保利發(fā)展2021年業(yè)績同比下滑近5% 上市15年以來首次負(fù)增長

    本報記者 矯月 見習(xí)記者 李昱丞

    1月9日，保利發(fā)展公布A股上市房企首份2021年業(yè)績快報，2021年實(shí)現(xiàn)營收2850.48億元，同比增長17.20%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤275.77億元，同比減少4.74%。

    對于保利發(fā)展增收不增利，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時認(rèn)為，保利發(fā)展歸母凈利潤同比下滑緣于市場競爭加劇導(dǎo)致的行業(yè)平均利潤下降，以及保利發(fā)展在行業(yè)調(diào)控之下為優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流而主動進(jìn)行的促銷活動壓低了毛利率所致。

    值得注意的是，這是保利發(fā)展2006年上市以來首次年度業(yè)績同比下滑。“后宋廣菊時代”的保利發(fā)展，顯然面臨著不一樣的挑戰(zhàn)。

    2021年賺276億元

    毛利率下滑致營業(yè)利潤下降

    對于2021年?duì)I收同比增長17.20%，保利發(fā)展稱收入取得一定增長主要源于公司已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目在去年年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。保利發(fā)展財報顯示，截至三季度末，公司合同負(fù)債約為4598.99億元，已售未結(jié)資源較為豐富。

    就今年銷售成績來看，保利發(fā)展同日披露的2021年12月份銷售情況簡報顯示，2021年1-12月，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%；實(shí)現(xiàn)簽約面積3333.02萬平方米，同比減少2.23%。

    在銷售保持穩(wěn)定的同時，保利發(fā)展的盈利能力罕見地出現(xiàn)了下滑。根據(jù)業(yè)績快報，保利發(fā)展2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤497.32億元，同比下滑4.85%；歸母凈利潤275.77億元，同比減少4.74%。保利發(fā)展解釋稱，由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降，所以營業(yè)利潤出現(xiàn)一定下降。

    中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對《證券日報》記者表示，保利發(fā)展去年歸母凈利潤同比下降和行業(yè)2021年下半年的市場表現(xiàn)有關(guān)系。

    分單月來看，保利發(fā)展2021年的銷售情況呈現(xiàn)上下半年“水火兩重天”的情形。以2021年6月份為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2021年1月-5月保利發(fā)展單月銷售額均同比高幅增長；從2021年6月份開始，隨著低基數(shù)效應(yīng)逐漸減退，疊加2021年下半年市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，保利發(fā)展除了8月份銷售額同比增長6.76%以外，其余月份單月銷售額均陷入同比負(fù)增長，其中6月份和9月份單月銷售額同比下滑超25%。

    此外，保利發(fā)展毛利率的下滑早有端倪。根據(jù)公司財報，2021年第三季度保利發(fā)展毛利率下挫至24.83%，較2021年第一季度、第二季度分別下降了10.54個、6.5個百分點(diǎn)。2019年、2020年、2021年前三季度，保利發(fā)展毛利率分別為34.96%、32.56%、29.78%，呈現(xiàn)下滑的趨勢。

    投資節(jié)奏較為積極

    拿地銷售面積比超八成

    盡管面臨著盈利能力的下滑，保利發(fā)展仍然維持著較為積極的投資節(jié)奏。平安證券研報數(shù)據(jù)顯示，2021年新增建筑面積2722.3萬平方米，總地價1856.8億元，拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別為81.7%、34.7%。

    與此同時，2021年保利發(fā)展所獲取的土地中，有不少溢價較高的土地。

    公開資料顯示，2021年2月，保利發(fā)展聯(lián)合華潤置地以67.77億元，23%自持競得北京市順義新城第23街區(qū)新國展三期項(xiàng)目（原22街區(qū)南部）地塊，溢價率35%；2021年5月18日、5月19日，保利發(fā)展分別以47.36億元、17.76億元競得廣東省東莞市黃江鎮(zhèn)兩幅地塊，溢價率分別約為23.46%、40.29%；2021年6月廈門第二輪集中供地中，保利發(fā)展競得海滄一幅地塊，成交價49.7億元，溢價率24.87%；2021年6月上海首輪集中供地中，保利發(fā)展以總價105.13億元競得靜安區(qū)靈石社區(qū)打包地塊，溢價8.39%，成交樓面價約5.17萬元/平方米。

    “高溢價拿地對利潤有一定的影響，保利發(fā)展應(yīng)該在產(chǎn)城等方面做一些動作，獲得一些優(yōu)質(zhì)且低價的土地資源，構(gòu)筑核心的競爭力。央企有比較強(qiáng)的低利率資本優(yōu)勢，資本的優(yōu)勢需要轉(zhuǎn)化為廉價土地的優(yōu)勢。”陳晟表示。

    柏文喜則認(rèn)為，高溢價拿地會加大未來的去化壓力并有可能壓縮企業(yè)的毛利空間，導(dǎo)致保利發(fā)展后續(xù)業(yè)績承壓。公司拿地較為積極，一方面是看好行業(yè)未來，另一方面是對企業(yè)自身的發(fā)展與所需資源充滿信心的表現(xiàn)。

    不過，即便是對于保利發(fā)展這種銷售排名靠前、資金相對充裕的房企，大手筆的投資也帶來了一定的壓力。北京產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，2021年12月22日、12月23日，保利發(fā)展兩家孫公司太倉錦意置業(yè)有限公司、太倉錦雍置業(yè)有限公司相繼發(fā)布增資需求，擬分別以讓渡50%、35%股權(quán)的方式，尋求信用評級為AAA級的50強(qiáng)房企投資。

    值得一提的是，太倉錦意置業(yè)有限公司、太倉錦雍置業(yè)有限公司均是保利發(fā)展2021年6月上海首輪供地時的拿地主體，當(dāng)時太倉錦意置業(yè)有限公司以18.35億元競得上海市寶山區(qū)一幅地塊，太倉錦雍置業(yè)有限公司則是以105.13億元拿下上海靜安區(qū)地塊。

    截至2021年三季度末，保利發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率65.6%、凈負(fù)債率67.6%，現(xiàn)金短債比2.3倍，符合“三道紅線”的要求，但凈負(fù)債率相對于2021年中期升高了8.9個百分點(diǎn)左右，現(xiàn)金短債比相對于2021年中期下降了約0.3倍。

（編輯 喬川川）