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郁亮判斷短期內(nèi)市場已觸底 萬科回購計(jì)劃仍在進(jìn)行中

2022-06-29 00:00  來源:證券時報(bào)電子報(bào)

    在2018年警示“活下去”,又在今年初提出“黑鐵時代”,萬科董事會主席郁亮一向具有強(qiáng)烈的危機(jī)意識。如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)受了一年的寒冬,郁亮表現(xiàn)出少有的樂觀,認(rèn)為短期內(nèi)市場已經(jīng)觸底,并向行業(yè)傳遞信心。

    預(yù)計(jì)6月市場好轉(zhuǎn)

    “短期來看市場已經(jīng)觸底,恢復(fù)是一個緩慢溫和的過程。預(yù)計(jì)6月銷售會出現(xiàn)明顯的環(huán)比上升,但仍然是同比下降,只是下降幅度相對收窄。”郁亮在6月28日的股東大會上分享自己對行業(yè)形勢的看法。

    6月是房企沖擊上半年銷售的關(guān)鍵月份,尤其在經(jīng)歷連續(xù)數(shù)月頹勢之后,6月市況能否改善備受關(guān)注。郁亮表示,進(jìn)入6月之后,市場進(jìn)一步好轉(zhuǎn),一方面是因?yàn)榻谙嚓P(guān)政策的出臺正在帶來積極影響,另一方面因疫情而延遲的需求釋放帶來回補(bǔ),此外還有5月基數(shù)較低及季節(jié)性因素。

    房企銷售在5月略微呈現(xiàn)暖意,但樓市整體寒氣未散??硕饠?shù)據(jù)顯示,百強(qiáng)房企5月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元,環(huán)比增長5.6%,相比4月16%的環(huán)比降幅出現(xiàn)明顯改善;但同比來看,單月業(yè)績同比降低59.4%,前5個月累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%,降幅均較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。萬科銷售表現(xiàn)略好于百強(qiáng)房企的平均水平。據(jù)公告,萬科5月銷售金額為307.6億元,與上一月308.6億元相比基本持平,同比下降46.56%;前5個月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1681.1億元,同比下降41.38%。

    在郁亮看來,行業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段,人口形勢、收入狀況、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的指導(dǎo)原則都已發(fā)生變化,不會再回到過去的發(fā)展邏輯,也不會再回到過去高峰時期的規(guī)模與增長速度。

    不過,郁亮同時表達(dá)了對行業(yè)的信心:“最近這一年,如果放在社會中去,房地產(chǎn)行業(yè)一定不是最艱難的一個,房地產(chǎn)行業(yè)也沒有理由躺平。更何況房地產(chǎn)仍然是十萬億級的市場,同時也是千年行業(yè),常做常有,常做常新,不管未來的道路多艱難,走下去就會有機(jī)會,這個行業(yè)仍然會為國家做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。”

    沖擊止跌企穩(wěn)目標(biāo)

    萬科在2021年出現(xiàn)罕見的凈利潤腰斬,郁亮也因此在業(yè)績會上向股東致歉,并在股東大會上坦言,今年是“從業(yè)以來壓力最大的一段時期”。今年萬科業(yè)績目標(biāo)是止跌企穩(wěn),開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營。

    “在3月份的時候,公司對市場下行有預(yù)估,但是沒有預(yù)估到這么嚴(yán)重?,F(xiàn)在來看,市場狀況增加了工作難度,但我們一直是相對穩(wěn)健的,也提前做了一些鋪排,會以更積極的銷售和應(yīng)對去兌現(xiàn)全年業(yè)績止跌企穩(wěn)的承諾。”萬科總裁祝九勝在股東大會上表示。

    祝九勝還稱,萬科在投資機(jī)制方面進(jìn)一步優(yōu)化,現(xiàn)在按照特別好的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行投資,前5個月萬科投了13塊地,其中9塊今年能夠面市,還有6塊今年現(xiàn)金流能夠回正。

    在非開發(fā)業(yè)務(wù)方面,萬科主要有萬物云、物流倉儲和長租公寓三大板塊,這部分業(yè)務(wù)增速明顯,但暫未開始為報(bào)表貢獻(xiàn)明顯利潤。祝九勝表示,萬科物流業(yè)務(wù)今年要實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利,長租公寓業(yè)務(wù)今年已經(jīng)在現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)盈利,明年也會實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利。

    即便實(shí)現(xiàn)盈利,上述業(yè)務(wù)體量恐難承接千億級別的開發(fā)業(yè)務(wù)。對此,郁亮延續(xù)了此前的觀點(diǎn),認(rèn)為非開發(fā)業(yè)務(wù)營收做到和開發(fā)業(yè)務(wù)相當(dāng)?shù)谋戎兀遣滑F(xiàn)實(shí)的;物業(yè)等服務(wù)行業(yè)獲取暴利也是不合適的。但衡量非開發(fā)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)未必只有營收利潤占比,市場價值還與社會稀缺程度等因素有關(guān)。

    現(xiàn)場還有股東關(guān)心萬科未來的分紅計(jì)劃。對此,公司董秘朱旭表示,公司分紅計(jì)劃會綜合考慮公司長期發(fā)展需要,未來分紅率會穩(wěn)定在35%~40%之間,有利于長期投資者規(guī)劃好現(xiàn)金流回報(bào)。萬科上市以來已經(jīng)連續(xù)30年現(xiàn)金分紅,累計(jì)分紅949.7億元,是股權(quán)融資金額的2.86倍,平均分紅率33.2%。萬科本年度臨時上調(diào)分紅比例至50%,預(yù)計(jì)分紅金額約112.8億元。

    此外,萬科還在進(jìn)行一項(xiàng)20億至25億元的回購計(jì)劃,回購價格不超過18.27元/股,但目前僅完成了12.9億元。有股東關(guān)心接下來的回購額度如何安排,朱旭回應(yīng)稱:“我們這次回購的時間是3個月,定期報(bào)告前不能回購,實(shí)際天數(shù)只有40多天,中間好多天股價在限價之上,此外公司回購也有一些時點(diǎn)的限制。接下來股價如果滿足條件,我們還是會盡力做回購,如果不滿足條件,我們會對董事會做報(bào)告,也會和監(jiān)管方面進(jìn)行溝通。”

    截至6月28日收盤,萬科股價報(bào)收18.45元/股,跌0.32%,總市值2145億元。

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