深圳嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)私下進(jìn)駐城中村 房企：介入舊改將更慎重

    在深圳，今后或許很難看到幾家開發(fā)商同時(shí)“搶”拆遷戶的局面了。

    6月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》（以下簡稱《若干措施》）要求，加強(qiáng)城中村更新的服務(wù)與監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范集體資產(chǎn)管理，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)私下進(jìn)駐城中村，杜絕開發(fā)企業(yè)私下倒賣，降低改造成本和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

    一位在TOP10房企負(fù)責(zé)舊改拓展的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，《若干措施》的發(fā)布，會(huì)讓房企在介入城市更新項(xiàng)目時(shí)作慎重考量，對(duì)前期自有資金投入作更嚴(yán)格的控制。

    舊改項(xiàng)目混戰(zhàn)有望被終結(jié)

    通過招拍掛拿地難度加大且成本漸高，而舊改項(xiàng)目的利潤則相對(duì)豐厚，這使城市更新項(xiàng)目成為開發(fā)商爭奪的“香餑餑”。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，一直以來，深圳一個(gè)城市更新項(xiàng)目往往會(huì)同時(shí)進(jìn)駐兩家及以上的開發(fā)商進(jìn)行拆遷意愿征集，而這經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商之間出現(xiàn)糾紛以及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提高，而這當(dāng)中不乏知名房企的身影。

    如2015年，深華發(fā)A（000020，SZ）及其控股股東武漢中恒集團(tuán)、萬科三方合作開發(fā)深圳光明新區(qū)華發(fā)工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目。然而僅一年后，深華發(fā)A以拆遷導(dǎo)致進(jìn)度落后、萬科更改規(guī)劃等理由要求萬科退出。萬科則以武漢中恒集團(tuán)未按時(shí)履約而提起仲裁申請(qǐng)。2017年的一份裁決書顯示，萬科在此次糾紛案中勝訴，深華發(fā)A、武漢中恒集團(tuán)需要向萬科支付違約金。

    值得注意的是，在上述糾紛案尚未明確解決的2016年12月，武漢中恒集團(tuán)又與華僑城展開了合作，其中就包括光明新區(qū)華發(fā)工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目。

    再如位于深圳羅湖的碧波花園小區(qū)舊改已拖延了8年，聯(lián)美實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱聯(lián)美實(shí)業(yè)）和恒大城市更新項(xiàng)目部（以下簡稱恒大項(xiàng)目部）都在開展碧波花園小區(qū)的城市更新相關(guān)活動(dòng)。

    直至2018年8月，羅湖黃貝街道辦的一紙通報(bào)顯示，聯(lián)美實(shí)業(yè)已提供證明其系合法合規(guī)市場主體及授權(quán)在小區(qū)開展各項(xiàng)工作的相關(guān)材料；恒大項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人則表示，停止在碧波花園開展城市更新業(yè)務(wù)的一切活動(dòng)。

    房企介入村改將更慎重

    《若干措施》指出，要公開透明選擇市場主體。涉及以集體資產(chǎn)為主的城市更新項(xiàng)目，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位應(yīng)在區(qū)政府監(jiān)督下，以公平公正、民主透明為原則，通過公開招標(biāo)方式選擇市場主體。全過程公開招標(biāo)過程，杜絕少數(shù)“村官”與開發(fā)企業(yè)操縱集體決策，保證村民真實(shí)意愿得到體現(xiàn)。

    合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，以往村集體資產(chǎn)通過平臺(tái)交易選擇合作主體，往往采取競爭性談判模式，但此次明確要求用公開招標(biāo)方式，是否取消競爭性談判值得市場高度關(guān)注。在村改前置介入窗口關(guān)閉后，村企合作必然需要探索新模式。對(duì)開發(fā)商而言，或許將無法前置介入村改項(xiàng)目，也更難提前鎖定項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。

    一家深圳本地房企舊改人士也認(rèn)同這一看法，“沒辦法直接與拆遷居民溝通，不能大范圍了解拆遷居民的想法，沒辦法利用動(dòng)員大會(huì)方式廣而告之”。但因?yàn)樵撈髽I(yè)對(duì)城市更新項(xiàng)目目前還只是試水探索，所以影響不大，影響較大的主要是依靠舊改項(xiàng)目的企業(yè)。

    羅宇同時(shí)指出，從《若干措施》的條款可以看出，新政策既重申了計(jì)劃清理要求，以時(shí)限倒逼市場主體加快項(xiàng)目實(shí)施推進(jìn)；同時(shí)也提出積極面對(duì)搬遷問題找解決方案的途徑，更有要求嚴(yán)禁倒賣舊改項(xiàng)目?？梢?，加強(qiáng)項(xiàng)目熟化實(shí)施專業(yè)能力，改變短炒倒賣思路和模式，已經(jīng)是舊改房企的必然選擇。

    上述TOP10房企人士告訴記者，《若干措施》的發(fā)布，會(huì)讓他們?cè)陧?xiàng)目介入時(shí)作慎重的考量，對(duì)前期自有資金的投入作更嚴(yán)格的控制。因?yàn)槌鞘懈码y度最大而且無法回避的問題是項(xiàng)目的拆遷進(jìn)度，如果對(duì)于項(xiàng)目沒有深入了解的公司，不管招標(biāo)方案如何設(shè)定，項(xiàng)目在哪個(gè)階段啟動(dòng)招標(biāo)，都是不敢貿(mào)然去應(yīng)標(biāo)的。“以后我們會(huì)更加注重項(xiàng)目合作方的拓展，畢竟很多外來房企在更新熟化這一塊是缺乏經(jīng)驗(yàn)和資源的，如果有優(yōu)質(zhì)且實(shí)力相當(dāng)?shù)暮献鞣?，我們更愿意做風(fēng)險(xiǎn)小的二級(jí)開發(fā)。”

    事實(shí)上，外來房企和舊改經(jīng)驗(yàn)豐富的本地房企合作已成為趨勢。今年5月，陽光城就與“舊改王”佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方共同成立項(xiàng)目公司，積極推進(jìn)在粵港澳大灣區(qū)及周邊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域范圍內(nèi)的合作。此前，濱江集團(tuán)也是與深圳安遠(yuǎn)控股合作在深圳龍華開發(fā)一工改項(xiàng)目。