本報記者 矯月 見習(xí)記者 李昱丞
1月9日,保利發(fā)展公布A股上市房企首份2021年業(yè)績快報,2021年實(shí)現(xiàn)營收2850.48億元,同比增長17.20%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤275.77億元,同比減少4.74%。
對于保利發(fā)展增收不增利,IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時認(rèn)為,保利發(fā)展歸母凈利潤同比下滑緣于市場競爭加劇導(dǎo)致的行業(yè)平均利潤下降,以及保利發(fā)展在行業(yè)調(diào)控之下為優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流而主動進(jìn)行的促銷活動壓低了毛利率所致。
值得注意的是,這是保利發(fā)展2006年上市以來首次年度業(yè)績同比下滑。“后宋廣菊時代”的保利發(fā)展,顯然面臨著不一樣的挑戰(zhàn)。
2021年賺276億元
毛利率下滑致營業(yè)利潤下降
對于2021年?duì)I收同比增長17.20%,保利發(fā)展稱收入取得一定增長主要源于公司已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目在去年年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。保利發(fā)展財報顯示,截至三季度末,公司合同負(fù)債約為4598.99億元,已售未結(jié)資源較為豐富。
就今年銷售成績來看,保利發(fā)展同日披露的2021年12月份銷售情況簡報顯示,2021年1-12月,公司實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元,同比增加6.38%;實(shí)現(xiàn)簽約面積3333.02萬平方米,同比減少2.23%。
在銷售保持穩(wěn)定的同時,保利發(fā)展的盈利能力罕見地出現(xiàn)了下滑。根據(jù)業(yè)績快報,保利發(fā)展2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤497.32億元,同比下滑4.85%;歸母凈利潤275.77億元,同比減少4.74%。保利發(fā)展解釋稱,由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降,所以營業(yè)利潤出現(xiàn)一定下降。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對《證券日報》記者表示,保利發(fā)展去年歸母凈利潤同比下降和行業(yè)2021年下半年的市場表現(xiàn)有關(guān)系。
分單月來看,保利發(fā)展2021年的銷售情況呈現(xiàn)上下半年“水火兩重天”的情形。以2021年6月份為轉(zhuǎn)折點(diǎn),2021年1月-5月保利發(fā)展單月銷售額均同比高幅增長;從2021年6月份開始,隨著低基數(shù)效應(yīng)逐漸減退,疊加2021年下半年市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷,保利發(fā)展除了8月份銷售額同比增長6.76%以外,其余月份單月銷售額均陷入同比負(fù)增長,其中6月份和9月份單月銷售額同比下滑超25%。
此外,保利發(fā)展毛利率的下滑早有端倪。根據(jù)公司財報,2021年第三季度保利發(fā)展毛利率下挫至24.83%,較2021年第一季度、第二季度分別下降了10.54個、6.5個百分點(diǎn)。2019年、2020年、2021年前三季度,保利發(fā)展毛利率分別為34.96%、32.56%、29.78%,呈現(xiàn)下滑的趨勢。
投資節(jié)奏較為積極
拿地銷售面積比超八成
盡管面臨著盈利能力的下滑,保利發(fā)展仍然維持著較為積極的投資節(jié)奏。平安證券研報數(shù)據(jù)顯示,2021年新增建筑面積2722.3萬平方米,總地價1856.8億元,拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別為81.7%、34.7%。
與此同時,2021年保利發(fā)展所獲取的土地中,有不少溢價較高的土地。
公開資料顯示,2021年2月,保利發(fā)展聯(lián)合華潤置地以67.77億元,23%自持競得北京市順義新城第23街區(qū)新國展三期項(xiàng)目(原22街區(qū)南部)地塊,溢價率35%;2021年5月18日、5月19日,保利發(fā)展分別以47.36億元、17.76億元競得廣東省東莞市黃江鎮(zhèn)兩幅地塊,溢價率分別約為23.46%、40.29%;2021年6月廈門第二輪集中供地中,保利發(fā)展競得海滄一幅地塊,成交價49.7億元,溢價率24.87%;2021年6月上海首輪集中供地中,保利發(fā)展以總價105.13億元競得靜安區(qū)靈石社區(qū)打包地塊,溢價8.39%,成交樓面價約5.17萬元/平方米。
“高溢價拿地對利潤有一定的影響,保利發(fā)展應(yīng)該在產(chǎn)城等方面做一些動作,獲得一些優(yōu)質(zhì)且低價的土地資源,構(gòu)筑核心的競爭力。央企有比較強(qiáng)的低利率資本優(yōu)勢,資本的優(yōu)勢需要轉(zhuǎn)化為廉價土地的優(yōu)勢。”陳晟表示。
柏文喜則認(rèn)為,高溢價拿地會加大未來的去化壓力并有可能壓縮企業(yè)的毛利空間,導(dǎo)致保利發(fā)展后續(xù)業(yè)績承壓。公司拿地較為積極,一方面是看好行業(yè)未來,另一方面是對企業(yè)自身的發(fā)展與所需資源充滿信心的表現(xiàn)。
不過,即便是對于保利發(fā)展這種銷售排名靠前、資金相對充裕的房企,大手筆的投資也帶來了一定的壓力。北京產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示,2021年12月22日、12月23日,保利發(fā)展兩家孫公司太倉錦意置業(yè)有限公司、太倉錦雍置業(yè)有限公司相繼發(fā)布增資需求,擬分別以讓渡50%、35%股權(quán)的方式,尋求信用評級為AAA級的50強(qiáng)房企投資。
值得一提的是,太倉錦意置業(yè)有限公司、太倉錦雍置業(yè)有限公司均是保利發(fā)展2021年6月上海首輪供地時的拿地主體,當(dāng)時太倉錦意置業(yè)有限公司以18.35億元競得上海市寶山區(qū)一幅地塊,太倉錦雍置業(yè)有限公司則是以105.13億元拿下上海靜安區(qū)地塊。
截至2021年三季度末,保利發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率65.6%、凈負(fù)債率67.6%,現(xiàn)金短債比2.3倍,符合“三道紅線”的要求,但凈負(fù)債率相對于2021年中期升高了8.9個百分點(diǎn)左右,現(xiàn)金短債比相對于2021年中期下降了約0.3倍。
(編輯 喬川川)
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