海南多城樓市交易處于低谷 成交量下跌明顯

    在上海工作的修然（化名）最近在海南休假，站在澄邁某樓盤(pán)自家的陽(yáng)臺(tái)上眺望瓊州海峽，候鳥(niǎo)式地安居令其感到投資海南房產(chǎn)的價(jià)值所在。“2014年父母在這個(gè)小區(qū)就買(mǎi)了房。我是2017年跟進(jìn)的，買(mǎi)下的時(shí)候大概八千元每平方米，目前市價(jià)大概在一萬(wàn)五每平方米左右。”雖然房?jī)r(jià)增值良多，但要變現(xiàn)卻有難度。

    中國(guó)證券報(bào)記者近日調(diào)研海南多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，在2018年4月實(shí)施全島限購(gòu)下，多城樓市交易處于低谷，成交量下跌明顯。價(jià)格方面，以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，2018年10月、11月，?？?、三亞等海南熱點(diǎn)城市二手房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降。新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)漲速也現(xiàn)回落。

    業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，從政策層面看，當(dāng)?shù)胤磸?fù)強(qiáng)調(diào)減少房地產(chǎn)依賴(lài)。從土地供應(yīng)上看，?？凇⑷齺喌鹊?018年較往年加大土地供應(yīng)力度，出讓樓面價(jià)有所下降。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，隨著國(guó)際旅游島、自貿(mào)區(qū)、海澄文和大三亞一體化等重大政策逐步推進(jìn)，旅游、文化、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)不斷落地。海南樓市或?qū)⒂瓉?lái)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、人才聚集、旅游助推的新一輪變化。

    成交冷清

    近日，記者在?？?、三亞、澄邁等多個(gè)海南城市走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是新建樓盤(pán)還是二手房，人流量和總體氛圍都顯得較為冷清。在三亞的某大型樓盤(pán)售樓處，半天下來(lái)，前來(lái)看房的人群稀稀拉拉。銷(xiāo)售人員對(duì)記者表示：“目前多是落戶買(mǎi)房的人，銷(xiāo)售對(duì)象也已由島外客為主轉(zhuǎn)變?yōu)楸镜鼐用窈鸵M(jìn)人才為主。”二手房方面，有中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示，二手房即使在不限購(gòu)的時(shí)候，都比較難賣(mài)，現(xiàn)在就更冷清了。

    中金公司（12.76-1.85%）的研報(bào)也顯示，2018年4月海南省政府實(shí)施全域限購(gòu)之后，海南樓市成交量暴跌。2018年5月-9月累計(jì)商品房成交面積同比下跌43%。

    2018年4月22日，海南發(fā)布嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)。非本省戶籍居民家庭在新增限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

    “其實(shí)我也搞不懂房?jī)r(jià)未來(lái)的走向。”修然對(duì)于市場(chǎng)的變化也琢磨不透。在歷次海南房?jī)r(jià)的潮漲潮落中，相較于全國(guó)樓市的變化，似乎來(lái)得更加劇烈。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為，“一般來(lái)說(shuō)，海南市場(chǎng)在房?jī)r(jià)管控中是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，往往市場(chǎng)活躍的時(shí)候，海南樓市上升力度更大，而在市場(chǎng)降溫的時(shí)候下跌幅度更大，即其波動(dòng)性更強(qiáng)，但大趨勢(shì)都差不多。”

    在北京從事服裝加工的老何在2018年4月，聚攏了一批做生意的好朋友，想借海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港的東風(fēng)，在海口置業(yè)發(fā)展。“未來(lái)我們肯定全力支持非首都功能疏解，但不在北京從事服裝行業(yè)，也想借這個(gè)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型。如果朋友一起能在海南置業(yè)，開(kāi)個(gè)家庭旅館，也是不錯(cuò)的想法。”但就在老何看中了海口市某項(xiàng)目，朋友們連夜飛海口實(shí)地考察，興奮地擘畫(huà)藍(lán)圖時(shí)，售樓處人員在不久后告訴他們：“已經(jīng)不讓外地人做網(wǎng)簽了。”時(shí)至今日，老何也覺(jué)得可惜。“如果有一天能夠再去置業(yè)，還想把家庭旅館開(kāi)起來(lái)。”

    但當(dāng)?shù)匾褜?duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)提上日程。2018年全國(guó)兩會(huì)上，海南省省長(zhǎng)沈曉明就表示，未來(lái)五年海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。當(dāng)時(shí)，海南的房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)很大，無(wú)論投資還是稅收都占到50%左右。

    潮落之后

    在全域限購(gòu)后，也有不少買(mǎi)房客想繼續(xù)在海南置業(yè)。有當(dāng)?shù)刂薪閷?duì)記者表示，可以以補(bǔ)繳社保、人才落戶或以公司等名義買(mǎi)房。

    但從實(shí)際操作上看，相關(guān)購(gòu)房渠道頗有難度。“我當(dāng)時(shí)都想把戶口遷過(guò)去，補(bǔ)繳點(diǎn)社保算了。但考慮到補(bǔ)繳社保的成本和補(bǔ)繳環(huán)節(jié)面臨的檢查。還是斷了這個(gè)念頭。”老何說(shuō)。

    全域限購(gòu)后，海南當(dāng)?shù)匾矊?duì)住房政策打了許多補(bǔ)丁。

    2018年12月14日，海南省住建廳發(fā)通知說(shuō)，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)聲稱(chēng)并實(shí)施：島外居民可以先登記買(mǎi)房，繳交部分或全部房款，再補(bǔ)繳兩年或五年社保或個(gè)稅后辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。此類(lèi)行為屬于違規(guī)操作。

    海南省住建廳將深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治。違法違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員等列入“黑名單”，或清出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

    此外，以公司的名義或者只買(mǎi)居住權(quán)也成為海南買(mǎi)房的路徑。只買(mǎi)居住權(quán)就是只買(mǎi)房屋的使用權(quán)，收了房子只交物業(yè)水電費(fèi)、隨意轉(zhuǎn)讓只是使用。

    修然近年見(jiàn)證了海南樓市的變化。2014年的時(shí)候，到海南看房，開(kāi)發(fā)商送機(jī)票加機(jī)場(chǎng)接送，如果還有介紹朋友過(guò)來(lái)，可以享受返點(diǎn)的優(yōu)惠政策。“當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)你過(guò)來(lái)，給你報(bào)銷(xiāo)機(jī)票，索性就過(guò)來(lái)玩一下，來(lái)了之后家里老人覺(jué)得環(huán)境不錯(cuò)，最后我們家親戚很多人都買(mǎi)在了一個(gè)小區(qū)。”

    2017年春節(jié)時(shí)期，上述樓盤(pán)交房了，體驗(yàn)父母在海南的房子后，他也下定決心，購(gòu)買(mǎi)一套更大的海景房。但是此時(shí)的光景出現(xiàn)了變化，海南的樓盤(pán)已經(jīng)需要靠搶了。

    修然稱(chēng)：“2017年4月、5月的時(shí)候，這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員在周三給我打電話，告訴我周末開(kāi)盤(pán)，必須趕在周末期間把房子敲定，否則就沒(méi)有了。我來(lái)的時(shí)候還有機(jī)場(chǎng)接送，但是機(jī)票都是自理，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不用求著你到這來(lái)買(mǎi)房了。”

    但如今，即使看房送機(jī)票，入局者也少了。“沒(méi)有資質(zhì)，一切都白搭。”老何表示。

    產(chǎn)業(yè)入局

    目前，海南樓市價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期博鰲、?？?、三亞的新盤(pán)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)和市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。以?？?1月開(kāi)盤(pán)的某樓盤(pán)三期為例，該期均價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米左右，較此前的二期和一期都下降不少。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南樓市還是有其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，憑借著冬天相對(duì)高的氣溫和濱海的資源，本身在全國(guó)旅游市場(chǎng)上就占有獨(dú)特地位。

    某房企高管對(duì)記者就直言：“短期來(lái)看，海南還需產(chǎn)業(yè)植入，產(chǎn)生人口聚集效應(yīng)，樓市方能健康發(fā)展。”

    國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)近日印發(fā)《海南省建設(shè)國(guó)際旅游消費(fèi)中心的實(shí)施方案》，要求加快推進(jìn)海南國(guó)際旅游消費(fèi)中心建設(shè)，推進(jìn)體育與旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，鼓勵(lì)發(fā)展賽馬等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，探索發(fā)展競(jìng)猜型體育彩票和大型國(guó)家賽事即開(kāi)彩票。

    海南近日也確定，2019年為全面深化改革開(kāi)放政策落實(shí)年，要求圍繞十二個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，高標(biāo)準(zhǔn)高水平發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，做大做強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

    在海南省統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的2018年前十個(gè)月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析可以看出，全省前十個(gè)月，工業(yè)生產(chǎn)加快增長(zhǎng)，入境游客保持較快增長(zhǎng)，而房屋銷(xiāo)售持續(xù)下降。升和降之間，或許正是海南謀劃減輕“地產(chǎn)依賴(lài)癥”的良方。