高壓政策下中小房企喘息難 財(cái)信發(fā)展收購(gòu)安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)尋求突破

    本報(bào)記者 王鶴 見習(xí)記者 馮雨瑤

    6月11日，財(cái)信發(fā)展發(fā)布公告稱，公司擬以現(xiàn)金方式收購(gòu)財(cái)信物管持有的安徽誠(chéng)和物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“安徽誠(chéng)和物業(yè)”）100%股權(quán)。

    財(cái)信發(fā)展稱，公司將以本次收購(gòu)為契機(jī)切入物業(yè)行業(yè)，拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，后續(xù)擬通過持續(xù)投入，力爭(zhēng)打造成為具有一定競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的市場(chǎng)化第三方物業(yè)生活服務(wù)商。同時(shí)，本次交易后公司將注入具備一定盈利能力的物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)，改善公司的盈利狀況。

    “當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度日益提升，且利潤(rùn)率逐漸收窄。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要開拓業(yè)務(wù)范圍，推動(dòng)多元化發(fā)展，而物業(yè)行業(yè)是輕資產(chǎn)模式，具有低負(fù)債的特點(diǎn)，房產(chǎn)企業(yè)切入物業(yè)行業(yè)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較小，利于其特色化發(fā)展。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    切入物管行業(yè)

    尋求發(fā)展突破口

    切入物管行業(yè)是財(cái)信發(fā)展尋求盈利突破口的重要舉措。

    據(jù)公告披露，公司本次擬收購(gòu)的安徽誠(chéng)和物業(yè)成立于2008年，主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)服務(wù)管理和社區(qū)綜合服務(wù)，現(xiàn)有子公司1家（合肥寧巨物業(yè)管理有限公司），分公司18家，現(xiàn)有項(xiàng)目45個(gè)。截至2021年3月末，合同管理面積合計(jì)1568.05萬平方米。

    經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面，2020年安徽誠(chéng)和物業(yè)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.33億元，凈利潤(rùn)1675.22萬元。

    按照交易雙方簽署的業(yè)績(jī)補(bǔ)償協(xié)議，2021年-2023年，安徽誠(chéng)和物業(yè)擬為財(cái)信發(fā)展提供凈利潤(rùn)分別不低于1700萬元、1900萬元以及2100萬元。

    財(cái)信發(fā)展表示，公司本次通過收購(gòu)財(cái)信物管所持的安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)切入物業(yè)服務(wù)賽道，力圖依托股東在物業(yè)行業(yè)所積累的經(jīng)驗(yàn)及布局，通過上市公司平臺(tái)做大物業(yè)管理規(guī)模，符合公司的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

    未來，財(cái)信發(fā)展一方面將圍繞自身地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期，為項(xiàng)目提供物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)，打造專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)商，賦能現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目；另一方面，本次交易后上市公司物業(yè)板塊也將依托“財(cái)信”上市品牌提升知名度，獲取優(yōu)質(zhì)管理項(xiàng)目，提升多業(yè)態(tài)物業(yè)管理和服務(wù)能力，進(jìn)一步打開物業(yè)管理戰(zhàn)略業(yè)務(wù)的未來發(fā)展空間。

    高壓政策下

    中小房企難獲喘息

    房地產(chǎn)政策高壓下，中小型房企難有喘息的機(jī)會(huì)。

    以財(cái)信發(fā)展為例，本次交易前，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，同時(shí)經(jīng)營(yíng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)。公司最新發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，2021年第一季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.01億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-2986.95萬元。

    盈利漸顯疲態(tài)背后，事實(shí)上近些年銷售規(guī)模尚不及百億元的財(cái)信發(fā)展早已陷入銷售增速放緩、拿地節(jié)奏放慢、融資趨緊等多方困境。

    年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年公司簽約銷售額同比增長(zhǎng)0.62%，簽約銷售面積同比下降6.09%，相較于2019年，財(cái)信發(fā)展2020年的銷售增速明顯放緩，2019年，該公司簽約銷售金額同比增速為33.31%，簽約銷售面積同比增速則為24.80%。土儲(chǔ)方面，財(cái)信發(fā)展從2018年累計(jì)持有土地11塊，到2020年累計(jì)持有土地4塊，手中的“余糧”也正在不斷縮減。

    而近年來，伴隨著房地產(chǎn)高壓政策的密集出爐，本身發(fā)展緩慢的財(cái)信發(fā)展又將面臨新的難題。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者按公司發(fā)布的2020年年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，發(fā)現(xiàn)公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（（總負(fù)債-預(yù)收款項(xiàng)）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款項(xiàng)）*100%）為83.92%，已經(jīng)踩到“三道紅線”中的一道。也就意味著，公司日后將大概率面臨融資環(huán)境收緊、融資成本上升的局面。

    物管行業(yè)正在成為房企爭(zhēng)先掘金的新藍(lán)海?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，TOP30上市房企均有不同程度地布局物業(yè)業(yè)務(wù)。作為“后來者”的財(cái)信發(fā)展，能否在日益擁擠的物業(yè)賽道中分得一杯羹？

    “對(duì)于物業(yè)行業(yè)而言，當(dāng)前擴(kuò)展規(guī)模仍然是主要旋律，早早進(jìn)入物業(yè)行業(yè)的頭部房企本身具備品牌影響力和規(guī)模實(shí)力，可以作為物業(yè)板塊的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐，而中小房企由于規(guī)模較小、盈利能力較差，發(fā)展受限，同時(shí)未能率先搶占切入物業(yè)行業(yè)的先機(jī)，未來發(fā)展依舊挑戰(zhàn)重重。”陳霄略帶擔(dān)憂地談道。

    “從切入物業(yè)行業(yè)的角度看，其實(shí)和此類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)增加有關(guān)，所以會(huì)吸引很多房企加快該領(lǐng)域的布局。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“當(dāng)然小規(guī)模的房企若是倉(cāng)促進(jìn)入，其實(shí)不一定能抓住行業(yè)發(fā)展機(jī)遇。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中小房企還是需要做出自己的特色，尤其是有康養(yǎng)和社區(qū)消費(fèi)等方面資源的話，也可向此方向發(fā)展。”

（編輯 崔漫 喬川川）