房企“錢途”越來(lái)越窄：融資再度受限 信托通道收緊

    房企的“錢途”越來(lái)越窄。

    針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策已經(jīng)從銷售端逐步走向融資端，5月份的“23號(hào)文”可能只是一個(gè)開始。第一財(cái)經(jīng)獲悉，近日，某信托公司收到窗口指導(dǎo)，針對(duì)房地產(chǎn)信托有5點(diǎn)要求。

    第一，房地產(chǎn)信托規(guī)模不能超過(guò)2019年6月30日規(guī)模；第二，已備案項(xiàng)目不影響發(fā)行及成立，但未備案項(xiàng)目一律暫停；第三，符合“432”通道類業(yè)務(wù)也算房地產(chǎn)項(xiàng)目，也要受到窗口指導(dǎo)影響，全部暫停；第四，地產(chǎn)公司并購(gòu)類也算房地產(chǎn)項(xiàng)目，收到窗口指導(dǎo)影響，全部暫停；第五，未來(lái)公司每月老項(xiàng)目結(jié)束所釋放出來(lái)的規(guī)模，優(yōu)先供公司戰(zhàn)略客戶使用。

    “432”是銀行、信托公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的紅線，其目的是避免資金違規(guī)流入房企用于支付土地款。具體來(lái)說(shuō)，4是指該項(xiàng)目在信托項(xiàng)目發(fā)行時(shí)需要保證至少四證齊全：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；3是指該地產(chǎn)類項(xiàng)目的總資金中必須至少有30%的資金來(lái)自于融資方；2是指該地產(chǎn)類項(xiàng)目的融資方至少擁有二級(jí)以上（包括二級(jí)）的開發(fā)資質(zhì)。“432”是房企融資較為普遍的一個(gè)通道，一旦這個(gè)通道被封鎖，必將引來(lái)較大的震動(dòng)。

    規(guī)模收緊

    信托融資一直以來(lái)都是房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資途徑之一，然而從今年5月17號(hào)銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”）以來(lái)，信托融資就成了監(jiān)管部門重要盯防對(duì)象。

    23號(hào)文的重要條款包括，在房地產(chǎn)領(lǐng)域不可“通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。”同時(shí)嚴(yán)查表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    此后，5月31日，有媒體爆出多家房企被列入暫停公開市場(chǎng)發(fā)債業(yè)務(wù)名單，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。房地產(chǎn)非標(biāo)融資陷入僵局，2019年上半年難得的小陽(yáng)春也在這兩條消息之后，預(yù)期迅速轉(zhuǎn)變。

    在政策收緊的同時(shí)，“信號(hào)”隨之傳來(lái)，6月13日銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問(wèn)題，目前相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平，房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)度，助長(zhǎng)投資投機(jī)行為。此番言論看做是對(duì)房地產(chǎn)融資端的吹風(fēng)，意在給不健康的融資環(huán)境降溫。

    隨后，7月4日，銀保監(jiān)會(huì)開始對(duì)部分信托公司窗口指導(dǎo)；7月6日銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司展開約談示警，要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速，據(jù)媒體報(bào)道，在約談名單中的信托公司共有10家，分別是中融信托、中航信托、江蘇省國(guó)際信托、萬(wàn)向信托、興業(yè)信托、交銀國(guó)際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國(guó)民信托。

    第一財(cái)經(jīng)致電某信托公司工作人員，他表示，“目前的風(fēng)聲就是政策方面要開始嚴(yán)控房地產(chǎn)，公司高層都已經(jīng)收到指令。”

    房住不炒

    此輪約談，銀保監(jiān)會(huì)主要提出5點(diǎn)要求：要求信托公司增強(qiáng)大局意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；要求提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)防控能力相匹配；要求提高合規(guī)意識(shí)，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展；要求控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平；要求提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。

    在總基調(diào)上，今年以來(lái)國(guó)家一直要求房地產(chǎn)市場(chǎng)以穩(wěn)為主，對(duì)于出現(xiàn)杭州、蘇州、西安等點(diǎn)狀過(guò)熱城市，均出臺(tái)嚴(yán)厲的“一城一策”嚴(yán)控高房?jī)r(jià)、地王現(xiàn)象。此番針對(duì)融資端的收緊也在預(yù)期之內(nèi)，有業(yè)內(nèi)專家表示，針對(duì)信托的收緊也是調(diào)控手段之一，均是為了維護(hù)房主不炒的總基調(diào)，讓市場(chǎng)回歸穩(wěn)定健康。

    此番信托領(lǐng)域的收緊不是沒有信號(hào)，近年來(lái)，房地產(chǎn)信托余額增速較快，房地產(chǎn)投向占比從2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%，2011年開始，新增房地產(chǎn)集合信托規(guī)模與投向房地產(chǎn)的集合信托占比趨勢(shì)一致，說(shuō)明新增信托逐步向房地產(chǎn)集中，同時(shí)單一信托投向房地產(chǎn)的新增規(guī)模占比也持續(xù)擴(kuò)大。

    有數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬(wàn)億元，占全部信托資產(chǎn)余額14.00%，較年初增加1665.97億元，同比增長(zhǎng)15.15%。在這一增長(zhǎng)過(guò)程中，有部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在一定合規(guī)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)隱患，因此此輪防風(fēng)險(xiǎn)是必然動(dòng)作。有業(yè)內(nèi)人士表示，這一窗口指導(dǎo)將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)信托融資領(lǐng)域造成一定影響，更為嚴(yán)峻的是，房地產(chǎn)融資領(lǐng)域預(yù)期會(huì)進(jìn)一步收緊，給中小房企帶來(lái)一定程度資金壓力。