打通資產(chǎn)經(jīng)營與資本運作 助推公司高質(zhì)量發(fā)展

保利發(fā)展董事會秘書黃海

    保利發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建成涵蓋物業(yè)服務(wù)、全域化管理、銷售代理、商業(yè)管理、不動產(chǎn)金融等在內(nèi)的不動產(chǎn)生態(tài)平臺，綜合實力連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)前五，央企第一。公司長期注重業(yè)務(wù)經(jīng)營與資本運作相結(jié)合，自2002年股份制改造初期，公司便提出“三個為主、兩個結(jié)合”的長期戰(zhàn)略，要求將“資產(chǎn)經(jīng)營與資本運營”相結(jié)合，強調(diào)資本運作在公司發(fā)展戰(zhàn)略中的重要地位。公司在堅持嚴(yán)格遵守規(guī)則的同時，積極探索創(chuàng)新，用好資本市場資源。

    黃海先生2002年加入保利發(fā)展，歷任公司證券部副總經(jīng)理、董秘辦主任，自2012年起任職公司董事會秘書，負(fù)責(zé)公司資本運作、投資者關(guān)系管理、信息披露及公司治理等工作，在助推公司戰(zhàn)略落地、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展上取得了突出成果：

    一、分拆保利物業(yè)至H股上市，突破產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局

    2015年公司確立“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，強調(diào)相關(guān)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中的重要地位，并匹配適當(dāng)?shù)馁Y本運作路徑，倒逼經(jīng)營管理提升。保利物業(yè)作為公司相關(guān)產(chǎn)業(yè)中市場化程度較高、業(yè)務(wù)發(fā)展較為成熟的板塊，被選作首個試點。

    黃海先生帶領(lǐng)團隊，把握市場機會，以分步上市助力保利物業(yè)實現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)升級和規(guī)?？焖贁U張。2017年，推動保利物業(yè)初步完成規(guī)范整改，確立第三方業(yè)務(wù)發(fā)展路徑，并成功分拆至新三板掛牌。緊接其后，把握港股物業(yè)管理板塊日趨成熟的歷史性機會，全面籌備H股上市工作。對內(nèi)，牽頭指導(dǎo)保利物業(yè)梳理重難點問題，策劃資本市場定位：一是創(chuàng)新同業(yè)競爭問題的解決思路，以尊重及保護業(yè)務(wù)市場化運作為原則，分類處理潛在同業(yè)競爭風(fēng)險，對控股股東、實際控制人等采取劃清邊界、簽署承諾的方案；而對受同一控制的其他上市公司則充分論證同類業(yè)務(wù)均為市場化競爭，有效消除監(jiān)管疑慮，獲得證監(jiān)會和香港聯(lián)交所的理解和認(rèn)可。二是理順物業(yè)管理估值邏輯，組織行業(yè)知名研究員與公司團隊從不同角度拆解行業(yè)收入成本結(jié)構(gòu)，率先明確住宅、商辦和公共服務(wù)的價值模型，進(jìn)而從業(yè)務(wù)獲取、項目運營、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)等環(huán)節(jié)深入剖析核心競爭力，打造估值亮點。對外，統(tǒng)籌調(diào)動各方中介開展上市發(fā)行工作，取得資本市場高度認(rèn)可：項目從立項到敲鐘上市不到一年，時間緊任務(wù)重，董秘率領(lǐng)團隊搭建完善高效的項目組織架構(gòu)、會議機制及中介合作競爭機制，組織二十多家中介分工合作，搶抓關(guān)鍵節(jié)點，有效把握港股物業(yè)板塊估值窗口。發(fā)行階段，借助保利發(fā)展的市場知名度和資源，提前安排物業(yè)板塊專題溝通，以央企穩(wěn)健可靠背景與積極進(jìn)取發(fā)展的雙重優(yōu)勢，取得絕大部分知名投資機構(gòu)的認(rèn)可，開簿前已實現(xiàn)高倍數(shù)訂單覆蓋，公開發(fā)售部分認(rèn)購規(guī)模高達(dá)1355億港元，超額223倍，成為港股IPO又一標(biāo)桿性項目。保利物業(yè)亮相國際市場，再度打響“保利”品牌，為公司“打造不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”戰(zhàn)略邁出堅實一步。

    二、主動開拓多元融資渠道，匹配公司各階段發(fā)展訴求

    多次緊抓股權(quán)融資窗口，加快資本積累，引入重要長期戰(zhàn)略股東。公司2006年上市后，充分把握房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資窗口，完成了2次非公開發(fā)行、2次公開發(fā)行，累計實現(xiàn)股權(quán)融資261億元。其中，2016年在市場環(huán)境整體低迷的條件下成功完成90億元非公開發(fā)行，創(chuàng)下同時期地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大股權(quán)融資，為公司增厚資本儲備。同時，還引入泰康人壽保險有限責(zé)任公司作為重要長期戰(zhàn)略股東，進(jìn)一步豐富公司股權(quán)及董事會結(jié)構(gòu)，在公司規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略、研判宏觀經(jīng)濟形勢、剖析資本市場動態(tài)等方面提供了重要建議。

    拓寬融資渠道，豐富多元化融資方式。在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)暫停股權(quán)融資審核、行業(yè)融資持續(xù)收緊的環(huán)境下，公司積極挖掘境內(nèi)外備選融資工具，積極補充資金來源。2013年，把握境外美元債券市場流動性改善、美國國債利率及市場溢價收窄的窗口，完成首次美元債發(fā)行；2014年，將融資渠道從傳統(tǒng)交易所市場延伸至銀行間交易商協(xié)會，首次發(fā)行中期票據(jù)；2018年，突破傳統(tǒng)公司債券發(fā)行限制，開拓住房租賃專項公司債。2008年至今，公司累計發(fā)行公司債券441億元、中期票據(jù)495億元、美元債15億美元。

    發(fā)揮融資優(yōu)勢，持續(xù)降低融資成本。2022年以來，公司積極利用自身穩(wěn)健的經(jīng)營形勢、突出的抗風(fēng)險能力和資本市場偏好，加大直接融資規(guī)模，2022年上半年發(fā)行的中期票據(jù)和公司債平均融資成本僅為3.09%。8月發(fā)行的3+2年期公司債票面利率均僅為2.80%，創(chuàng)公司同類產(chǎn)品的歷史最低利率。

    三、快速建立股權(quán)激勵方案，兌現(xiàn)長效激勵效果

    公司充分把握央企股權(quán)激勵試點擴大的機遇，結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)特點和公司發(fā)展實際，于2012年、2016年連續(xù)建立兩期股票期權(quán)激勵計劃。以引領(lǐng)公司發(fā)展、嚴(yán)肅考核激勵為原則，公司的激勵方案均以高于行業(yè)平均的凈資產(chǎn)收益率、凈利潤增長率等作為考核目標(biāo)，并嚴(yán)抓激勵對象行權(quán)資格及年度考核，取得保利集團、國資委大力支持，也助推公司實現(xiàn)了連續(xù)跨越式增長。

    激勵計劃設(shè)立后，董事會秘書帶領(lǐng)團隊有序組織行權(quán)事宜，克服行權(quán)對象范圍廣、數(shù)量多等難點，綜合考慮股價、個稅政策等多方因素，以短周期、多窗口、高精度順利開展十余次行權(quán)，在批量行權(quán)的機制下，更大限度提供行權(quán)窗口，激發(fā)激勵對象主動性。

    2021年，公司控股上市公司保利物業(yè)首次設(shè)立限制性股票激勵計劃，截至目前已完成授予，進(jìn)一步推動完善全方位的激勵機制。

    四、高度重視投資者關(guān)系管理，推進(jìn)市值與內(nèi)在價值統(tǒng)一

    2021年，受行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)收緊、市場觀望情緒加重的影響，行業(yè)主要公司市值均出現(xiàn)大幅回撤。董事會秘書帶領(lǐng)團隊完善市值管理方案，一方面，邀請公司領(lǐng)導(dǎo)參與重點機構(gòu)、核心股東及中小股東溝通，充分交流行業(yè)觀點、經(jīng)營思路，大幅提高信息透明度，降低市場疑慮與恐慌，取得市場對公司的信任。另一方面，8月份股價跌破凈資產(chǎn)時，在公司領(lǐng)導(dǎo)支持下，建議實際控制人保利集團及管理層實施增持，在市場階段性底部大力彰顯對公司未來發(fā)展和長期投資價值的堅定認(rèn)可，有效提振市場信心，帶領(lǐng)公司股價筑底，贏得市場高度評價。首次增持后一周，公司股價上漲26%，漲幅領(lǐng)先行業(yè)指數(shù)及主要可比公司。

    2022年以來，結(jié)合市場觀點多變、信心不足的背景，公司有的放矢加大主流機構(gòu)、境外資金溝通，核心股東持股基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實，公募基金持倉數(shù)量及市值、滬港通持股占比保持A股地產(chǎn)行業(yè)第一，漲幅領(lǐng)先行業(yè)龍頭企業(yè)，實現(xiàn)公司市值與內(nèi)在價值的動態(tài)均衡，進(jìn)一步彰顯央企龍頭形象和投資價值。

    五、深度參與分行業(yè)披露標(biāo)準(zhǔn)制定，多項特色做法獲認(rèn)可

    公司堅持以提高信息披露有效性為目標(biāo)，深度結(jié)合行業(yè)經(jīng)營特點，持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營信息披露方式，積極參與交易所分行業(yè)監(jiān)管改革。上市不久，公司即啟動經(jīng)營信息自主披露，銷售、拓展等臨時公告格式成為房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)藍(lán)本。年度報告中管理層討論分析結(jié)構(gòu)、項目匯總表等充分介紹行業(yè)及公司情況，大大提升信息透明度，曾作為先進(jìn)典型獲得公開表揚，董事會秘書也作為特邀嘉賓參與授課分享。憑借扎實的信息披露和公司治理基礎(chǔ)，公司已連續(xù)第9年取得上交所年度信息披露工作評價A級，位居上交所公司前列。

    今年以來，針對監(jiān)管規(guī)則的全面修訂，公司全面梳理了關(guān)聯(lián)交易、對外擔(dān)保、財務(wù)資助等重點事項的商業(yè)邏輯和風(fēng)控要點，結(jié)合實際業(yè)務(wù)需要及其他交易所的管理細(xì)則，及時反饋了明確管理邊界、按年度預(yù)算決策等操作性建議，得到上交所的支持和推廣。同時，積極參與監(jiān)管交流會議，系統(tǒng)分享行業(yè)發(fā)展、市場變化和公司經(jīng)營等最新信息，做好企業(yè)經(jīng)營與市場監(jiān)管的橋梁。

    展望未來，公司將進(jìn)一步提升公司治理水平、提高信息披露質(zhì)量，打通資產(chǎn)經(jīng)營與資本運作的關(guān)鍵通道。在行業(yè)的新階段，繼續(xù)借力資本市場資源，盤活資金、優(yōu)化資產(chǎn)，實現(xiàn)促發(fā)展與防風(fēng)險的高度統(tǒng)一，推進(jìn)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。

（編輯 李波）