多位專家表示,明年房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)放緩,同時房地產(chǎn)調(diào)控政策將延續(xù)“因城施策”態(tài)勢,雖然可能會進行邊際上的調(diào)整,但并不意味著房價會大幅上漲,精準、精細調(diào)控將更為突出。
土地購置或明顯降溫
華融證券首席經(jīng)濟學家伍戈預計,2019年房地產(chǎn)投資的增速會低于2018年,初步預判在5%-7%之間。
伍戈指出,從目前來看,行政性的限貸、限購依舊沒有放松,但房貸利率已觸頂,甚至可能已經(jīng)邊際下滑。同時,隨著未來棚改力度的進一步減弱、棚改貨幣化刺激的進一步減少,2019年房地產(chǎn)全國的庫存應該是被動積累的。
“這將會對房地產(chǎn)商購地行為產(chǎn)生一些影響,從而使得土地購置出現(xiàn)明顯降溫。”伍戈認為,與此同時,隨著房貸利率受銀行間市場傳導的一些邊際上的轉向,房地產(chǎn)投資會有下降趨勢,特別是在2019年一季度。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù),1-10月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達9.93萬億元,同比增速為9.7%,增速比1-9月回落0.2個百分點;其中住宅開發(fā)投資完成額達7.03萬億元,同比增速為13.7%,增速回落0.3個百分點。東莞證券分析師何敏儀表示,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速二季度以來小幅回落,但仍維持在近年高位,并且明顯高于固定資產(chǎn)投資增速。在當前樓市銷售有所轉弱的情況下,明年一季度開發(fā)投資增速有望延續(xù)下降趨勢。
因城施策將延續(xù)
長江證券宏觀首席分析師趙偉認為,明年房地產(chǎn)投資跟以前的邏輯將不一樣,較難出現(xiàn)整體的放松,很有可能出現(xiàn)的是因城施策背景下,部分城市可能會有微調(diào)。
伍戈預計,明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會進行邊際上的調(diào)整,但并不意味著房價會大幅度上漲。在房地產(chǎn)供給端可能有更多的放松措施,但需求端短期內(nèi)依然會受到很多掣肘。“有理由相信房地產(chǎn)投資的相對下行速度會得到控制,房價也不會明顯起來,這可能是比較合意的政策結果。”
東北證券分析師高建表示,2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持“因城施策”的方針,以“穩(wěn)”為核心,穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期,“房住不炒”。明年年中,部分調(diào)控效果較好的城市或將逐步去“行政化”的調(diào)控手段,鼓勵支持剛需購房,防范出現(xiàn)新的庫存風險。
何敏儀指出,過去政府對于房地產(chǎn)市場始終處于“收緊—調(diào)控—放松—刺激—收緊”的周期循環(huán)中。當前地方財政依賴土地出讓金、房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長及金融體系穩(wěn)定仍有重要的影響。預計明年上半年行業(yè)政策面會延續(xù)平穩(wěn)、平靜狀態(tài),精準、精細調(diào)控將更為突出,政策邊際效應減弱,超預期調(diào)控的可能性較低。
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