商品房銷售高增長“踩剎車” 下半年A股地產(chǎn)板塊估值有望攀升

    ■本報記者 許潔

    6月14日下午，國家統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布了2019年1月-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

    記者發(fā)現(xiàn)，與2018年相比，2019年商品房銷售面積增速一直處于負增長狀態(tài)；商品房銷售額增速只有個位數(shù)，2018年的增速卻都在雙位數(shù)以上。

    瑞銀證券分析師諶戈對《證券日報》記者表示：“我們覆蓋的A股房地產(chǎn)公司中，大部分公司前五月累計銷售額增速符合或超出我們?nèi)甑脑鏊兕A期，合計同比增速達19%。我們對今年房企銷售增長的預測保持信心，國際投資者對中國房企的配置和預期或過于悲觀。”

    A股地產(chǎn)板塊估值有望攀升

    “因為去年6月-9月份增長基數(shù)較高，或為房企今年月度銷售同比增速帶來壓力，但市場應更關注下半年整體銷售，并充分考慮銷售節(jié)奏及去化情況。”瑞銀證券分析師諶戈如此表示。

    與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在提升，主要體現(xiàn)在銷售規(guī)模上。瑞銀證券提供的數(shù)據(jù)顯示，瑞銀覆蓋的A股房企前五月全口徑銷售增速為19%，進一步高于百強的14%。同時第二梯隊房企繼續(xù)發(fā)力：前五月銷售排名6-20的房企銷售同比增加22%，前5名則合計增加了3%。

    “投資者對全球地產(chǎn)股整體較樂觀，但對中國內(nèi)地房企則較保守”，諶戈對記者總結道，“體現(xiàn)在受訪者預期未來12個月中國地產(chǎn)股將跑輸全球地產(chǎn)或中國股票指數(shù)；投資者的盈利展望也較對其他區(qū)域的房企更悲觀；此外投資者認為中國房企的公司治理、信息披露表現(xiàn)不佳。”

    “年內(nèi)具備可持續(xù)競爭優(yōu)勢的開發(fā)商估值可能會結構性攀升”，諶戈表示，“在瑞銀證券覆蓋的全部A股中，地產(chǎn)板塊市盈率7.3倍是各子板塊中第二低的，但股息率4.8%是最高的、ROE則是第二高的，EPS年復合增速也高于平均水平。”

    由于地產(chǎn)政策從全國性政策轉(zhuǎn)向了因城施策，地域布局更多元的房企銷售波動性將逐漸下降，部分房企的競爭優(yōu)勢也開始顯現(xiàn)，如參與城市更新、建設購物中心等。諶戈表示，“這些變化均有望推動房企估值提升。”

    杠桿較高的房企

    短期或受影響

    國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長7.6%，增速比1-4月份回落1.3個百分點。其中，國內(nèi)貸款10762億元，增長5.5%；利用外資30億元，增長38.8%；自籌資金20276億元，增長4.1%；定金及預收款22395億元，增長11.3%；個人按揭貸款10251億元，增長10.8%。

    此前有媒體報道稱部分房企的債券及ABS融資渠道將暫停。

    對此諶戈表示，“市場不必對此過分擔憂，我們與多家上市房企進行了溝通，包含部分新聞中提到的房企，得到的反饋是，第一，未有公司反映近期發(fā)行債券、ABS融資受限，且部分公司近期剛剛成功發(fā)行了債券、ABS；第二，這些公司也未聽說有同行受到了限制；此外有公司指出，針對拿到‘地王’的公司，融資時的要求往往有所提高，但這是一直的慣例，并非近期才出現(xiàn)；最后有公司認為近期融資較稍早前確有邊際收緊，但認為這或有助于土地市場降溫，從而降低拿地成本、增厚利潤率。”

    但諶戈也指出，房企相關的融資政策或更傾向于分類指導、邊際調(diào)整而非“一刀切”。若上述新聞屬實，那么杠桿較高、較依賴債券及ABS融資的房企短期或受到影響。

    國信證券香港分析師徐進表示，在當前背景下，針對樓市的調(diào)控政策難以再次收緊，但寬松的概率也較小，仍將以穩(wěn)為主，“房住不炒”、“因城施策”仍是主基調(diào)。