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房企年內(nèi)發(fā)行海外債突破650億美元 多家房企融資利率超10%紅線

2019-11-26 01:57  來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 王麗新

    ■本報(bào)記者 王麗新

    “如果能融到錢(qián),我們還是會(huì)選擇融資。”日前,一位不愿具名的房企董秘向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,一些房企受困于自身財(cái)務(wù)狀況和土地儲(chǔ)備情況,沒(méi)有渠道獲得低成本融資,不得已才偃旗息鼓,在銷售端發(fā)力,爭(zhēng)取回收更多現(xiàn)金,讓企業(yè)安全運(yùn)轉(zhuǎn)。

    現(xiàn)金流是決定房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的一大要件。今年,《證券日?qǐng)?bào)》記者曾采訪多位房地產(chǎn)行業(yè)典型房企的高管,無(wú)一不對(duì)自身的現(xiàn)金流情況給予高度關(guān)注,甚至有高管需要每天向老板報(bào)一遍銷售額和回款情況。

    億翰智庫(kù)在研究報(bào)告中指出,房地產(chǎn)行業(yè)已然從“高杠桿、高利潤(rùn)”的黃金時(shí)代,進(jìn)入“步履維艱”的白銀時(shí)代,銷售增速逐漸放緩,調(diào)控政策持續(xù)收緊,融資成本上行,導(dǎo)致房企利潤(rùn)空間收窄,在資金面上承擔(dān)比較大的壓力。

    利息支出正在吃掉房企利潤(rùn)

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:11月4日以來(lái)的20天內(nèi),已有20家國(guó)內(nèi)房企計(jì)劃或已發(fā)布美元融資超50億美元。2019年以來(lái),國(guó)內(nèi)房企合計(jì)發(fā)布海外美元債已超650億美元,比2018年同期增長(zhǎng)近50%。在最近20天的幾筆融資中,融資成本已從5%漲至12.8%不等,其中,德信中國(guó)、佳兆業(yè)、正商實(shí)業(yè)等幾家房企的融資利率均超過(guò)10%。

    統(tǒng)計(jì)顯示,今年以來(lái),不少國(guó)內(nèi)房企發(fā)行了利率超13%的海外債券,當(dāng)代置業(yè)、泰禾集團(tuán)、鑫苑置業(yè)、景瑞控股、弘陽(yáng)地產(chǎn)等紛紛上榜。其中,當(dāng)代置業(yè)(中國(guó))有限公司在年初就發(fā)行了利率15.5%、1年半到期的3.5億美元海外債,但在資金管控趨嚴(yán)的背景下,本來(lái)就錢(qián)緊的房企只得靠借新債來(lái)償還舊債。

    據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè),今年前10個(gè)月,融資利率最高的50筆利率均在7%以上,區(qū)間在7.33%-15.5%,其中13筆融資利率超過(guò)10%。高利率的融資渠道有95%來(lái)自公司債,而且?guī)缀跞敲涝獋?,其中不乏?guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的房企身影,融信中國(guó)就是發(fā)債筆數(shù)最多的一家。

    “不僅是規(guī)模分化,房企的融資成本分化也很明顯。從全年情況看,融資利率主要在6%-15%之間。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,美元債融資井噴的背后,是房企資金鏈緊張、融資渠道被限制,對(duì)于杠桿率較高的房地產(chǎn)企業(yè),資金壓力非常大。

    “今年在做融資路演時(shí),金融機(jī)構(gòu)更關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表中的負(fù)債情況、盈利能力和土地儲(chǔ)備量。”上述房企董秘向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,對(duì)一家融資渠道較少的房企來(lái)說(shuō),信托融資和海外債券融資是重要的融資渠道,但成本卻難以下降。臨近年底,有些企業(yè)是要發(fā)行新債償還舊債的,因此可能出現(xiàn)幾筆規(guī)模不小且利率較高的融資。

    自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代以來(lái),行業(yè)凈利潤(rùn)率一般維持在10%-13%,借錢(qián)成本超過(guò)10%,意味著利息支出正在吃掉利潤(rùn)。

    控成本成房企“過(guò)冬”良策

    大型優(yōu)質(zhì)房企對(duì)融資成本的控制一直握有較大話語(yǔ)權(quán),近幾年一直在試圖降低融資成本。

    億翰智庫(kù)在研究報(bào)告中指出,2019年上半年,房企融資政策的調(diào)控力度是史無(wú)前例的,融資成本上行,疊加銷售放緩,企業(yè)面臨資金緊張的困境,控成本、提高資金利用效率成為房企“過(guò)冬”的良策。在企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用方面,單獨(dú)核算利息支出更能反映房企因借貸帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力。

    億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,20家樣本企業(yè)的平均利息支出為17億元,較2018年同期增長(zhǎng)33.9%億元。利息支出/營(yíng)業(yè)收入的平均比值為3.1%,較2018年同期增幅下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明,雖然20家樣本房企的利息支出有所增加,但資金的利用率在提升。

    在20家樣本房企中,碧桂園、保利置業(yè)、中華企業(yè)、金科股份、中南建設(shè)等9家房企的利息支出/營(yíng)業(yè)收入的比值均較2018年同期減少,反映出財(cái)務(wù)壓力在減小。

    由此可見(jiàn),在房地產(chǎn)行業(yè)增速見(jiàn)頂?shù)念A(yù)期下,房企的利潤(rùn)空間被不斷壓縮,控制期間費(fèi)用的重要性將更加突出。

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