恒大啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 沖擊萬億銷售堅(jiān)決降負(fù)債

    3月31日，中國恒大董事局主席許家印在業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場宣布，恒大從2020年開始啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，全面實(shí)施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略。

    “高增長”就是要實(shí)現(xiàn)銷售高速增長，今年目標(biāo)8000億元，2022年要達(dá)到10000億元；“控規(guī)模”就是要嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備規(guī)模，每年凈消耗3000萬平方米，2022年降低至2億平方米左右；“降負(fù)債”就是要實(shí)現(xiàn)負(fù)債率大幅降低，2022年達(dá)到行業(yè)中低水平。從中可以看出，“高增長”和“控規(guī)模”都是為了“降負(fù)債”，恒大此番戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的核心就是“降負(fù)債”。

    戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

    3月31日，中國恒大發(fā)布2019年度業(yè)績，中國恒大2019年?duì)I業(yè)額4775.6億元，同比增長2.4%；凈利潤335.4億元，凈利潤率7%；核心業(yè)務(wù)利潤408.2億元，核心業(yè)務(wù)利潤率8.5%；股東應(yīng)占利潤172.8億元；合約銷售6010.6億元，同比增長9%。

    今年一季度，恒大的表現(xiàn)極為亮眼。發(fā)布會(huì)現(xiàn)場公布的數(shù)據(jù)顯示，得益于網(wǎng)上銷售取得的巨大成功，恒大2月份合約銷售447億元，3月份612億元，再加上1月份的406億元，一季度合計(jì)銷售接近1465億元，非但沒有受到疫情的沖擊，反而抓住了機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)逆勢增長，同比增幅達(dá)到22.5%。

    回款方面，恒大1月份完成282億元，2月份187億元，3月份664億元，合計(jì)達(dá)到1133億元，同比增長55.2%。恒大總裁夏海鈞介紹，今年一季度的銷售及回款創(chuàng)造了了恒大有史以來的最高紀(jì)錄。

    許家印在恒大2019年度業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場宣布，恒大從2020年開始啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，全面實(shí)施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略。

    這是恒大發(fā)展到現(xiàn)階段所必須面臨的選擇。

    相比萬科等公司，在2016年之前，恒大是追趕者的角色，只有通過高負(fù)債才能實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。2016年，恒大的銷售規(guī)模終于躍居行業(yè)榜首。而拿過第一之后，恒大心態(tài)有了明顯變化，在2017年~2019年進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，沒有再執(zhí)迷于行業(yè)第一，轉(zhuǎn)而要求穩(wěn)定在頭部前三即可，每年的銷售目標(biāo)也不再激進(jìn)。

    如何實(shí)現(xiàn)？

    高增長、控規(guī)模、降負(fù)債，恒大能否順利實(shí)現(xiàn)這一次的三年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型規(guī)劃？

    2019年度，恒大實(shí)現(xiàn)銷售6010.6億元，同比增長9%。2020年力爭實(shí)現(xiàn)銷售8000億元，意味著恒大今年的增速要達(dá)到33%。要想2022年實(shí)現(xiàn)萬億銷售目標(biāo)，恒大2021年、2022年均要保持12%左右的增速。和三年調(diào)整期相比，這完全是另外一種節(jié)奏了。

    恒大所提的“控規(guī)模”，指的是嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，恒大在2018年底、2019年6月底、2019年底的土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積分別為3.03億平方米、3.19億平方米、2.93億平方米，均位列行業(yè)第一。從數(shù)據(jù)變化中也可看出，至少在2019年下半年，恒大已經(jīng)在有意識(shí)地控制土地儲(chǔ)備規(guī)模。

    2019年，恒大銷售面積5846萬平方米，同比增長了11%。若按此增速計(jì)算，恒大2.93億平方米的土地儲(chǔ)備足以保障4年的供應(yīng)，降低至2億平方米，仍能夠保障2年以上的土地供應(yīng)，這也是行業(yè)內(nèi)其他房企手里留存土地的一般標(biāo)準(zhǔn)。按照規(guī)劃，恒大也并非完全停止拿地。許家印表示，今后三年拿地的支出要和前兩年保持一致，在銷售高速增長的情況下，達(dá)到每年凈減少土儲(chǔ)3000萬平方米的目標(biāo)。

    恒大土儲(chǔ)主要靠收購，樓面價(jià)僅1800元/平方米，成本低于其他頭部房企，這是早期高杠桿下快速擴(kuò)張給其帶來的另一大優(yōu)勢。按土儲(chǔ)原值計(jì)算，恒大土儲(chǔ)的67%在一二線城市，33%在三線城市。

    公告顯示，恒大2019年度的合約銷售均價(jià)為10281元/平方米，遠(yuǎn)高于樓面價(jià)。因此，恒大每年凈減少3000萬平方米的土地儲(chǔ)備將可帶來豐厚收益，為降低負(fù)債率打下基礎(chǔ)。

    恒大此次三年規(guī)劃的最終目的，正是為了降負(fù)債，這是衡量其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是否成功的標(biāo)志。按照規(guī)劃，恒大從今年起有息負(fù)債每年下降1500億元左右，到2022年下降至4000億元以下，負(fù)債率達(dá)到行業(yè)中低水平。

    夏海鈞在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場表示，三年之后，恒大將是效益最好、土儲(chǔ)均衡、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮姆科蟆?/p>