長效機制方案將實施 關鍵在房地產(chǎn)稅推進節(jié)奏

    1月21日上午，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班，習近平總書記在開班式上發(fā)表重要講話，對防范化解政治、經(jīng)濟、科技等領域的重大風險提出了明確要求，進行了具體指導。

    值得注意的是，在應對經(jīng)濟領域可能出現(xiàn)的重大風險時，特別提到了房地產(chǎn)，并且提出“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”。盡管房地產(chǎn)長效機制近年來多次被提及，但是這次的措辭發(fā)生了明顯變化。

    那么，在省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班上，特別提到房地產(chǎn)，有何信號意義？房地產(chǎn)長效機制實施方案可能包括哪些內(nèi)容？如何穩(wěn)妥實施？

    對此，接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，防范化解重大風險主要針對金融系統(tǒng)性風險，而金融風險中房地產(chǎn)又是舉足輕重的關鍵一環(huán)。房地產(chǎn)長效機制方案是包括土地、金融、財稅、監(jiān)管等諸多內(nèi)容的打包方案。房地產(chǎn)長效機制的實施應謹慎選擇時間節(jié)點，同時考慮對沖方案，循序漸進、小步試行。

    房地產(chǎn)成防范化解重大風險內(nèi)容之一

    對經(jīng)濟領域，習近平強調(diào)，既要保持戰(zhàn)略定力，推動我國經(jīng)濟發(fā)展沿著正確方向前進；又要增強憂患意識，未雨綢繆，精準研判、妥善應對經(jīng)濟領域可能出現(xiàn)的重大風險。他用七個“要”作出了具體指導，其中之一就是“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”。

    在應對經(jīng)濟領域可能出現(xiàn)的重大風險時，特別提到房地產(chǎn)市場，有何信號意義呢？

    某10強房企高管接受證券時報記者采訪時認為，防范化解重大風險主要針對金融系統(tǒng)性風險，而金融風險中房地產(chǎn)又是舉足輕重的關鍵一環(huán)，房地產(chǎn)穩(wěn)住了，房地產(chǎn)上下游基本就穩(wěn)住了，系統(tǒng)性金融風險就穩(wěn)住一半。

    “過去很多文件和會議中多次提及防范重大風險時都沒有提到房地產(chǎn)，這次提到房地產(chǎn)的風險，我感覺應該是樓市下行、房價下跌之后可能會產(chǎn)生的風險，因為過去提防范重大風險時，房價還在漲，而現(xiàn)在房價已經(jīng)轉跌了，少數(shù)城市跌幅較大，所以目前強調(diào)的風險，應該是房價可能出現(xiàn)大跌的風險。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對證券時報記者說。

    貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領則認為，2019年樓市的風險有三個，即三四線與部分二線再次去庫存的風險、高房價的泡沫風險、與房地產(chǎn)相關的潛在金融風險。

    長效機制內(nèi)容可能包括哪些

    此次會議談到應對經(jīng)濟領域可能出現(xiàn)的重大風險時，特別提出“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”。

    對于房地產(chǎn)長效機制，近年來多次被提及，只是表述略有不同，不過，此次會議的表述發(fā)生了明顯變化，去年12月中央經(jīng)濟工作會議上的“構建”，時隔一個月后變成了“穩(wěn)妥實施”，而且還增加了“方案”兩個字。“這里說的是‘方案’，說明已經(jīng)形成了方案，就差公布與實施了。”楊紅旭對證券時報記者說。

    既然有了房地產(chǎn)長效機制方案，那么內(nèi)容可能包括哪些呢？

    楊紅旭認為，房地產(chǎn)長效機制方案應是包括土地、金融、財稅、監(jiān)管等諸多內(nèi)容的打包方案。總體看，至少不會利好房價，關鍵在于房地產(chǎn)稅推進的節(jié)奏。

    在上述某10強房企高管看來，目前長效機制主要包括供給端的土地供給人地掛鉤與農(nóng)村集體建設用地入市、房地產(chǎn)金融，需求端的城鎮(zhèn)化與農(nóng)村人口落戶、棚戶區(qū)改造、城市更新，市場端的成交量和房價監(jiān)測與調(diào)控、房地產(chǎn)稅收改革等，目標是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

    楊現(xiàn)領則認為，長效機制不是憑空而出的，而是從過往調(diào)控政策的經(jīng)驗和教訓中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續(xù)，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會得以繼續(xù)實施，也有對未來新藍圖的重新設計，特別是“房住不炒、兩多一并”大方向下的新的機制和體制創(chuàng)新。因此，長效機制不是固有的一成不變的“既成問題”，而是在歷史調(diào)控基礎上不斷動態(tài)調(diào)整、不斷進化。

    長效機制或循序漸進

    對于如何穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，楊紅旭對證券時報記者表示，房地產(chǎn)長效機制的方案應該是替代短期調(diào)控措施及各種行政干預，但目前是市場的低迷期，而且為了防范風險，政策不應該進一步傳遞出“加碼”的信號。因此，他建議，各地推出長效機制方案時必須做一種替換，比如各地可以公布自己的長效機制方案，同時，如果方案當中有一些涉及利空房價的，應該有個相應的對沖機制，這個對沖機制就是地方要取消或者松綁限價、限購、限售、限商住、限離婚等短期行政干預政策。

    “長效機制總體利空房價，為防范房價下跌、跌幅加大的風險，要謹慎決定實施的時間節(jié)點，同時考慮對沖方案，一邊實施一邊取消短期的行政干預措施，這樣才能穩(wěn)妥實施。”楊紅旭表示。

    在上述某10強高管看來，穩(wěn)妥實施意味著長效機制將循序漸進、小步試行，既不會急功近利、大步快跑，也不想簡單粗暴、畢其功于一役。“事實上，長效機制已經(jīng)在擇機而行、逐步實施之中，因此不會再有明確的信號彈。”他說。

    楊現(xiàn)領則認為，穩(wěn)妥實施的核心在于落實“一城一策”，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經(jīng)驗，有序穩(wěn)步推廣，也要在中央的“房住不炒”的大邏輯下進行，接受中央的指導和管理，同時地方也會承擔相應的責任。只有這樣，“一城一策”才能實現(xiàn)它的兩個核心目標：給予地方調(diào)控的靈活性，同時避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風險。

    記者了解到，1月18日召開的浙江省住房城鄉(xiāng)建設工作會議上提出，浙江將加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。？