樂伽公寓宣布破產(chǎn) 自去年起盈利空間縮減進入瓶頸期

    原標題：樂伽公寓宣布破產(chǎn)！是時候說再見

    8月7日晚間9點06分，樂伽公寓在其微信公眾平臺上發(fā)布公告，公告結(jié)尾處蓋章的是“南京樂伽商業(yè)管理有限公司”，也就是說發(fā)布公告的為樂伽南京總部。

    公告稱，近期因公司經(jīng)營不善，無力履行合同。盡管公司已盡最大努力通過多種途徑積極自救，但均未見效。目前公司已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務，員工大量離職，沒有經(jīng)營無法償還客戶欠款。公告主要內(nèi)容：

    事件持續(xù)發(fā)酵了1個多月，最終等來的卻是樂伽宣布停業(yè)，但是受損的房東和租客咋辦？

    樂伽公寓發(fā)布公告之后不久，南京市住房保障局和房產(chǎn)局發(fā)布官方通告，提出了一系列解決措施。

    原文如下：

    南京地區(qū)樂伽公司廣大客戶：

    近來，南京樂伽商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“樂伽公司”）在履行租賃合同過程中出現(xiàn)大量違約，造成不良社會影響。為此，南京市建鄴區(qū)住房保障和房產(chǎn)局及時組織調(diào)查，要求樂伽公司積極配合，如實報告企業(yè)經(jīng)營情況，并督促樂伽公司認真做好客戶訴求的接待登記，妥善處理矛盾糾紛。經(jīng)查，樂伽公司因經(jīng)營管理不善，出現(xiàn)嚴重虧損，現(xiàn)已無法正常經(jīng)營。

    為妥善化解樂伽公司租賃合同糾紛，幫助樂伽公司切實履行企業(yè)主體責任，我市相關(guān)區(qū)政府按照方便客戶、屬地調(diào)處原則，組織司法所、人民調(diào)解委員會、律師事務所等第三方機構(gòu)，在轄區(qū)設立調(diào)處服務點，為南京地區(qū)樂伽公司客戶提供糾紛調(diào)解和法律咨詢服務。同時，市住房租賃行業(yè)協(xié)會推薦南京我愛我家房屋租賃置換有限公司、南京自如房屋租賃有限公司、南京銀城千萬間公寓管理有限公司、南京青客公寓管理有限公司、南京市房屋置業(yè)擔保有限公司等五家住房租賃企業(yè)參與調(diào)處服務點工作，并在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上為樂伽公司客戶提供居間代理、促成重新建立房屋租賃關(guān)系等優(yōu)質(zhì)優(yōu)價服務。

    自2019年8月8日起至2019年8月23日期間，各區(qū)調(diào)處服務點將分批聯(lián)系已經(jīng)登記的客戶，與客戶確定調(diào)解時間和地點。前期沒有登記的客戶，請根據(jù)房屋所在地所屬行政區(qū)劃，提前電話聯(lián)系就近的調(diào)處服務點，預約調(diào)解時間。為保證調(diào)處現(xiàn)場秩序和糾紛調(diào)處實效，請廣大客戶按約定的時間和地點前往調(diào)處服務點。

    希望廣大樂伽公司客戶理性維權(quán)，按照法律規(guī)定維護自身合法權(quán)益，妥善解決與樂伽公司的合同糾紛。

    特此通告。

    南京市住房保障和房產(chǎn)局

    2019年8月7日

    調(diào)處服務點一覽表：

    接待時間：9：00-12：00，13：00-17：30

    “樂伽公寓”事件始末

    7月初，樂伽公寓南京、蘇州、西安、合肥等地都出現(xiàn)了拖欠房東租金現(xiàn)象，各地的辦事處就陸續(xù)有人維權(quán)，房東維權(quán)是由于樂伽沒有按時付款給他們，租客維權(quán)是由于房東收不到錢，就要把他們趕出去。

    樂伽公司對此的回應是，公司一切正常經(jīng)營，不存在問題，都是謠言！

    7月中旬和下旬，西安、南京、杭州等住建部門，發(fā)布樂伽公寓風險提示，南京樂伽總部也出現(xiàn)大量警務人員和安保維持次序。

    8月7日，樂伽公寓正式宣布停業(yè)。

    樂伽公寓成立于2016年5月，是一家集房屋租賃服務和托管服務于一身的企業(yè)。公司總部位于江蘇南京，在蘇州、杭州、成都、合肥、重慶、西安六大城市擁有分公司。

    樂伽公寓成立以來發(fā)展迅速，不到三年時間，已經(jīng)遍布七大城市，成立了300多家簽約中心；公司從創(chuàng)始初期的10余人迅速發(fā)展到1000多人；而且號稱有5萬間優(yōu)質(zhì)公寓房源。

    一家在租賃市場發(fā)展3年有余的“優(yōu)質(zhì)”公寓品牌，是如何獲得市場紅利？又是如何走到如今的窘境？諸如此類的現(xiàn)象是否還會上演？

    我國租房市場興起的背景

    其中2017年是中國從“拿地—蓋樓—賣掉”的增量房時代，向“拿地或者租地—經(jīng)營—收租或享受資產(chǎn)增值”的存量經(jīng)營時代跨進，租房市場風口來臨，所以2017年也被稱為中國租賃住房元年。

    房子貴、買房難是很多年輕人要面臨的問題，我國“第三波嬰兒潮”出生人數(shù)最多的1988年們，三十（虛歲）而立，要成家立業(yè)了；政府提出“房子是用來住的，不是用來炒的”；為了保障剛需，政府一方面限購限貸，打壓炒房，另一方面大力扶持租房，措施包括“租購同權(quán)”，增加自持租賃性土地供給，加快住房租賃市場立法等。

    一時間，眾多社會資本都瘋樣的投入長租公寓的領(lǐng)域，大有種百舸爭流，奮楫者先的感覺，是不是很熟悉？像極了當初共享單車的熱鬧，結(jié)果呢？風靡一時的共享單車，如今幾乎全軍覆滅。長租公寓市場，其實也不例外。

    ▲網(wǎng)絡上公開的國內(nèi)已爆倉長租公寓品牌

    長租公寓的瓶頸期

    7月初，朗詩、遠洋等房企陸續(xù)選擇剝離長租公寓業(yè)務；萬科、碧桂園等也已決定暫緩旗下長租公寓業(yè)務的擴張。

    7月10日，萬科長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰已經(jīng)離職；之后，萬科在深圳“萬村計劃”被叫停。

    其實早在2018年年底，長租公寓市場的發(fā)展就開始進入瓶頸期。房地產(chǎn)行業(yè)下滑，融資環(huán)境收緊，加之償債高峰到來，此外長租公寓的資金鏈還是依賴開放商賣樓來供給，這些都使得長租公寓的生存和盈利空間在不斷縮減。

    據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年11月中國城市租賃價格指數(shù)為1037.1點，環(huán)比下跌0.32%，同比跌幅0.85%。從全國租賃交易價格指數(shù)表來看，該指數(shù)已連續(xù)第8個月出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢。

    此前我們會覺得，資本薄弱的房企做長租公寓爆倉可以理解，資本厚實的品牌房企來做應該就不會這樣了，就目前來看，也不是很安全。

    從多家品牌房企暫緩或叫停旗下長租公寓的業(yè)務，不難察覺：長租公寓的運營周期長、短期回報利潤低，而且一直采用“高收低阻”的運營模式，對于開放商追求的一本萬利，實難相符。

    “高收低租”的運營模式

    “高收低租”與租金貸類似，是典型的利用資金池玩長租公寓，無形中放大杠桿。

    比方說，公寓從房東手上以3200元/月的租金租來房屋，然后轉(zhuǎn)手出租給租客，收取租客3000元/月，表面看是虧本的買賣，但實際上，租客租金簽訂為1年一付，不包括押金，租客需支付給公寓3.6萬元；而公寓跟房東簽訂的付款方式為3個月一付，公寓需支付房東9600元，那么剩余的9個月租金2.64萬元和押金就被圈在公寓的帳戶里了！此類資金的用途就不得而知了。

    這種以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用于自身發(fā)展，利用法律盲區(qū)侵犯租客和房東的權(quán)益，把風險轉(zhuǎn)移給房東和租客以及全社會，而把所有的利益留給自己。

    目前對此類現(xiàn)象，暫時還沒有解決方案。只能提醒大家在把自有房屋對外出租時一定要慎重再慎重，對于一些明顯高于市場價很多的承租機構(gòu)一定仔細看清楚合同條款。同樣作為租客就更要注意了，遇到諸如“樂伽公寓”事件后，房東可以收房，及時止損，但是租客們就只能承擔大量的資金流失。

    “租售同權(quán)”大力發(fā)展熱點城市的租房市場，原本是建立健全房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場上一件值得鼓勵和發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，但隨著過度的金融杠桿化，必然會造成金融風險和社會風險，最后毀滅整個行業(yè)。

    目前南京的樂伽公寓已經(jīng)有了解決方法，但是樂伽其它地方公司又會如何解決？是否由第三方收購？還是參考南京房管的做法？至今仍然是一個問號。