四季度房地產(chǎn)業(yè)增加值增速創(chuàng)三年來(lái)新低 專(zhuān)業(yè)人士：行業(yè)整體發(fā)展壓力在加大

    1月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年四季度和全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（以下簡(jiǎn)稱(chēng)GDP）初步核算結(jié)果。按不變價(jià)格計(jì)算，2018年四季度和全年房地產(chǎn)行業(yè)增加值分別增長(zhǎng)2%和3.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)同期GDP6.4%、6.6%的增長(zhǎng)速度。

    這一增速與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前一天公布的2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況有所差異。2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.03萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)9.5%；商品房銷(xiāo)售額15萬(wàn)億元，增長(zhǎng)12.2%，投資和銷(xiāo)售金額都創(chuàng)下歷史新高。

    分析人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)增加值統(tǒng)計(jì)的是行業(yè)凈增加值，是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)作用的重要指標(biāo)，但更多體現(xiàn)行業(yè)內(nèi)部發(fā)展?fàn)顩r。房地產(chǎn)行業(yè)增加值增速下滑，代表著行業(yè)內(nèi)部的利潤(rùn)率等指標(biāo)可能出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，行業(yè)整體發(fā)展壓力正在加大。

    增速各行業(yè)最低

    房地產(chǎn)行業(yè)增加值的多項(xiàng)關(guān)鍵增長(zhǎng)指標(biāo)，處在近年來(lái)的低位。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，2018年全年房地產(chǎn)行業(yè)增加值絕對(duì)額為59846億元，按不變價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)3.8%。其中四季度增加值絕對(duì)額為16207億元，按不變價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)2.0%。

    橫向來(lái)看，四季度2.0%的增速為各行業(yè)最低。

    縱向來(lái)看，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)比歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)增加值當(dāng)季同比增速持續(xù)下跌，但仍維持在4%左右。四季度增速陡降至2%，也是2015年二季度以來(lái)的最低值。從1998年房改以來(lái)，2018年全年3.8%的增速，也僅高于2008年、2014年和2015年。

    多位受訪人士均告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，統(tǒng)計(jì)局所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)業(yè)增加值，指所有從事房地產(chǎn)活動(dòng)的常住單位在一定時(shí)期內(nèi)新創(chuàng)造的價(jià)值。

    按照上海市統(tǒng)計(jì)局公布的定義解讀，房地產(chǎn)業(yè)是對(duì)房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)的一部分。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)核算包括四類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、房地產(chǎn)管理活動(dòng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理活動(dòng)、居民自有住房服務(wù)。

    在這一口徑下，房地產(chǎn)業(yè)的增加值，是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)增加值、房地產(chǎn)管理活動(dòng)增加值、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理活動(dòng)增加值和居民自有住房虛擬折舊之和組成。其中，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理及經(jīng)紀(jì)代理活動(dòng)的增加值，是由勞動(dòng)者報(bào)酬、生產(chǎn)稅凈額、固定資產(chǎn)折舊和營(yíng)業(yè)盈余之和組成。

    “這一口徑下的統(tǒng)計(jì)范圍較小，統(tǒng)計(jì)的是行業(yè)凈增加值，更多反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)部情況，與房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是兩個(gè)概念。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)部壓力較大。”

    此外，牛鳳瑞指出，統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑下的房地產(chǎn)業(yè)，與普通人認(rèn)為的廣義房地產(chǎn)業(yè)有所區(qū)別，尤其是與建筑業(yè)在行業(yè)劃分上有嚴(yán)格的界限。建筑業(yè)不僅包括房屋的建造活動(dòng)，還包括其他建筑活動(dòng)，如鐵路、公路、港口等建筑，是第二產(chǎn)業(yè)的一部分；而房地產(chǎn)業(yè)則屬于第三產(chǎn)業(yè)。

    多重原因致放緩

    在銷(xiāo)售規(guī)模創(chuàng)下歷史新高的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增加值增速為何下滑？

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多方了解到，這其中，既有行業(yè)發(fā)展的因素，也有統(tǒng)計(jì)口徑的原因。

    牛鳳瑞指出，在行業(yè)增加值的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，薪資和利潤(rùn)往往占據(jù)了增加值中比較大的比重，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速放緩，與行業(yè)內(nèi)部在壓力下的調(diào)整加速有關(guān)。行業(yè)總體利潤(rùn)水平下調(diào)、工資支出下降等，都有可能造成增速下滑。

    “2017年以來(lái)各地加強(qiáng)了調(diào)控，限購(gòu)限貸等‘五限’政策頻繁在各地落地，這加大了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的外部壓力。同時(shí)，行業(yè)洗牌加速，一些中小房企獲利相對(duì)困難。另外，近年來(lái)地價(jià)上漲，企業(yè)購(gòu)置土地支出較大，對(duì)利潤(rùn)空間形成擠壓。”一家東部房企的高層人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出了影響增速的三個(gè)原因。

    而易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則表示，從統(tǒng)計(jì)口徑而言，房地產(chǎn)業(yè)增加值包含了租賃市場(chǎng)的代理服務(wù)，但由于租賃合同的登記備案體制尚不完備，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不能完全掌握這部分?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)租賃市場(chǎng)的增加值被嚴(yán)重低估。

    另外，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率只有3.8%，這也是2016年以來(lái)的新低。

    不過(guò)，多位受訪人士均指出，這一數(shù)據(jù)僅顯示了統(tǒng)計(jì)局口徑下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)下降，但房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)，通過(guò)拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的巨大影響仍然存在。

    楊紅旭認(rèn)為，考慮到2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)高達(dá)9.5%，新開(kāi)工面積增幅高達(dá)17.2%，對(duì)于原材料和建筑業(yè)的拉動(dòng)明顯，所以房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合作用，在2018年仍應(yīng)是正向的。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日公布的數(shù)據(jù)顯示，四季度建筑業(yè)增加值達(dá)到2.05萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)6.1%。

    不過(guò)，楊紅旭預(yù)計(jì)，在多重因素的影響下，2019年房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)都將可能走弱，房地產(chǎn)的投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)都將比2018年明顯下調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速可能比2%更低。

    但牛鳳瑞則指出，2018年底來(lái)，個(gè)別城市出現(xiàn)了放松房地產(chǎn)調(diào)控的舉動(dòng)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的作用依舊存在，但從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不宜再將其作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的應(yīng)急工具而使用。