多家房企急補庫存

    宋然

    [2019年1~4月份，中海共計購入16宗土地，分布于北京、上海、廣州、佛山、東莞、廈門等地，總面積為78.61萬平方米，總土地出讓金為338.8億元。]

    2017年資管新規(guī)之后，融資端被限制，房企發(fā)債融資的腳步一再放緩，這使得多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有能力在土地市場補充存貨，與此同時，2018年銷售端的不景氣，也加劇了土地市場的冷淡。

    2019年開年以來，隨著融資閘口被放開，且市場有逐步回暖跡象，越來越多的開發(fā)商開始在土地市場攻城略地。以綠城、華夏幸福等為代表的房企，在資金到位之后開始急補庫存；以中海、華潤等央企為代表的房企，開始了2019年在土地市場的新一輪擴張。

    4月16日，杭州出讓4宗宅地，其中兩宗被綠城摘得。位于江干區(qū)的編號為杭政儲出（2019）16號地塊為住宅（設(shè)配套公建）用地，被綠城以總價35億元競得，折合樓面價27413元/平方米，目前該地塊周邊在售新盤均價為40800元/平方米。位于下城區(qū)的編號為杭政儲出（2019）18號地塊為住宅（設(shè)配套公建）用地，被綠城以總價19億元摘得，折合樓面價29736元/平方米，目前該地塊周邊在售樓盤均價約為3.5萬元/平方米。

    這不是孤例。開年以來，綠城在土地市場的表現(xiàn)均較為積極，除大本營杭州之外，寧波、西安、日照、鄭州、天津、太原、臺州等均涉及，據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至目前，綠城合計拿地金額約為70億元。這幾宗地塊中，寧波、杭州地塊屬于樓面均價較高者，其中杭州蕭山地塊的地價更是直逼周邊在售商品房價。

    綠城之所以積極拿地，在于其庫存不足的現(xiàn)狀。其2018年財報顯示，當期共拿地37塊，花費土地款517億元，截至期末共有3247萬平方米土儲，其中資產(chǎn)負債表顯示，當期可供發(fā)展物業(yè)為228.4億元，同比減少10.3%，發(fā)展中物業(yè)為1178.8億元，同比增長41.8%，存貨為1.2億元，同比減少70.7%?？晒┌l(fā)展的存貨不足，是綠城接下來發(fā)展的重要掣肘。相比2018年的1564億元，綠城今年制定了2000億的銷售目標，但需要有足以支撐其規(guī)模的土儲。

    與綠城有同樣目標的還有華夏幸福。在經(jīng)歷了兩年的動蕩期，迎來平安之后，華夏幸福緩解了資金困境。今年前四月，華夏幸福拿地動作頻頻，截至4月末，華夏幸福以48.57億元共拿地25幅，總面積約125.5萬平方米，拿地面積同比上一年度增長29%。

    對此，華夏幸福表示，對上述土地使用權(quán)的競買符合公司的土地儲備策略，有助于進一步提升公司未來的經(jīng)營業(yè)績，保障其產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)及園區(qū)配套住宅開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

    其中，華夏幸福3月拿地最為兇猛，共花費36.28億元拿下16宗地塊，3月拿地支出比例占前四月為74.7%。3月也正是房企普遍拿地的高峰期，華夏幸福也同樣借勢奪地，完成第一季度補庫存的目標。據(jù)悉，華夏幸福2019年上半年拿地預(yù)算為200億元，前四月僅花去24%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，1~2月份各地土地市場較為低迷，但隨著春節(jié)后信貸市場增量增加，房企融資難度降低，部分城市在4月份土地市場再次出現(xiàn)了復(fù)蘇苗頭，雖然未出現(xiàn)地王頻發(fā)現(xiàn)象，但市場已經(jīng)出現(xiàn)了和之前不一樣的表現(xiàn)。

    “房企對住宅類土地拿地積極性較高，從4月份數(shù)據(jù)看，針對熱點的住宅土地，房企拿地積極性有所恢復(fù)。與此同時，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。”張大偉表示。

    與綠城和華夏幸福不同的是，以華潤和中海為代表的央企在2019年開年之后均在土地市場所有斬獲，然而不同于綠城和華夏幸福過去幾年資金短缺的基本面，華潤和中海則屬于補充庫存為借勢擴張。

    據(jù)克而瑞統(tǒng)計，中海4月拿地金額均較前三月平均值提升300%以上，單月拿地金額幾乎是前三月的一半以上。其中中海4月接連在蘇州、寧波等二線等高價拿地，華潤4月拿地力度也顯著提升。

    2019年1~4月份，中海共計購入16宗土地，分布于北京、上海、廣州、佛山、東莞、廈門等地，總面積為78.61萬平方米，總土地出讓金為338.8億元。其中4月最為兇猛，分別在廣州、東莞、廈門、沈陽、杭州、蘇州和寧波等地收購了八幅地塊，均為中海100%持有所有地塊，樓面面積總計103.12萬平方米，土地出讓金約為173.77億元。

    同時，中海4月加大了在粵港澳大灣區(qū)的拿地力度，共投入47.94億元買入32.55萬平方米。進入5月，中海又聯(lián)合恒基兆業(yè)、新世界等五家房企以125.9億港元獲得九龍啟德第4C區(qū)2號地塊的新九龍內(nèi)地段第6552號的用地。

    華潤同樣在4月表現(xiàn)搶眼，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，華潤置地1~4月新增土地價值為411億元，其中4月拿地金額為222.1億元，1~3月拿地金額為63億元，增幅高達252%。

    華潤的拿地策略從2018年就開始，根據(jù)2018年報，華潤2018全年新增103個項目，計容建面2213萬平方米，同比增長84.9%，其中開發(fā)物業(yè)1938萬平方米，持有物業(yè)275萬平方米，共花費1513.5億元，其中權(quán)益地價款為1036.8億元，而在2017年權(quán)益地價款只有653.4億元。這說明，華潤最近幾年一直處于高速增長期，其在土地市場的動作只會愈加頻繁。

    上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，由于城市群概念目前較為火熱，多數(shù)開發(fā)企業(yè)對此也比較認同，因此這些企業(yè)開始加大在二線或者活力較強的三線城市的拿地力度。另外，由于今年整體資金面轉(zhuǎn)好，房企融資計劃頻繁且大多能夠成功發(fā)債，這也從側(cè)面推動了其在土地市場的表現(xiàn)。