yè)績(jī)分化較為明顯。部分中小房企受疫情、變更會(huì)計(jì)計(jì)量方式、融資環(huán)境變化等因素影響，業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大的不確定性。相比之下，大中型房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較多，盈利能力較好。

    業(yè)績(jī)分化明顯

    天房發(fā)展預(yù)計(jì)2020年全年業(yè)績(jī)存在較大不確定性。公司指出，2020年受疫情影響，公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)放緩，項(xiàng)目的開(kāi)工、施工，特別是銷(xiāo)售情況不及預(yù)期；同時(shí)，金融政策收緊導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)需求及行業(yè)格局被頭部企業(yè)重構(gòu)，中小型、地域型房企生存環(huán)境惡化；此外，疫情及金融政策等因素致使公司項(xiàng)目所在地區(qū)商業(yè)、住宅產(chǎn)品平均成交價(jià)格亦處于下降趨勢(shì)。經(jīng)公司財(cái)務(wù)部門(mén)初步預(yù)測(cè)，公司2020年度歸屬母公司的凈利潤(rùn)與去年同期相比，存在大幅下降或虧損的可能。

    有的中小房企由于連續(xù)虧損，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。以*ST新光為例，公司預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-9218.62萬(wàn)元，歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)為-10.12億元。主要系違規(guī)擔(dān)保事項(xiàng)收到法院判決新增預(yù)計(jì)負(fù)債6.51億元，以及前期判決本期增加的應(yīng)計(jì)利息擔(dān)保損失2.58億元所致。公司正在努力通過(guò)債務(wù)重組消除非經(jīng)營(yíng)損益對(duì)公司當(dāng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響。若公司債務(wù)重組計(jì)劃實(shí)施不成功，公司預(yù)計(jì)2020年度年初至下一報(bào)告期末的累計(jì)凈利潤(rùn)可能為虧損。公司2018年度、2019年度已經(jīng)持續(xù)兩年虧損，根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》，若公司2020年度持續(xù)虧損，公司將面臨暫停上市的風(fēng)險(xiǎn)。公司提請(qǐng)廣大投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

    部分大中型房企稱(chēng)由于項(xiàng)目交付主要集中在四季度，預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)增幅較大。以濱江集團(tuán)為例，公司預(yù)計(jì)2020年全年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為22.84億元至26.10億元，同比增長(zhǎng)40%至60%。公司指出，報(bào)告期內(nèi)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)主要來(lái)自于房地產(chǎn)項(xiàng)目的交付。2020年度有多個(gè)項(xiàng)目交付且主要集中在第四季度。報(bào)告期內(nèi)，有息負(fù)債的穩(wěn)健提升帶來(lái)財(cái)務(wù)費(fèi)用的增長(zhǎng)，預(yù)售樓盤(pán)的增加帶來(lái)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的增長(zhǎng)，項(xiàng)目的增長(zhǎng)帶來(lái)管理費(fèi)用的增長(zhǎng)，將對(duì)2020年度凈利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響。綜上，預(yù)計(jì)公司2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)相比上年同期增長(zhǎng)幅度在40%至60%之間。

    銷(xiāo)售目標(biāo)完成不一

    進(jìn)入12月，房企陸續(xù)公布前11個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。就年度目標(biāo)完成率而言，規(guī)模房企間的分化進(jìn)一步加劇。

    克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，在年內(nèi)設(shè)定業(yè)績(jī)目標(biāo)的36家規(guī)模房企中，超六成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上。其中，恒大、金茂、濱江、越秀、時(shí)代5家房企在11月提前超額完成了全年目標(biāo)。但也有近三成房企的目標(biāo)完成率在85%至90%之間，另有5家房企的目標(biāo)完成率尚不及85%。

    中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，部分房企前11個(gè)月銷(xiāo)售金額已經(jīng)超過(guò)2019年全年水平。其中，包括一些在疫情暴發(fā)初期主動(dòng)調(diào)低全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的企業(yè)。

    對(duì)此，有房產(chǎn)觀(guān)察人士指出，房企已經(jīng)到了增速換擋期，能做到減速增長(zhǎng)的已經(jīng)是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，很多企業(yè)能保持穩(wěn)定增長(zhǎng)很不容易。有房企率先調(diào)低增速目標(biāo)，對(duì)應(yīng)的相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)也會(huì)降低。主動(dòng)調(diào)低業(yè)績(jī)目標(biāo)會(huì)影響股價(jià)和估值，但這相當(dāng)于提前釋放利空、拉長(zhǎng)消化期。

    易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)內(nèi)而言，設(shè)定預(yù)期業(yè)績(jī)目標(biāo)有利于分解全年度的銷(xiāo)售目標(biāo)，尤其對(duì)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)、相應(yīng)的職能部門(mén)甚至是開(kāi)發(fā)投資拿地部門(mén)有一個(gè)較為明確的約束。業(yè)績(jī)目標(biāo)完成的好不好，將直接影響資本市場(chǎng)對(duì)房企資金鏈、融資、銷(xiāo)售等能力的判斷，業(yè)績(jī)目標(biāo)不僅僅是一個(gè)數(shù)字，背后是一系列的綜合因素的反應(yīng)。

    方正證券研報(bào)指出，11月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售韌性依然強(qiáng)勁，全口徑銷(xiāo)售額單月同比增速19.5%，累計(jì)同比增速持續(xù)增長(zhǎng)至10.3%，TOP20中半數(shù)房企的銷(xiāo)售目標(biāo)率已超過(guò)90%，八成房企目標(biāo)完成率超過(guò)85%，龍頭房企完成銷(xiāo)售目標(biāo)已是大概率事件。在權(quán)益口徑增速低于全口徑、新推項(xiàng)目權(quán)益比有所下滑、融資收緊的大背景下，房企合作增多，在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，龍頭房企憑借自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，對(duì)權(quán)益的管控更具主動(dòng)性。整體來(lái)看，龍頭房企有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

    積極布局明年行情

    值得注意的是，隨著年末臨近，不少房企開(kāi)始積極拿地，布局來(lái)年行情，土地市場(chǎng)再次活躍。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年12月14日至12月20日，40個(gè)城市共成交土地203宗，較上周增加56宗，成交面積887萬(wàn)平方米，較上周增加259萬(wàn)平方米；西安、武漢成交量較大。40個(gè)主要城市成交總金額962億元，較上周增加329億元，上海出讓金額居前。

    12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)，部署2021年工作總體要求和重點(diǎn)任務(wù)。會(huì)議提出穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

    對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，實(shí)際上這里提及的五個(gè)機(jī)制的內(nèi)容，即“政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管”，這個(gè)表述就把調(diào)控的事前和事后、市場(chǎng)化和行政化的手段等進(jìn)行了結(jié)合，具有積極的作用。后續(xù)預(yù)計(jì)長(zhǎng)效機(jī)制方面，四大價(jià)格監(jiān)管體系會(huì)形成，包括一手房?jī)r(jià)格體系、二手房?jī)r(jià)格體系、租賃市場(chǎng)價(jià)格體系和地價(jià)監(jiān)管體系。

    針對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展將是各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的主旋律。未來(lái)，各地房地產(chǎn)調(diào)控依然由各城市主導(dǎo)，避免政策調(diào)控一刀切。同時(shí)，不排除有部分城市政策調(diào)整。