“一城一策”：多地調(diào)整土拍規(guī)則穩(wěn)地價(jià)

    人民網(wǎng)北京6月24日電（記者孫紅麗）上周，北京推出2宗“限房價(jià)、限地價(jià)、競自持”住宅用地，吸引了近30家房企及聯(lián)合體參與；本周，深圳也迎來了一場近二十年來招拍掛市場最大數(shù)量的土地拍賣爭奪……作為樓市的晴雨表，近期多個(gè)城市土地市場火熱的消息引發(fā)各界關(guān)注。

    而在土地市場火爆的壓力之下，相較于較早推出限地價(jià)等政策的一線城市，部分二三線城市也已經(jīng)開始有針對性地收緊相關(guān)政策。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有包括杭州、蘇州、合肥、東莞等城市調(diào)整土地拍賣規(guī)則，如“降低一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)”、“價(jià)高者不一定得”等，力圖進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)。

    對此，業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場升溫只是個(gè)別現(xiàn)象，部分城市土地交易火熱和供地節(jié)奏加快等有關(guān)，其中的優(yōu)質(zhì)地塊才會產(chǎn)生高溢價(jià)競爭。為遏制地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，“一城一策”的調(diào)控思路促使各地政策調(diào)整更加精準(zhǔn)化。在監(jiān)管層及時(shí)預(yù)警和調(diào)控之下，接下來的土地市場或有降溫趨勢，但活躍度將會得到保持，并以補(bǔ)庫存為導(dǎo)向。

    “追高”搶地多城地價(jià)創(chuàng)新高

    隨著部分城市土地掛牌量明顯增多，市場競爭也日趨激烈。

    此次熱潮中，二三線城市的爆發(fā)尤為明顯，特別是以蘇州、合肥等為代表。

    據(jù)了解，今年3月以來，房企開始頻頻拿地，土地市場出現(xiàn)回暖跡象。部分二線城市為首的土地市場更是持續(xù)高熱，無論成交量、地價(jià)還是溢價(jià)率都頻頻創(chuàng)新高。

    中國指數(shù)研究院5月發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報(bào)》顯示，在土地出讓金方面，全國300個(gè)城市的土地出讓金總額為4915億元，環(huán)比增加17%，同比增加52%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為4223億元，環(huán)比增加15%，同比增加57%。

    中原地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，70個(gè)大中城市的土地市場繼續(xù)升溫，在過去5個(gè)月，賣地合計(jì)高達(dá)3581.2億元，環(huán)比上漲7.5%，同比上漲幅度更是達(dá)到了50.5%。

    4月24日，蘇州主城區(qū)出讓5宗地塊共吸引了34家房企競拍，成交總價(jià)135.7億元，溢價(jià)率超過35%，并誕生2個(gè)板塊“地王”。

    4月25日，安徽省合肥全日出讓13宗地塊，成交總價(jià)132.09億元。

    5月17日，杭州市8宗地合計(jì)拍賣163億元，嘉里、禹洲等房企以最高限價(jià)拿地。

    土地市場分化房企積極布局熱點(diǎn)城市

    是什么導(dǎo)致了土地市場的火爆？這一輪回暖還能持續(xù)多久？

    從上市房企披露的2019年數(shù)據(jù)看，多數(shù)大中型房企2019年以來拿地積極，尤其是在熱點(diǎn)城市。

    一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)高管向人民網(wǎng)記者表示，近幾年一些城市供地計(jì)劃大多不能按期完成，供求關(guān)系始終處于緊平衡狀態(tài)。因此房企形成回歸一二線和強(qiáng)三線城市的共識，加之前5個(gè)月市場流動(dòng)性相對寬松，很多城市債務(wù)承壓、借機(jī)推地，促動(dòng)部分城市地市過熱。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對于二三線城市的土地交易情況來說，充分說明了當(dāng)前房企拿地的熱度，也和此類城市供地節(jié)奏加快等有關(guān)。部分房企在今年上半年有較好的融資，這都會帶來較好的投資機(jī)會和投資信心。

    從回暖的情況看，多半是因?yàn)榉课蒌N售好于預(yù)期，同時(shí)資金面也到位不錯(cuò)。另外部分二線城市人才購房的政策，也在很大程度上帶來了市場的機(jī)會，這使得房企更加會注重對此類城市的投資。

    同策研究院研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本輪二線城市土地火爆的原因是春節(jié)后資本市場環(huán)境放松，房企拿到錢之后，就有將錢快速投入到土地上去的行為，另外與房企沖刺銷售目標(biāo)相關(guān)，包括他們在土地儲備上的壓力，這些必然會導(dǎo)致房企積極拿地。

    “一城一策”多城調(diào)整土拍規(guī)則

    部分城市土地市場的火熱已經(jīng)引起了中央和地方監(jiān)管層的警惕。

    今年4月，住建部對2019年第一季度房價(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。其中指出，部分熱點(diǎn)城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關(guān)注。

    為保持住宅用地供應(yīng)穩(wěn)定，引導(dǎo)市場預(yù)期，4月17日，自然資源部17日下發(fā)通知，要求各地制定實(shí)施2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)。

    5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，提出將重點(diǎn)管控土地市場資金。

    合肥市房產(chǎn)局在4月召開的2019年第一季度房地產(chǎn)形勢分析會上指出，今年以來，房產(chǎn)企業(yè)在合肥拿地的欲望非常高，個(gè)別地塊報(bào)名競價(jià)的企業(yè)達(dá)到30多家，價(jià)格也在逐步攀升，給房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來了新的壓力。

    同時(shí)，市場熱度的顯著回升也引發(fā)了調(diào)控的再次升級。

    早在2月27日，杭州市公告出讓4宗地塊，將宅地的封頂溢價(jià)率從50%下調(diào)至30%。

    5月11日，蘇州樓市調(diào)控再加碼，在土地出讓方面，調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則，將土地出讓報(bào)價(jià)條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置，控制出讓土地最高限價(jià)。

    5月21日，合肥市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確競買資格審查的公告》，規(guī)定關(guān)聯(lián)公司不得報(bào)名競買同一幅土地。

    6月6日，東莞市發(fā)布《東莞市國土資源網(wǎng)上交易達(dá)到上限后的終次報(bào)價(jià)規(guī)則》，當(dāng)東莞土地拍賣報(bào)價(jià)達(dá)到最高上限后，將不再簡單采取“價(jià)高者得”的方式，而是使用“終次報(bào)價(jià)”規(guī)則。

    業(yè)內(nèi)：市場短期或降溫供需平衡才能穩(wěn)地價(jià)

    值得關(guān)注的是，此次土地調(diào)控多城對土拍規(guī)則進(jìn)行了相關(guān)調(diào)整，這能否有效控制地價(jià)？將對樓市產(chǎn)生哪些影響？

    業(yè)內(nèi)人士指出，各地根據(jù)城市發(fā)展需要，不斷探索和完善土地出讓方式。各類土拍新規(guī)調(diào)整在一定程度上可以減少地價(jià)的盲目追高，這將有助于引導(dǎo)開發(fā)商謹(jǐn)慎出價(jià)，短期內(nèi)緩解地市高熱現(xiàn)象。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地調(diào)整土拍規(guī)則，很大程度上也使得房企的資金把控需要更加全面，因?yàn)楦黝惣s束也開始增加。后續(xù)對于此類城市來說，地價(jià)把控是利好中小房企拿地的。

    對于接下來的市場走勢，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土地市場接下來或有降溫的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是金融政策會收緊。但是到了第四季度預(yù)計(jì)會重新反彈，這也體現(xiàn)了土地市場微小調(diào)整的導(dǎo)向。

    張宏偉認(rèn)為，各地的調(diào)控新政對于局部的土地市場將起到降溫作用，但要真正起到作用還需在資金鏈方面進(jìn)行調(diào)整。土地調(diào)控必須更多地取得金融調(diào)控、產(chǎn)業(yè)調(diào)控的支持和配合，進(jìn)一步形成合力，才能實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)與土地需求關(guān)系的動(dòng)態(tài)平衡。

    一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也向人民網(wǎng)記者表示，目前多城調(diào)整土拍規(guī)則，形式上看，地價(jià)有所降低。其背后真正的原因是房企拿地資金受限，抑制了地市的回暖。未來的市場將整體平穩(wěn)，投機(jī)性需求將持續(xù)受到抑制。雖然還有部分城市會出現(xiàn)波動(dòng)，但不會出現(xiàn)跌宕起伏。“長期來看，要維持地價(jià)的平穩(wěn)，關(guān)鍵還是要適度加大土地供應(yīng)，使得土地市場供求關(guān)系處于平衡區(qū)間，才能真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。”