旭輝控股上半年銷售回款率超90% 林中稱下半年行業(yè)銷售增幅將回落

    本報記者 王麗新

    “房地產(chǎn)行業(yè)體量大，韌性足，我們堅持看好中國城市化，看多房地產(chǎn)。旭輝歷來對市場保有謹慎樂觀態(tài)度，目前觀測到房價上漲增速回落，逐步平穩(wěn)。”8月26日下午，在旭輝控股2021年中期業(yè)績說明會上，旭輝控股董事局主席林中向《證券日報》等媒體表示，上半年房企銷售額增速大，下半年銷售增幅會回落，全年保持正增長，長效機制作用下，房地產(chǎn)行業(yè)正走向平衡健康的發(fā)展道路。”

    截至2021年6月30日，旭輝控股實現(xiàn)合同銷售金額約為1362億元（人民幣，下同），按年增加68.6%，銷售現(xiàn)金回款率超90%；實現(xiàn)收入363.7億元，同比增58%；歸屬于股東的凈利潤36.02億元，同比增6.94%；預(yù)收賬款達到935億元，較2020年末增加25%；宣派中期股息每股港幣12港分。

    在上述業(yè)績述說明會上，旭輝控股CEO林峰向《證券日報》等媒體分享了行業(yè)新形勢下的發(fā)展模型：“通過提高經(jīng)營效益，保持財務(wù)穩(wěn)健和業(yè)務(wù)均衡及可持續(xù)發(fā)展，來達成經(jīng)營業(yè)績的平穩(wěn)增長，要做強做厚做久。”

    增強多元化投資拿地能力

    在土地投資方面，旭輝控股通過嚴格遵守投資紀律，謹慎拿地，上半年新增貨值1279億元，一、二線城市占比達82%，平均地價每平方米不到7000元，對比每平方米1.7萬元銷售均價，毛利率水平較好。

    截至2021年6月30日，旭輝控股總土儲面積為6857萬平方米，一、二線城市占比85%，大概率在入市后能快速去化。管理層稱，希望未來庫存可以控制在合理水平。

    在未來投資布局方面，林中表示，“提升單城和單項目產(chǎn)能，減少新進入城市，增強多元化投資拿地，把握城市分化，增強精準投資，提高投資質(zhì)量，把握下半年投資機會。”

    林中進一步稱，集中供地城市第二輪供地已經(jīng)開啟，旭輝控股會注重研究“一城一策”，預(yù)計新政策下土地市場會更加平穩(wěn)，下半年有更多投資機會，包括22個集中供地城市之外的，基本面較好的城市都有機會。在收并購方面，錢少地多，企業(yè)級收并購或許難求，但會關(guān)注優(yōu)質(zhì)項目標的。

    在林中看來，在當(dāng)前的市場格局下，房企要挖對內(nèi)潛力，主要體現(xiàn)在四個方面。第一盤活資產(chǎn)，買地錢不能來自負債，快速銷售減少庫存；第二盤活土地儲備，加快土儲滾動開發(fā)，不需要長期土儲，計劃將周期提至兩年；第三是抓經(jīng)營效率提升，比如同樣一元錢土地投入產(chǎn)出幾元錢的銷售，背后需要更多數(shù)字智能化手段、管理工具、業(yè)務(wù)精進標準來支撐，更要提高土地、資金和人的全要素生產(chǎn)率；第四是改變投資策略，希望在市場好的城市拿更多周轉(zhuǎn)快去化快的項目，避開進入市場不好的城市，減少拿大型項目，傾向于拿中型銷售較快項目。

    連續(xù)七年中期派息

    另據(jù)旭輝控股管理層介紹，下半年可售貨值2600億元，全新項目53個，其中貨值超過25億元的大盤就超過10個，全年業(yè)績目標達成可期。

    在房地產(chǎn)行業(yè)不再是暴利行業(yè)之際，旭輝控股的盈利能力也較為穩(wěn)定，這讓公司得以持續(xù)回報股東。有業(yè)內(nèi)人士表示，到明年以后，2019年和2020年投入性價比較好的項目得以結(jié)轉(zhuǎn)，屆時行業(yè)毛利率和凈利率會回穩(wěn)提升，旭輝控股屆時盈利能力也將提升。

    在上述業(yè)績說明會上，旭輝控股管理層表示，中期每股派息12港分，這是公司連續(xù)七年堅持中期派息。自上市以來，已累計派息1.96港元，達IPO價格的1.47倍。

    對此，林峰分享了提升股東回報率的3R抓手：項目層面狠抓IRR，從運營開發(fā)和銷售去化兩個維度提效；區(qū)域?qū)用骊P(guān)注ROIC，從投入產(chǎn)出和資金周轉(zhuǎn)推動提效；集團層面高度重視ROE，致力于為股東創(chuàng)造優(yōu)厚回報。三管齊下，2021年上半年，旭輝控股歸母核心ROE達22.3%，連續(xù)6年保持在20%以上。

    在林峰看來，比起規(guī)模大，旭輝更注重有質(zhì)量發(fā)展，會堅持實現(xiàn)有質(zhì)量的回款，有分紅的利潤。

    “三道紅線”將在今年轉(zhuǎn)綠

    在財務(wù)盤面表現(xiàn)方面，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三線四檔”融資新規(guī)，旭輝控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為72.1%，凈負債率為60.4%，現(xiàn)金短債比為2.68。由此，貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，旭輝控股2021年中期指標一項超閾值，繼續(xù)保持“黃檔”行列。

    不過，“旭輝持續(xù)管理自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，保證財務(wù)的安全性，目前，旭輝已完成下半年主要到期債務(wù)的再融資，以更厚的安全墊應(yīng)對行業(yè)的不確定性。”旭輝控股CFO楊欣在業(yè)績會上向《證券日報》等媒體表示，“上半年，我們的經(jīng)營性現(xiàn)金流是正的，有息負債僅增長5.8%，凈負債率實現(xiàn)持續(xù)下降，今年的目標是’三道紅線’年末時全部進入綠檔。”

    2021年上半年，在房地產(chǎn)行業(yè)融資整體呈現(xiàn)收縮的大環(huán)境下，旭輝控股新增融資成本下降至4.3%。8月，旭輝更是在債券市場下行的大環(huán)境下，逆勢發(fā)行3+2年期30億境內(nèi)公司債，利率僅為4.2%，為同期民營企業(yè)最低水平。截至目前，旭輝控股加權(quán)融資成本僅5.1%，平均債務(wù)賬期則拉長至4.6年，一年內(nèi)到期的債務(wù)占比僅17.7%。

    值得一提的是，旭輝控股上半年主動贖回2.47億美元永續(xù)債，加上多筆低息、長久期融資，讓債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。綜合來看，標普、惠譽、穆迪三家國際評級機構(gòu)分別給予旭輝BB、BB、Ba2的主體評級，展望均為穩(wěn)定。

    “去年下半年以來，金融機構(gòu)更傾向經(jīng)營質(zhì)量、財務(wù)盤面較好的房企，這讓部分房企拿到成本較低的融資。”地產(chǎn)分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，而鑒于永續(xù)債有跳息機制，所以有能力的房企都在積極贖回永續(xù)債或成本較高的債務(wù)，降低資本成本，提升資金管理能力。

    展望未來，林中表示：“長效機制作用下房地產(chǎn)業(yè)正走向平衡健康的發(fā)展道路，行業(yè)進入高強度、全方位的競爭階段，資源將向穩(wěn)健、優(yōu)秀的大企業(yè)集中。旭輝堅持看好中國城市化，看多房地產(chǎn)行業(yè)，要通過提高經(jīng)營效益，保持財務(wù)穩(wěn)健和業(yè)務(wù)均衡及可持續(xù)發(fā)展，來達成經(jīng)營業(yè)績的平穩(wěn)增長。同時，擁抱行業(yè)向存量的轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展房地產(chǎn)+業(yè)務(wù)，協(xié)同增效共贏，做強做厚做久。”

（編輯 喬川川）