如何控規(guī)模降負(fù)債又能高增長 一文讀懂恒大新戰(zhàn)略

    “恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來。”3月31日，中國恒大（HK.3333）2019年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，許家印宣布了這一重磅消息。

    從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，恒大的表現(xiàn)已足夠優(yōu)秀：2019年實(shí)現(xiàn)合約銷售額6011億元、核心利潤408.2億元、資產(chǎn)負(fù)債率77.9%、現(xiàn)金余額2287.7億元。但顯然，許家印對(duì)恒大有更高的期望。

    三年降4500億負(fù)債

    如果硬要從雞蛋里挑骨頭，凈負(fù)債率159.3%恐怕是恒大唯一能被投資者挑剔之處。伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，如何實(shí)現(xiàn)基業(yè)長青的路上，恒大有自己的目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)方式。

    在2017年向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式轉(zhuǎn)型后，今日許家印制定了更加清晰的新戰(zhàn)略，即高增長、控規(guī)模、降負(fù)債。

    許家印表示，“高增長”就是要實(shí)現(xiàn)銷售高速增長，今年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億，到2022年要實(shí)現(xiàn)銷售1萬億。

    而“控規(guī)模”就是要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長。許家印表示，未來三年，恒大每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。

    “降負(fù)債”則是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。

    高增長、控規(guī)模、降負(fù)債，并非孤立的存在。只有銷售額繼續(xù)向上攀升，回款才能實(shí)現(xiàn)增長，公司才會(huì)有更加充足的現(xiàn)金流。與此同時(shí)，如果只有銷售額增加，但公司繼續(xù)大幅追加投資拿地，此長彼消，公司無以談降負(fù)債。只有同時(shí)實(shí)現(xiàn)高增長與控規(guī)模，恒大才能真正實(shí)現(xiàn)降負(fù)債。

    許家印在現(xiàn)場(chǎng)算了筆賬，“18年、19年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計(jì)算，就會(huì)增加2500億的銷售回款。同時(shí)，恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)。”

    新戰(zhàn)略實(shí)施首季度迎開門紅

    簡(jiǎn)單地把“控規(guī)模”和“降負(fù)債”理解為恒大業(yè)務(wù)收斂是狹隘的，恒大從未放棄過增長之路。充足的彈藥給予恒大在控規(guī)模、降負(fù)債的同時(shí)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)高增長的底氣。

    截至2019年末，恒大擁有2.93億平米的土地儲(chǔ)備，另外還有大量的位于深圳等核心城市、未計(jì)算進(jìn)報(bào)表的舊改，只要適度減少拿地，充分利用現(xiàn)有土地儲(chǔ)備，便能確保公司的持續(xù)發(fā)展。

    據(jù)恒大管理層介紹，今年公司總可售面積達(dá)1.32億平方米，可售貨值達(dá)1.27萬億，按照64%的去化率保守估算，可實(shí)現(xiàn)銷售8110億，完成8000億銷售并無壓力。

    在新戰(zhàn)略指引下，恒大今年實(shí)施“網(wǎng)上銷售”的顛覆性營銷革命，實(shí)現(xiàn)了一季度業(yè)績“開門紅”：銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，行業(yè)排名首位，刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀(jì)錄。

    懂得何時(shí)轉(zhuǎn)身，找到一條最適合自身發(fā)展的道路，始終是企業(yè)經(jīng)營的一大要義。在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出寒冬的背景下，恒大新戰(zhàn)略初戰(zhàn)告捷，顯示出這一戰(zhàn)略決策的前瞻性與正確性。

    在強(qiáng)大的銷售能力、充足的土地儲(chǔ)備、過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)大的管控能力和團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力助力下，萬億恒大并不遙遠(yuǎn)。