代建萬億元藍海市場待挖掘 “管理紅利”下業(yè)務(wù)滲透率提升

    本報記者 王麗新

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化程度越來越高，物業(yè)、代建、景觀等細分業(yè)務(wù)開始分拆獨立出來，相關(guān)企業(yè)也開始登陸資本市場。

    5月31日，中原建業(yè)正式在港交所上市，成為繼綠城管理控股之后在港股市場上的第二家內(nèi)地房企代建企業(yè)。與此同時，這一以輕資產(chǎn)商業(yè)模式見長的萬億元量級市場再次進入投資者視野。

    “代建已由探索起步階段，進入令人矚目的創(chuàng)新發(fā)展新階段。”在首屆中國代建價值峰會上，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶向《證券日報》等媒體如是指出。“在樓市發(fā)展趨于變緩的前幾年，各大房企均在尋求破局之道，中小房企更加面臨走出發(fā)展低谷的問題。”海南裕泰投資有限公司執(zhí)行董事王紅兵亦表示，代建企業(yè)助力中小企業(yè)擺脫開發(fā)經(jīng)驗、開發(fā)能力及經(jīng)驗不足的困境，助其掌握了后期市場發(fā)展的先機，迎來發(fā)展轉(zhuǎn)折點。

    放眼國內(nèi)房地產(chǎn)代建的發(fā)展歷程，不難看出，代建行業(yè)的迅速發(fā)展，主要是中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控倒逼企業(yè)變革，進入“白銀時代”的房地產(chǎn)企業(yè)，對專業(yè)化提出更高要求，越來越多的企業(yè)開始進行多元化嘗試以及跨領(lǐng)域資源整合，由“重”變“輕”成了房企轉(zhuǎn)型的核心訴求。在此背景下，代建模式的賽道將不斷拓寬，市場需求也會逐步擴大。

    代建賽道規(guī)模有待拓寬

    《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》顯示，未來由于市場需求的不斷擴大，越來越多品牌房企開始轉(zhuǎn)型，代建行業(yè)的企業(yè)規(guī)模得到迅速擴充，市場滲透率逐年提升。代建市場規(guī)模占比將以年均21.3%的速度高速增長，到2025年，代建行業(yè)規(guī)模預計滲透率將達到12.5%，對應(yīng)2021年的4.8%的滲透率。按照歐美模式下代建業(yè)務(wù)占比可做到20%-30%，以平均值25%估算，代建行業(yè)的滲透率還有5.2倍的空間，賽道廣闊，未來發(fā)展十分可觀。

    “到2020年，中國城鎮(zhèn)化率為63.89%，跟發(fā)達國家還差了十幾個百分點，每年還有大量的投資建設(shè)規(guī)模，至少需要十多年到二十年的發(fā)展。根據(jù)最近兩年數(shù)據(jù)，每年大概有14萬億元投資額，這個背后就會存在不同比例的代建或者是開發(fā)管理的需求，包括住宅投資10萬億元、商業(yè)用房1.3萬億元、寫字樓大概在6500億元、工業(yè)倉儲用房大概是8000億元、科教大概是5000億元，這個量不小，其背后都會有代建需求。”金地集團開發(fā)管理公司總經(jīng)理蔡戈鳴向《證券日報》等媒體表示，正是因為看到代建是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，具有相對低風險的收益空間，并且代建業(yè)務(wù)可在資本市場分拆上市等多重原因，眾多主流品牌房企對代建業(yè)務(wù)愈加的關(guān)注。當下這個階段，代建領(lǐng)域儼然成為繼物業(yè)管理之后的又一個風口。

    對此，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心執(zhí)行董事、首席分析師樂加棟表示，代建行業(yè)的資本實力有幾方面體現(xiàn)，其中委托方群體的多元化夯實了其發(fā)展的寬度，未來政府代建仍將是代建市場的重要支柱，另外，中小企業(yè)、國企及非商品住宅等領(lǐng)域也將齊頭并進，共拓前路；此外，行業(yè)的先進性還表現(xiàn)在其標的的稀缺上，中國房地產(chǎn)市場從土地紅利、金融紅利向管理紅利的轉(zhuǎn)化中，代建無負債、強現(xiàn)金流、抗周期等特點使其安全性較高，輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢明顯，因此在房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域具備稀缺性優(yōu)勢，理應(yīng)享受更高估值。

    開啟競合發(fā)展新模式

    眾所周知，當前，輕資產(chǎn)管理行業(yè)走上“風口”，綠城管理以“中國代建第一股”的領(lǐng)先姿態(tài)，引領(lǐng)相關(guān)企業(yè)陸續(xù)開啟上市進程。

    5月27日，在中國首屆代建價值峰會上，綠城管理、當代管理、華潤置地、金地管理、雅居樂房管、中原建業(yè)6家代建領(lǐng)軍企業(yè)宣布組建輕資產(chǎn)聯(lián)盟，綠城管理CEO李軍將擔任首屆輕資產(chǎn)聯(lián)盟輪值主席。業(yè)內(nèi)將其解讀為，這意味著中國的代建行業(yè)迎來了競合發(fā)展的新階段，代建企業(yè)從各自作戰(zhàn)變?yōu)榱藦姀娐?lián)手，有望成為中國房地產(chǎn)開發(fā)模式重塑的關(guān)鍵助推器。

    “以前投資人認為我們屬于地產(chǎn)行業(yè)，受政策宏觀調(diào)控影響，但事實上的業(yè)績證明，宏觀調(diào)控對代建行業(yè)形成了利好。”綠城管理CEO李軍表示，政府的采購服務(wù)、城市更新等，廣闊的存量市場可以讓代建需求持續(xù)存在。與純粹的物業(yè)公司相比，代建的業(yè)務(wù)量更大，利潤水平也明顯更高。

    而對于更多頭部企業(yè)參與到代建行業(yè)的市場格局，李軍坦然道，頭部企業(yè)進入代建行業(yè)當然會帶來競爭，但我們對這種情況比較坦然。因為未來所有的頭部企業(yè)都會做代建，區(qū)別只是誰來的早一點誰來得晚一點。更多參與者的加入，意味著我們可以加快做大行業(yè)蛋糕。未來，代建聯(lián)盟有可能成長為社會化的聯(lián)盟，在管理標準化和信任體系基礎(chǔ)上建立起的產(chǎn)業(yè)協(xié)同，可以幫助所有的參與方做到交易成本最低、產(chǎn)出效益最大化。

（編輯 孫倩）