長沙市明確商品房價格構(gòu)成 嚴控房企項目利潤 虛增成本難上加難

    12月11日，長沙市發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》（簡稱《通知》），進一步加強商品住房價格管理，明確價格由“成本+利潤+稅金”三部分組成，規(guī)定平均利潤率為6%-8%。《通知》自12月11日起開始執(zhí)行。

    限價同時防“避稅”

    《通知》的發(fā)布被市場認為是長沙市新房市場限價政策的2.0版，限價房源由限價商品房擴大至全部商品房。2017年發(fā)布的《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》顯示，限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成，平均利潤率為6%-8%。

    根據(jù)上述《通知》，成本主要由樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、行政事業(yè)性收費和基金組成。利潤是指商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定計提的利潤，平均利潤率為6%-8%。稅金按國家稅法和有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

    需要強調(diào)的是，《通知》對不得計入商品住房價格的費用進行了特別規(guī)定，賠償金、違約金、滯納金、罰款、經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)費、安裝費、辦公用房均不得計入商品住房價格。這意味著房企要想實現(xiàn)盈利，營銷過程中的銷售成本需要進一步管控。

    “房地產(chǎn)企業(yè)存在虛增成本的情況。一方面是為了達到避稅的目的；另一方面，虛增成本還可以提高定價。上述文件出臺后，可以有效管控這兩個方面。”某上市公司財務(wù)人員對中國證券報記者表示。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，限制利潤的做法，有助于防范房企隨意虛高報價、過度追求利潤等。對于一些類似財務(wù)和營銷等費用過高的企業(yè)而言，利潤自然難以做高。這會鞭策房企積極進行科學的項目投資和操盤。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，《通知》提到的政策屬于限價范疇，目的是管控房價上漲。相比簡單的限價，限制利潤率的做法更加復(fù)雜，動態(tài)指標更多，拿地成本、建安成本、配套成本都有很大的變動空間。上述政策對前期低成本拿地的房企影響較大。

    嚴躍進表示，從這兩年全國樓市限價政策看，地方政府對地價的把控是關(guān)鍵。此次對利潤率的管控是一種限價上的創(chuàng)新。

    房企利潤被壓縮

    中銀國際證券研報顯示，2019年前三季度，地產(chǎn)板塊上市公司主營業(yè)務(wù)收入和歸母凈利潤增速分別為19.2%和9%，分別較2019年上半年收窄1.2個百分點和3.3個百分點。利潤率方面，板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%，分別較2019年上半年下降1.1個百分點和1.5個百分點。

    長沙此次發(fā)布的《通知》規(guī)定商品房項目平均利潤率為6%-8%，低于2019年前三季度行業(yè)整體10.3%的利潤率，相關(guān)房企利潤率可能會受影響。但張大偉認為，6%-8%的利潤率不算低，如果能保證這個利潤率，對房企而言是可以接受的。2019年以來，長沙地區(qū)出讓的地塊基本以限價地塊為主，項目本身利潤有限。此次出臺的6%-8%的利潤率是上限，不排除不少項目會和北京地區(qū)的限競房一樣陷入微利或虧損境地。

    多位業(yè)內(nèi)人士則表示，房企凈利潤因該政策而下降難以避免，不排除部分項目的凈利潤降至5%左右。但房企開發(fā)新盤項目往往分一、二、三期等多期，某一期項目凈利受影響對房企整體業(yè)績影響相對有限，特別是對大型房企而言。

    專家：讓定價更加科學

    值得一提的是，長沙地區(qū)的這一做法在海南省已經(jīng)出現(xiàn)過。

    2012年，《?？谑邢迌r商品住房管理暫行辦法》發(fā)布，規(guī)定限價商品住房具體銷售價格按項目用地土地出讓價格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費和利潤（利潤率不得超過6%）等完全成本因素確定。同年，《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》發(fā)布，對限價商品房的建設(shè)模式、購房資格、監(jiān)督管理等作出明確規(guī)定，并要求限價商品房利潤率不超過建設(shè)成本的6%。

    嚴躍進認為，這類政策的出臺，使得相關(guān)住房產(chǎn)品的定價更加科學，既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩(wěn)定。張大偉則表示，目前的調(diào)控政策都是微調(diào)范疇，房價上漲了就會收緊，房價下跌了可能會放松。對于房價出現(xiàn)回暖的城市，限價升級的可能性會進一步加大。而樓市持續(xù)遇冷的地區(qū)，則可能出臺以人才落戶為主要導(dǎo)向的調(diào)控放松政策。