綠城中國(guó)土儲(chǔ)貨值達(dá)5200億元 張亞東調(diào)整架構(gòu)打通營(yíng)銷體系

    ■本報(bào)記者 王麗新

    “進(jìn)入綠城半年多，幾乎每天都與宋總（綠城中國(guó)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平）有溝通，公司治理決策都是與宋總和九龍倉(cāng)（綠城中國(guó)第二大股東）方面溝通后制定的。”綠城中國(guó)總裁張亞東接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“包括每一個(gè)干部人員的任用和調(diào)整，都會(huì)跟宋總商量”。

    張亞東進(jìn)一步表示，花了4個(gè)月時(shí)間想清楚“綠城是誰(shuí)？綠城要成為誰(shuí)？綠城怎樣成為誰(shuí)？”他給出的答案是，綠城是房地產(chǎn)行業(yè)的特長(zhǎng)生，要成為有特長(zhǎng)的優(yōu)等生，以產(chǎn)品和品質(zhì)的特長(zhǎng)立身，在此基礎(chǔ)上補(bǔ)齊短板和弱項(xiàng)。

    注重利潤(rùn)目標(biāo)

    據(jù)綠城中國(guó)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年完成合同銷售金額為1564億元，同比增長(zhǎng)6.9%；營(yíng)業(yè)收入為603.03億元，較2017年的419.53億元增加43.7%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約為人民幣37.96億元，較去年上升62%；公司股東應(yīng)占利潤(rùn)為10.03億元，較2017年的21.9億元下降11.87億元，下降54.2%。

    對(duì)于股東應(yīng)占利潤(rùn)下降的原因，綠城中國(guó)管理層表示，出售附屬公司而帶來(lái)的股東應(yīng)占利潤(rùn)的增加較2017年減少7.7億元；鑒于內(nèi)外部市場(chǎng)環(huán)境變化，基于謹(jǐn)慎考慮，年內(nèi)計(jì)提的減值虧損撥備對(duì)應(yīng)股東應(yīng)占利潤(rùn)的影響較2017年增加6.51億元；因人民幣貶值對(duì)若干外幣借款計(jì)提未實(shí)現(xiàn)匯兌凈虧損4.88億元，2017年為匯兌凈收益5.11億元。

    據(jù)張亞東透露，2019年綠城的銷售目標(biāo)是1800億元，但要力爭(zhēng)完成2000億元。張亞東認(rèn)為，對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，規(guī)模只是追求品質(zhì)的邏輯結(jié)果，但追求品質(zhì)，就要付出堅(jiān)守的代價(jià)。所以，調(diào)整是必須要做的。

    就當(dāng)前和未來(lái)來(lái)看，在堅(jiān)守品質(zhì)的前提下，來(lái)自利潤(rùn)的壓力，都是張亞東非常注重的問題。舉例來(lái)說(shuō)，相比杭州某個(gè)項(xiàng)目1小時(shí)清盤的“捷報(bào)”，張亞東會(huì)先問：“利潤(rùn)呢？”

    “今年的營(yíng)銷目標(biāo)沒有壓力，壓力主要在利潤(rùn)上。”張亞東向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，以前綠城營(yíng)銷體系和非營(yíng)銷體系是獨(dú)立的，現(xiàn)在綠城內(nèi)部將營(yíng)銷體系和非營(yíng)銷體系都打通，基于信息系統(tǒng)的建設(shè)，一個(gè)項(xiàng)目購(gòu)房者看了不合適，業(yè)務(wù)員可以推薦另一個(gè)地方的房子。每一個(gè)銷售員都需要清楚了解綠城旗下400多個(gè)項(xiàng)目。“這項(xiàng)改革今年年底逐漸完成落地，營(yíng)銷費(fèi)用會(huì)大幅下降，人員減少約兩成。”張亞東說(shuō)。

    破除營(yíng)銷體系內(nèi)外壁壘的同時(shí)，綠城也在進(jìn)行組織架構(gòu)的調(diào)整。

    “雙11”組織架構(gòu)提升效能

    2019年初，與宋衛(wèi)平和九龍倉(cāng)方面溝通后，張亞東開始推進(jìn)組織架構(gòu)改革，將原本的16家子公司整合縮減為11家，職能中心由9個(gè)整合為7個(gè)，再加上小鎮(zhèn)事業(yè)部、金融事業(yè)部、特色房地產(chǎn)事業(yè)部（即以TOD開發(fā)模式為主的原楊柳郡集團(tuán)）和商管事業(yè)部四個(gè)事業(yè)部。至此，綠城搭建了“雙11”的組織架構(gòu)。

    在張亞東看來(lái)，組織架構(gòu)改革的動(dòng)因是要補(bǔ)齊人均效能比其他優(yōu)秀房企低的短板，即著力提升單人平均開發(fā)面積，比如從現(xiàn)在人均開發(fā)7300平方米提升至2021年的1.1萬(wàn)平方米，目標(biāo)是將人均開發(fā)面積每年提升10%至15%。

    在二級(jí)管控變?yōu)槿?jí)管控后，張亞東打破了“諸侯分封制”的壁壘，增設(shè)區(qū)域公司，并打通區(qū)域公司投資限制，不給發(fā)展設(shè)籬笆。

    據(jù)悉，綠城目前有新的投資決策委員會(huì)，下設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)組合和綜合產(chǎn)業(yè)組。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，張亞東要求投資條線上的人員要清楚每一個(gè)城市推出的招拍掛項(xiàng)目，要知道哪些是適合綠城去做的。同時(shí)，下放拿地權(quán)利，打通投資和開發(fā)執(zhí)行的壁壘。換句話說(shuō)，上海公司若能去北京搞項(xiàng)目，集團(tuán)也同意你去搞，因此決策質(zhì)量和效率都明顯提高。

    今年權(quán)益投資達(dá)450億元

    在投資方面，2018年，綠城新增37宗地塊，總建筑面積約為719萬(wàn)平方米，總土地款約為517億元，其中歸屬于綠城支付的金額約為339億元，平均樓面價(jià)為11398元/平方米，預(yù)計(jì)新增可售貨源為1276億元，權(quán)益金額為751億元。截至2018年底，綠城中國(guó)土地儲(chǔ)備貨值達(dá)5200億元。

    據(jù)張亞東透露，2019年，綠城計(jì)劃新增土地貨值1500億元，權(quán)益投資金額為450億元。

    2019年，綠城中國(guó)將深入開展城市研究，采取差異化的投資策略，并繼續(xù)深耕五大重點(diǎn)城市群，在一、二線核心城市實(shí)施“以點(diǎn)擴(kuò)面、擁核發(fā)展”，在優(yōu)質(zhì)三、四線城市實(shí)施“一城一地、流動(dòng)性補(bǔ)倉(cāng)”，進(jìn)一步加大對(duì)小鎮(zhèn)、TOD物業(yè)、運(yùn)動(dòng)系列物業(yè)等特色業(yè)務(wù)的拓展，增加獲取低價(jià)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。同時(shí)，公司將繼續(xù)聯(lián)動(dòng)中交集團(tuán)、九龍倉(cāng)等大股東資源，加大與戰(zhàn)略合作伙伴的合作力度，形成更大范圍的戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大公司土地儲(chǔ)備。

    “今年上半年也在進(jìn)行大舉投資，新獲取的項(xiàng)目接近80%集中在一、二線城市。”綠城管理層表示，現(xiàn)在綠城是手握資金等待項(xiàng)目。接下來(lái)，綠城對(duì)投資條線也將有所考核。“在員工原薪酬激勵(lì)體系的基礎(chǔ)上，新增項(xiàng)目跟投、股份激勵(lì)等中長(zhǎng)期激勵(lì)舉措”的共贏機(jī)制的落地，也將提升綠城的拿地投資能力。

    不難看出，經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，如今的綠城已推出“七弦管理”，優(yōu)化公司“本體、產(chǎn)品、服務(wù)、投資、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、產(chǎn)業(yè)”條線管理格局，七條弦齊頭并進(jìn)。