地產(chǎn)基金由債權(quán)管理向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型 “地產(chǎn)＋金融＋運(yùn)營”模式興起

    本報記者 王麗新

    在中國城市化率不斷提升和房住不炒的大勢下，房地產(chǎn)行業(yè)正處在側(cè)供給改革時期，以前地產(chǎn)行業(yè)享受土地紅利，未來則是地產(chǎn)＋房產(chǎn)，即“土地溢價＋產(chǎn)品溢價”，這意味著不動產(chǎn)資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將引來發(fā)展機(jī)遇。

    值得關(guān)注的是，對于不動產(chǎn)資產(chǎn)管理和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營而言，一般都需要資金的長期投入和運(yùn)營，這意味著地產(chǎn)基金在其中扮演著重要角色。

    “我國現(xiàn)在處于一個全球化的退潮和量變到質(zhì)變過渡的歷史時期，基礎(chǔ)貨幣的投放變少，企業(yè)做房地產(chǎn)所需要的資金量也會變少。人們對量的需求會轉(zhuǎn)化為對品質(zhì)的需求，這也是現(xiàn)在做供給側(cè)改革的依據(jù)。”鴻坤基金執(zhí)行總裁孔盈在“2019年中國房地產(chǎn)金融論壇”上表示，這個時代不可能再有野蠻生長，地產(chǎn)基金要提升專業(yè)能力。

    孔盈進(jìn)一步稱，地產(chǎn)基金主要靠四個方面轉(zhuǎn)型。第一是由散戶思維轉(zhuǎn)變?yōu)閷衾碡?，散戶思維意味著時間短、資產(chǎn)多樣、被動收益，機(jī)構(gòu)理財主要對機(jī)構(gòu)和專業(yè)的投資人，看重的是不動產(chǎn)價值的挖掘，而且專注于某一項資產(chǎn)長期持有。

    據(jù)公開資料顯示，2018年中國高凈值人群是197萬，人均可投資資產(chǎn)是3080萬元，另外以后的房地產(chǎn)主要集中在頭部，地方性的開發(fā)商，包括實體企業(yè)有可能成為地產(chǎn)基金的出資人，這也使得專戶理財在目前這個階段已經(jīng)具備了實現(xiàn)的可能。

    “第二是由賺取差價轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)賦能的產(chǎn)品溢價。通過不動產(chǎn)的功能再造和內(nèi)容賦能提升不動產(chǎn)的價值。”孔盈稱，以鴻坤基金為例，從2015年專注于做一線城市具有辦公性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園，在北京、上海和深圳共持有15個產(chǎn)業(yè)園，建成之后總的建筑面積有300萬平方米，總投資額90億元，資產(chǎn)估值達(dá)到了300億元。

    在孔盈看來，地產(chǎn)基金第三個轉(zhuǎn)型方向則是由債權(quán)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理，從“地產(chǎn)+金融”變?yōu)?ldquo;地產(chǎn)+金融+運(yùn)營”的概念。比如，鴻坤資本集團(tuán)整合鴻坤億潤投資、鴻坤基金、鴻坤財富等板塊，創(chuàng)新多元投融資服務(wù)和產(chǎn)融協(xié)同模式。

    最后一個轉(zhuǎn)型方向則涉及退出機(jī)制，即由單一的退出模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎嗲劳顺?。一個是資產(chǎn)增值后股權(quán)退出，第二個是處置資產(chǎn)退出，第三個是運(yùn)營成熟之后通過資產(chǎn)證券化退出。

（編輯 上官夢露）