“雙調(diào)控”下龍頭房企加速融資 信用債發(fā)行規(guī)模已超去年全年

    編者按：地產(chǎn)銷售不景氣給房企資金鏈帶來壓力，為擺脫資金困境，房企紛紛發(fā)債融資。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1月份—10月份，房企信用債發(fā)行規(guī)模已超4200億元，超過去年全年。房企如何輾轉(zhuǎn)騰挪化解資金饑渴，值得持續(xù)關(guān)注。

    ■本報記者 王崢

    隨著龍頭房企們相繼公布了前10個月的銷售業(yè)績，各家房企的拿地情況也被同步披露出來。

    “伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，規(guī)?；蔀槠膊婚_的情結(jié)，房企在業(yè)績競賽中加速奔跑，與此同時，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大”。有業(yè)內(nèi)人士指出。

    而在花費真金白銀拿地的同時，房企們也加緊了融資的步伐，以確保資金安全。

    據(jù)悉，2018年以來，隨著融資政策持續(xù)收緊，開拓多元化融資渠道補充資金對房企而言尤為重要。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月份—10月份，房企信用債發(fā)行規(guī)模已超4200億元，遠超去年全年房企信用債發(fā)行規(guī)模；進入四季度，房企再度紛紛發(fā)債應(yīng)對融資困境，10月份房企國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模達325億元，同比增幅超90%。

    “當前的市場環(huán)境下，實際上也是行業(yè)內(nèi)兼并重組的好時機，能夠獲取足夠資金的企業(yè)，市場占有率的提升速度也將大大提升。”有分析人士指出。

    房企分散運營風險

    聯(lián)合拿地已成趨勢

    根據(jù)中指院的最新數(shù)據(jù)，今年前10個月，碧桂園、萬科、保利繼續(xù)位列拿地金額榜單的前三位。其中，碧桂園以1197億元的拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬科以1162億元穩(wěn)居第二位，保利以888億元穩(wěn)居第三位，三家房企的拿地金額均超過800億元，碧桂園和萬科更是以超1100億元拿地金額領(lǐng)先行業(yè)。

    同時，TOP10房企前10個月拿地總金額達7215億元，占TOP50企業(yè)的44.3%，較前9個月占比下降0.8個百分點。不過，龍頭房企在土地市場仍是優(yōu)勢凸顯，土地資源集中度加速提升。例如，目前限地價、限房價、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點城市推地的重要要求，對于企業(yè)來說，這些限制條件對項目盈利和周轉(zhuǎn)帶來一定壓力，且對企業(yè)資金實力提出了更高的要求，中小房企很難獲取這樣的土地。

    從各城市群拿地金額來看，長三角仍是房企重點關(guān)注區(qū)域，中西部關(guān)注度逐漸提升。長三角作為一個多核心發(fā)展的區(qū)域，其領(lǐng)先的經(jīng)濟水平、發(fā)達的交通以及完善的配套設(shè)施吸引著大量優(yōu)秀人才，再加上長三角城市群推出土地的城市數(shù)量較多，土地市場持續(xù)火熱，一直被視作房企重點投資的區(qū)域。同時，隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟崛起及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中西部地區(qū)土地市場熱度升溫。

    2018年前10個月，長三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總額達2833億元，位列首位；中西部和珠三角2366億元和1754億元分列第二、第三位；環(huán)渤海地區(qū)拿地總額位居第四位，為1180億元。

    此外，從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企繼續(xù)堅持廣布局策略，中小房企則聚焦區(qū)域深耕發(fā)展戰(zhàn)略。如碧桂園、萬科在4個區(qū)域榜單中均有上榜，其中碧桂園在中西部榜單中以385億元位列榜首，在長三角和珠三角地區(qū)榜單中位列第二，環(huán)渤海地區(qū)榜單中均位列前三，萬科在長三角區(qū)域以441億元位居首位，在環(huán)渤海和中西部區(qū)域均位居第二；中海在環(huán)渤海和中西部榜單中均有上榜，并以214億元拿地總金額位居環(huán)渤海榜首；保利則在珠三角和中西部區(qū)域榜單上榜，且以434億元位列珠三角區(qū)域榜單首位；華潤在各城市群榜單中出現(xiàn)三次，金隅、福晟等中小房企則出現(xiàn)一次，拿地相對較為集中。

    值得注意是，從10月份全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看，國有企業(yè)和大型房企拿地積極，其中，包括中海、金茂、金隅等國有企業(yè)拿下榜中7宗地塊。另外，部分房企為分散運營風險，實現(xiàn)合作共贏，紛紛采用聯(lián)合體方式拿地，在榜單中有7宗地塊是以聯(lián)合體方式競得。

    房企加緊融資

    成本持續(xù)上漲

    實際上，聯(lián)合拿地的大范圍出現(xiàn)，已體現(xiàn)出房企們對后市的擔憂，而只有手中持有足夠的現(xiàn)金，才能幫助企業(yè)度過當下的市場低谷。

    10月30日，中國恒大發(fā)布公告，成功發(fā)行2年期-5年期3筆合共18億美元優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)中國企業(yè)今年以來最大規(guī)模的美元債紀錄。

    上述三筆美元優(yōu)先票據(jù)中，2023年到期的5.90億美元優(yōu)先票據(jù)，利率最高為13.75%；另一筆2020年到期的5.6億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為11%；而2022年到期的6.45億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為13%。其中，許家印及其本人全資擁有的XinXin（BVI）Limited各自認購共計10億美元的票據(jù)，以示對公司的支持及信心。

    同時，包括中海、萬科、招商蛇口也在近期以公司債券、短期融資券、中期票據(jù)等方式，向市場融資。綜合來看，在當前美元進入加息周期的背景下，行業(yè)融資成本持續(xù)上漲，但大型房企仍具備一定的融資優(yōu)勢，中小房企獲得資金難度則更大。

    “在樓市及金融‘雙調(diào)控’背景下，房企對資金的需求迫切，而布局廣泛、發(fā)展穩(wěn)健、資本市場評級較高的大型企業(yè)相對易于獲得優(yōu)質(zhì)資金支持，進而持續(xù)優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)；部分房企融資難度較大，同時銷售受阻，企業(yè)存在資金難以覆蓋債務(wù)風險，將影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。未來，房企應(yīng)高度重視現(xiàn)金流安全，加強現(xiàn)金流管理，將加快銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)作為穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐。”上述分析人士指出。