綠城管理去年盈利5.65億元同比增32% 管理層稱將參與AMC不良項(xiàng)目紓困

    本報(bào)記者 王麗新

    “房地產(chǎn)行業(yè)基本面未來(lái)將是穩(wěn)定的，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模將從去年的18萬(wàn)億元高位有所回落，但仍舊會(huì)保持相當(dāng)大的基數(shù)。”3月23日上午，在房地產(chǎn)代建第一股綠城管理2021年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，綠城管理控股董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事郭佳峰向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體和投資者表示，在行業(yè)去金融化的背景下，輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是一個(gè)比較好的選擇，未來(lái)會(huì)有更多的頭部企業(yè)進(jìn)入到代建領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈。

    3月22日晚間，綠城管理交出了2021年業(yè)績(jī)考卷。2021年，綠城管理實(shí)現(xiàn)收入約22.43億元，同比增長(zhǎng)23.7%；毛利率46.4%，同比微跌；歸屬于股東的凈利潤(rùn)約5.65億元，同比增長(zhǎng)31.9%。報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為5.66億元。

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量階段，增量建設(shè)規(guī)模有限，由開(kāi)發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型是房企發(fā)展的必然趨勢(shì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)‘輕’和‘專’的發(fā)展趨勢(shì)，以及代建領(lǐng)域具有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、抗周期、高盈利等優(yōu)點(diǎn)的影響下，代建企業(yè)逐漸增多，代建市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，代建市場(chǎng)的發(fā)展空間仍較為廣闊，未來(lái)保障性租賃住房、安置房等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將逐步增多，市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放，代建企業(yè)參與度將更高。綜合來(lái)看，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)中代建共建企業(yè)的市場(chǎng)格局較為穩(wěn)定，且具有一定的上升空間。

    新拓項(xiàng)目代建費(fèi)將達(dá)71億元

    綜合來(lái)看，綠城管理交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單，尤其在項(xiàng)目拓展方面和管控能力上，有所增益。

    財(cái)報(bào)顯示，截至2021年末，綠城管理業(yè)務(wù)覆蓋101座主要城市，管理項(xiàng)目數(shù)量增至345個(gè)；合約項(xiàng)目總建筑面積8470萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)11.3%；在建面積4400萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)8.7%。

    從項(xiàng)目拓展方面來(lái)看，2021年，綠城管理新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積達(dá)2280萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約21.9%；新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估71.1億元，同比增長(zhǎng)約22.3%。

    此外，從具體業(yè)務(wù)占比來(lái)看，按綠城管理當(dāng)期在建面積測(cè)算，政府委托項(xiàng)目為1420萬(wàn)平方米，占比32.3%；國(guó)有企業(yè)委托項(xiàng)目為1810萬(wàn)平方米，占比41.0%；私營(yíng)企業(yè)委托項(xiàng)目為1080萬(wàn)平方米，占比24.5%；金融機(jī)構(gòu)委托項(xiàng)目為100萬(wàn)平方米，占比2.2%。

    對(duì)于未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)，綠城管理控股執(zhí)行董事、CEO李軍表示，一要保持政府代建業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，這一業(yè)務(wù)板塊將是未來(lái)主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式之一，收入占比計(jì)劃增加至30%以上；二是商品房市場(chǎng)將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)壓力巨大，其目標(biāo)是“去杠桿保交付保生存”，公司將根據(jù)這一趨勢(shì)調(diào)整業(yè)務(wù)，提高商業(yè)代建門(mén)檻，收入占比保持50%的水平；三是快速拓展資方代建，與金融機(jī)構(gòu)合作，未來(lái)把這一業(yè)務(wù)板塊作為主流業(yè)務(wù)培育，計(jì)劃收入占比增加至20%以上。

    值得一提的是，1月11日，綠城管理發(fā)布有關(guān)收購(gòu)事項(xiàng)的公告稱，擬收購(gòu)浙江熵里建設(shè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“浙江熵里建設(shè)管理”）60%股權(quán)，應(yīng)付的代價(jià)包括固定代價(jià)4億元，以及收購(gòu)事項(xiàng)完成后三年期間，該公司新增代建項(xiàng)目的“未來(lái)可收取服務(wù)費(fèi)用”所厘定的經(jīng)調(diào)整增量代價(jià)，最高金額為2億元。

    “今年1月份收購(gòu)浙江熵里后，得到了資本市場(chǎng)非常積極的回饋，獲取了優(yōu)秀的代建團(tuán)隊(duì)，補(bǔ)充了核心能力。”李軍表示。

    將參與AMC不良項(xiàng)目紓困

    “未來(lái)的歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)目標(biāo)是保持30%，因此公司要加大發(fā)展力度，業(yè)務(wù)要?jiǎng)?chuàng)新，收入要增長(zhǎng)。”李軍表示。2021年公司與5家同行組建了輕資產(chǎn)聯(lián)盟，今年會(huì)有更多的代建企業(yè)加盟，希望有機(jī)會(huì)改變中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，為行業(yè)帶來(lái)新亮點(diǎn)。

    對(duì)于接下來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展新方向，李軍向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體透露，最近接觸了AMC（資產(chǎn)管理公司）處置的不良資產(chǎn)項(xiàng)目，將會(huì)選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目合作，做這種業(yè)務(wù)嘗試，是為了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。目前，公司正與金融機(jī)構(gòu)成立SPV公司，為有資金需求的代建項(xiàng)目以及委托方提供金融撮合服務(wù)，以及為遇到困難的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供紓困方案。

    “資方代建是未來(lái)性業(yè)務(wù)，公司要提前站位，當(dāng)下主要提供解決遇困項(xiàng)目的紓困方案，但這一賽道更長(zhǎng)，未來(lái)會(huì)考慮拓展債務(wù)關(guān)系簡(jiǎn)單、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)造可控、且介入后可實(shí)現(xiàn)盈利的項(xiàng)目。”李軍進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，要開(kāi)拓資方代建業(yè)務(wù)，需要從認(rèn)知、團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目決策、以及風(fēng)險(xiǎn)控制、信息化工具應(yīng)用等各個(gè)環(huán)節(jié)做出改變，這不是一件容易的事，甚至需要內(nèi)部革命。因此這不是一個(gè)訂單增速的問(wèn)題，而是要緊跟政策變化，甚至要稍微超前，主動(dòng)變革。但一旦突破，就能形成爆發(fā)式增長(zhǎng)。

    “代建公司與AMC加強(qiáng)合作，可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，可在一定程度上緩解房企資金流動(dòng)緊張局面。”關(guān)榮雪表示，這是化解房企風(fēng)險(xiǎn)的選擇之一，兩者合作的空間確實(shí)比較大。

（編輯 孫倩）