房地產(chǎn)“穩(wěn)”作用升至新高 長效機(jī)制方案將實(shí)施

    1月21日上午，省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險專題研討班開班，習(xí)近平總書記在開班式上發(fā)表重要講話，對防范化解政治、經(jīng)濟(jì)、科技等領(lǐng)域的重大風(fēng)險提出了明確要求，進(jìn)行了具體指導(dǎo)。

    值得注意的是，在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險時，特別提到了房地產(chǎn)，并且提出“要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”。盡管房地產(chǎn)長效機(jī)制近年來多次被提及，但是這次的措辭發(fā)生了明顯變化。

    那么，在省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險專題研討班上，特別提到房地產(chǎn)，有何信號意義？房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)施方案可能包括哪些內(nèi)容？如何穩(wěn)妥實(shí)施？

    對此，接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，防范化解重大風(fēng)險主要針對金融系統(tǒng)性風(fēng)險，而金融風(fēng)險中房地產(chǎn)又是舉足輕重的關(guān)鍵一環(huán)。房地產(chǎn)長效機(jī)制方案是包括土地、金融、財稅、監(jiān)管等諸多內(nèi)容的打包方案。房地產(chǎn)長效機(jī)制的實(shí)施應(yīng)謹(jǐn)慎選擇時間節(jié)點(diǎn)，同時考慮對沖方案，循序漸進(jìn)、小步試行。

    房地產(chǎn)成防范化解

    重大風(fēng)險內(nèi)容之一

    對經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，既要保持戰(zhàn)略定力，推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展沿著正確方向前進(jìn)；又要增強(qiáng)憂患意識，未雨綢繆，精準(zhǔn)研判、妥善應(yīng)對經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險。他用七個“要”作出了具體指導(dǎo)，其中之一就是“要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”。

    在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險時，特別提到房地產(chǎn)市場，有何信號意義呢？

    某10強(qiáng)房企高管接受證券時報記者采訪時認(rèn)為，防范化解重大風(fēng)險主要針對金融系統(tǒng)性風(fēng)險，而金融風(fēng)險中房地產(chǎn)又是舉足輕重的關(guān)鍵一環(huán)，房地產(chǎn)穩(wěn)住了，房地產(chǎn)上下游基本就穩(wěn)住了，系統(tǒng)性金融風(fēng)險就穩(wěn)住一半。

    “過去很多文件和會議中多次提及防范重大風(fēng)險時都沒有提到房地產(chǎn)，這次提到房地產(chǎn)的風(fēng)險，我感覺應(yīng)該是樓市下行、房價下跌之后可能會產(chǎn)生的風(fēng)險，因?yàn)檫^去提防范重大風(fēng)險時，房價還在漲，而現(xiàn)在房價已經(jīng)轉(zhuǎn)跌了，少數(shù)城市跌幅較大，所以目前強(qiáng)調(diào)的風(fēng)險，應(yīng)該是房價可能出現(xiàn)大跌的風(fēng)險。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對證券時報記者說。

    貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，2019年樓市的風(fēng)險有三個，即三四線與部分二線再次去庫存的風(fēng)險、高房價的泡沫風(fēng)險、與房地產(chǎn)相關(guān)的潛在金融風(fēng)險。

    長效機(jī)制內(nèi)容

    可能包括哪些

    此次會議談到應(yīng)對經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險時，特別提出“要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”。

    對于房地產(chǎn)長效機(jī)制，近年來多次被提及，只是表述略有不同，不過，此次會議的表述發(fā)生了明顯變化，去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議上的“構(gòu)建”，時隔一個月后變成了“穩(wěn)妥實(shí)施”，而且還增加了“方案”兩個字。“這里說的是‘方案’，說明已經(jīng)形成了方案，就差公布與實(shí)施了。”楊紅旭對證券時報記者說。

    既然有了房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，那么內(nèi)容可能包括哪些呢？

    楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)長效機(jī)制方案應(yīng)是包括土地、金融、財稅、監(jiān)管等諸多內(nèi)容的打包方案?？傮w看，至少不會利好房價，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)稅推進(jìn)的節(jié)奏。

    在上述某10強(qiáng)房企高管看來，目前長效機(jī)制主要包括供給端的土地供給人地掛鉤與農(nóng)村集體建設(shè)用地入市、房地產(chǎn)金融，需求端的城鎮(zhèn)化與農(nóng)村人口落戶、棚戶區(qū)改造、城市更新，市場端的成交量和房價監(jiān)測與調(diào)控、房地產(chǎn)稅收改革等，目標(biāo)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

    楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，長效機(jī)制不是憑空而出的，而是從過往調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續(xù)，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會得以繼續(xù)實(shí)施，也有對未來新藍(lán)圖的重新設(shè)計(jì)，特別是“房住不炒、兩多一并”大方向下的新的機(jī)制和體制創(chuàng)新。因此，長效機(jī)制不是固有的一成不變的“既成問題”，而是在歷史調(diào)控基礎(chǔ)上不斷動態(tài)調(diào)整、不斷進(jìn)化。

    長效機(jī)制或循序漸進(jìn)

    對于如何穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，楊紅旭對證券時報記者表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制的方案應(yīng)該是替代短期調(diào)控措施及各種行政干預(yù)，但目前是市場的低迷期，而且為了防范風(fēng)險，政策不應(yīng)該進(jìn)一步傳遞出“加碼”的信號。因此，他建議，各地推出長效機(jī)制方案時必須做一種替換，比如各地可以公布自己的長效機(jī)制方案，同時，如果方案當(dāng)中有一些涉及利空房價的，應(yīng)該有個相應(yīng)的對沖機(jī)制，這個對沖機(jī)制就是地方要取消或者松綁限價、限購、限售、限商住、限離婚等短期行政干預(yù)政策。

    “長效機(jī)制總體利空房價，為防范房價下跌、跌幅加大的風(fēng)險，要謹(jǐn)慎決定實(shí)施的時間節(jié)點(diǎn)，同時考慮對沖方案，一邊實(shí)施一邊取消短期的行政干預(yù)措施，這樣才能穩(wěn)妥實(shí)施。”楊紅旭表示。

    在上述某10強(qiáng)高管看來，穩(wěn)妥實(shí)施意味著長效機(jī)制將循序漸進(jìn)、小步試行，既不會急功近利、大步快跑，也不想簡單粗暴、畢其功于一役。“事實(shí)上，長效機(jī)制已經(jīng)在擇機(jī)而行、逐步實(shí)施之中，因此不會再有明確的信號彈。”他說。

    楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，穩(wěn)妥實(shí)施的核心在于落實(shí)“一城一策”，既要通過地方的長效機(jī)制試點(diǎn)，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，有序穩(wěn)步推廣，也要在中央的“房住不炒”的大邏輯下進(jìn)行，接受中央的指導(dǎo)和管理，同時地方也會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。只有這樣，“一城一策”才能實(shí)現(xiàn)它的兩個核心目標(biāo)：給予地方調(diào)控的靈活性，同時避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險。

    記者了解到，1月18日召開的浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出，浙江將加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。