與物業(yè)方出現(xiàn)糾紛 鄂武商子公司被列入“老賴名單”

    一度占鄂武商營(yíng)業(yè)收入逾四成的全資子公司武商量販，近日現(xiàn)身全國(guó)失信被執(zhí)行人名單。也就是所謂的“老賴名單”。根據(jù)法院判定，武商量販宜昌旗艦店支付物業(yè)方自2016年3月1日至2017年5月31日的租金1623.25萬(wàn)元及違約金221.21萬(wàn)元。但武商量販“有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)”。

    中國(guó)證券報(bào)記者了解到，2008年，志在“門店100家，銷售100億”的武商量販開始加速擴(kuò)張。為了將宜昌旗艦店打造成橋頭堡，武商量販與物業(yè)方簽下了一份租期長(zhǎng)達(dá)20年、違約條款苛刻的《房屋租賃合同》。不過，2015年6月以來，武商量販便拒絕支付租金，并因此與物業(yè)方展開了馬拉松式的訴訟。

    物業(yè)方馨安泰控股股東蔡輝對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“拖下去武商量販一個(gè)月的租金損失就有140萬(wàn)元。”鄂武商董秘李軒則告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前不方便回應(yīng)。中國(guó)證券報(bào)記者多次撥打武商量販董事長(zhǎng)王斌的電話，均沒有接通。

    拖欠租金

    位于西陵區(qū)東山大道20號(hào)、營(yíng)業(yè)面積達(dá)2.5萬(wàn)平方米的一座三層商場(chǎng)，曾是宜昌市最大的連鎖超市——武商量販宜昌旗艦店所在地。如今人去樓空，只有一樓角落里的麥當(dāng)勞還在正常營(yíng)業(yè)。中國(guó)證券報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)看到的是大門緊鎖的商鋪，一片狼藉的店面。

    “宜昌旗艦店將成為武商量販業(yè)態(tài)創(chuàng)新的形象店、樣板店。”武昌量販董事長(zhǎng)王斌2008年9月在開業(yè)典禮上雄心言猶在耳。王斌當(dāng)時(shí)表示，選擇宜昌作為超市購(gòu)物中心模式試點(diǎn)，主要在于宜昌的消費(fèi)水平、購(gòu)買力較強(qiáng)，在二線城市位居前列，并擁有良好的物業(yè)條件作為基礎(chǔ)。

    不過，2015年形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。“這里是宜昌中心城區(qū)，以前很多居民來這里購(gòu)物，非常熱鬧。但三年前超市突然停業(yè)，聽說還牽涉租賃糾紛。”幾名自稱武商量販派來看管商場(chǎng)的保安告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

    值得注意的是，武商量販近日現(xiàn)身全國(guó)失信被執(zhí)行人名單。也就是所謂的“老賴名單”。武商量販被法院判定支付欠馨安泰自2016年3月1日至2017年5月31日的租金1623.25萬(wàn)元及違約金221.21萬(wàn)元。由于“有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)”，武商量販于6月14日被列入“老賴名單”。

    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于公布失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》，人民法院應(yīng)當(dāng)將失信被執(zhí)行人名單信息，向政府相關(guān)部門、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、承擔(dān)行政職能的事業(yè)單位及行業(yè)協(xié)會(huì)等通報(bào)，供相關(guān)單位依照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，在政府采購(gòu)、招標(biāo)投標(biāo)、行政審批、政府扶持、融資信貸、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)認(rèn)定等方面，對(duì)失信被執(zhí)行人予以信用懲戒。

    德恒律師事務(wù)所合伙人陳波對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，列入失信被執(zhí)行人名單，對(duì)上市公司的信用影響較大，公司年檢、融資信貸等方面均可能受影響。

    中國(guó)證券報(bào)記者輾轉(zhuǎn)找到當(dāng)事方之一的馨安泰。該公司控股股東蔡輝說，“2008年6月4日，我們與武商量販簽訂了一份租期20年的《房屋租賃合同》。但合同執(zhí)行7年后的2015年6月，武商量販開始拒絕支付租金，至今已經(jīng)三年。”

    蔡輝給中國(guó)證券報(bào)記者出示的雙方簽訂的《房屋租賃合同》顯示，馨安泰出租給武商量販的商場(chǎng)部分包括一、二、三層商業(yè)區(qū)域，以及地下室倉(cāng)庫(kù)和四樓部分辦公用房，總面積逾25000平方米，用于開辦“武商量販宜昌旗艦店”。除了這份《房屋租賃合同》，雙方此后又簽訂了四份補(bǔ)充合同。

    蔡輝稱，《房屋租賃合同》簽訂后，武商量販方面狀況頻出。“武商量販開業(yè)不久，王斌就找到我，說剛進(jìn)入宜昌市場(chǎng)，每月虧損很大，能否支持一下？我立馬跟他講，五年期間租金合計(jì)少收2500萬(wàn)元。然后我們又簽訂了一份補(bǔ)充合同。”

    “2012年，王斌又找到我，說商場(chǎng)很多地方空著，能不能再支持一下？我表示商場(chǎng)三層收回來自己經(jīng)營(yíng)，開一家快捷酒店，也不和他搞同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。于是，我們又簽訂了一份補(bǔ)充合同。2015年1月，王斌再次找到我，表示商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)困難。這次我沒有再讓步。”

    蔡輝稱，王斌此時(shí)已表露出武商量販要從宜昌戰(zhàn)略性撤退的念頭，但雙方的溝通并沒有中斷。2015年1月29日，蔡輝向武商量販發(fā)送了一份電子郵件，向后者提供了續(xù)約、關(guān)店和收購(gòu)物業(yè)三個(gè)方案，以及背后的利害關(guān)系。“5月27日，王斌又來過一趟，談判再次無(wú)果。王斌表示法庭上見。”

    很快，雙方展開了馬拉松式的訴訟大戰(zhàn)。

    2015年5月29日，武商量販向馨安泰發(fā)出的《關(guān)于解除終止房屋租賃合同的函》指出，“鑒于貴司在履行合同過程中一系列違反合同明確約定的行為，特通知貴司：解除終止雙方的《房屋租賃合同》及系列補(bǔ)充合同。”對(duì)此，馨安泰訴至葛洲壩人民法院，要求確認(rèn)武商量販解除合同的行為無(wú)效。

    法院經(jīng)審理認(rèn)定：雖然馨安泰在履行合同過程中存在一定瑕疵，但并未出現(xiàn)合同約定的可以解除合同的違約行為，也未導(dǎo)致武商量販的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故武商量販發(fā)出《關(guān)于解除終止房屋租賃合同的函》解除雙方租賃合同的行為無(wú)效。此后，武商量販上訴至宜昌市中級(jí)人民法院、湖北省高級(jí)人民法院和最高級(jí)人民法院，其訴訟請(qǐng)求依舊被駁回。

    2015年4月，武商量販支付了2015年3月1日-5月31日期間的317.23萬(wàn)元的租金后，2015年6月起便拒絕支付租金。2016年1月、2017年1月和2018年3月，馨安泰三次起訴武商量販，要求其支付約定的租金以及滯納金。

    由于武商量販遲遲不支付租金及滯納金，2018年6月11日，馨安泰又提起訴訟，請(qǐng)求法院判令解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》和補(bǔ)充合同，同時(shí)要求武商量販賠償房屋補(bǔ)償款，以及恢復(fù)房屋原狀、重新開業(yè)、重新招商、重新裝修改造所需的一系列費(fèi)用，合計(jì)6000多萬(wàn)元。

    鄂武商董秘李軒對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前不方便回應(yīng)。對(duì)于馨安泰最近的起訴，李軒表示，“一切等法院的判決。”中國(guó)證券報(bào)記者多次撥打王斌的電話，均無(wú)人接聽。

    埋下伏筆

    根據(jù)2008年雙方簽訂的《房屋租賃合同》，在違約責(zé)任條款中，除了約定未按時(shí)交付房產(chǎn)和未按時(shí)交付租金應(yīng)該履行的違約責(zé)任外，其中特別約定，“除本合同明確規(guī)定的終止條款外，任何單方面終止本合同皆視為違約。違約方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償因合同提前終止而遭受的一切損失。”

    蔡輝稱，“簽合同的時(shí)候，我說如果我違約賠償六個(gè)月租金，他們說不行；一年租金也不行，而要寫明‘賠償對(duì)方一切經(jīng)濟(jì)損失’。如果違約，經(jīng)營(yíng)損失、搬遷費(fèi)用、供應(yīng)商索賠等都要承擔(dān)。希望經(jīng)營(yíng)過程中不受干擾。”

    “零售企業(yè)與物業(yè)方簽署《房屋租賃合同》時(shí)，違約條款一般都是賠償三個(gè)月租金。超市門店調(diào)整屬于正常情況，不理解武商量販當(dāng)年為何要與馨安泰簽署這樣一個(gè)條件苛刻的《房屋租賃合同》。”某大型券商零售行業(yè)研究員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，這或許與當(dāng)年武商量販的激進(jìn)擴(kuò)張政策相關(guān)。

    2006年底，王斌被鄂武商任命為武商量販新一任掌門人，多年來不溫不火的武商量販開始走上快速擴(kuò)張之路。2006年，武商量販沒有開設(shè)一家新門店；而2007年武商量販新開10家門店，2008年更是新開了14家門店，門店數(shù)量達(dá)到53家。

    2008年，王斌接受媒體采訪時(shí)表示，武商量販未來3年“三大戰(zhàn)略目標(biāo)”已在實(shí)施，包括網(wǎng)點(diǎn)覆蓋湖北省內(nèi)所有二級(jí)城市并迅速拓展至三級(jí)城市；在二級(jí)城市成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)龍頭企業(yè)；實(shí)現(xiàn)門店100家，銷售100億元。在此背景下，2008年，武商量販找到了馨安泰。

    “這里原來是我的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，8萬(wàn)多平方米的住宅，2.5萬(wàn)平方米的三層商場(chǎng)。住宅賣完后，商場(chǎng)裝修好自己經(jīng)營(yíng)。但開業(yè)沒多久，武商量販便找到了我，一個(gè)星期就達(dá)成了協(xié)議。”蔡輝說。

    根據(jù)武商量販“在武漢做強(qiáng)，在湖北做大”的戰(zhàn)略部署，在武漢市以開發(fā)1萬(wàn)平方米左右的大賣場(chǎng)為重點(diǎn)，市外則重點(diǎn)做大鄂西北、鄂東、荊州、宜昌“四大區(qū)域中心”市場(chǎng)。宜昌旗艦店開業(yè)后，武商量販以此為支點(diǎn)加速擴(kuò)張，在宜昌市的門店數(shù)量一度達(dá)到7家，并成立了武商量販宜昌分公司。

    宜昌市成為武商量販跑馬圈地的一個(gè)縮影。此后三年，武商量販加速在湖北省內(nèi)的擴(kuò)張，2009年-2011年，新開門店分別為14家、8家和15家，門店數(shù)量達(dá)到90家。隨著門店數(shù)量增加，武商量販的營(yíng)業(yè)收入隨之快速增長(zhǎng)。年報(bào)顯示，2011年，量販業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)收入達(dá)54.78億元，同比增長(zhǎng)17.06%，占鄂武商營(yíng)業(yè)收入的43.15%。

    不過，武商量販快速擴(kuò)張背后的隱憂逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)方正證券發(fā)布的研報(bào)，受電商沖擊、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)影響，武商量販自2011年起營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)緩慢、毛利率逐年下降。為改善經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，公司提出“關(guān)店降租”戰(zhàn)略，果斷關(guān)閉經(jīng)營(yíng)效率低下、效益落后的超市，力圖實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    2012年，武商量販新開10家門店。鄂武商在2012年年報(bào)中表示，量販連鎖發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)，積極提升網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，對(duì)虧損門店推行退出機(jī)制。大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面，探索“百貨+超市”購(gòu)物廣場(chǎng)型門店的發(fā)展模式。2013年，武商量販的擴(kuò)張?bào)E然降速，全年新開門店只有5家，并退出了4家門店的經(jīng)營(yíng)，另有11家門店進(jìn)行升級(jí)改造。

    此后，武商量販進(jìn)一步加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐，門店數(shù)量不斷萎縮。截至2017年底，量販超市門店數(shù)量下滑至77家。2017年，鄂武商超市業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)收入為55.23億元，占總營(yíng)業(yè)收入的比例下滑至30.48%。而武商量販與馨安泰的“遺留問題”拖延至今，以至于武商量販被列入“老賴名單”。

    “這與武商量販當(dāng)年的戰(zhàn)略收縮有關(guān)。”李軒告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

    兩敗俱傷

    曠日持久的租賃糾紛，對(duì)武商量販與馨安泰而言似乎雙方都是輸家。

    中國(guó)證券報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，武商量販宜昌旗艦店的招牌已不見蹤影。隨著這家旗艦店關(guān)門，宜昌市其他幾家武商量販門店先后關(guān)門，目前僅剩一家門店正常營(yíng)業(yè)。

    “這里是宜昌中心城區(qū)，現(xiàn)在沒有一家大型商超，附近居民生活也不方便。這么大的商場(chǎng)空置了三年。據(jù)了解，宜昌市政府也找過當(dāng)事方，希望商場(chǎng)重新開業(yè)。”宜昌市零售行業(yè)相關(guān)人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

    對(duì)于武商量販而言，久拖不決可能越陷越深，僅每個(gè)月的租金和滯納金損失可能多達(dá)140萬(wàn)元。

    為促進(jìn)糾紛盡快解決，今年4月18日，武商量販與馨安泰進(jìn)行了一次調(diào)解的意見交換。馨安泰提出了在執(zhí)行生效判決前提下的三種解決方案，包括武商量販按照合同約定支付已經(jīng)產(chǎn)生的租金和違約金，雙方協(xié)調(diào)解決武商量販提前解除合同的賠償問題，4月底前終結(jié)本案。蔡輝認(rèn)為，這樣可以節(jié)省訴訟成本，武商量販可以止住租金和違約金這個(gè)缺口。且協(xié)調(diào)解除賠償相對(duì)優(yōu)惠，結(jié)案時(shí)間短。

    “武商量販同樣希望一次性解決問題，且初步認(rèn)可該方案，但表示需要回去商量。不過，到現(xiàn)在還是沒有結(jié)果。”蔡輝表示。

    對(duì)于蔡輝而言，與武商量販的租金糾紛久拖不決，讓自己的資金壓力日益吃緊。蔡輝稱，“這三年來，我們欠銀行4000多萬(wàn)元，利息一分不能少。當(dāng)初向銀行借款，看中的就是武商量販的租賃合同，租期長(zhǎng)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，所以才申請(qǐng)一個(gè)10年分期的經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸款?，F(xiàn)在只能借錢還貸款。”

    2017年，鄂武商董事會(huì)換屆，董事長(zhǎng)劉江超到了退休年齡不再連任。蔡輝擔(dān)心，鄂武商新的管理層可能不愿意接手這個(gè)燙手山芋。

    蔡輝表示，“2016年法院強(qiáng)制執(zhí)行了武商量販拖欠的1000多萬(wàn)元租金和滯納金后，鄂武商成立了武商超市，法人代表還是王斌，有些門店連牌子都沒換。”

    在宜昌僅存的一家武商量販超市，中國(guó)證券報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，店門口“武商量販”的招牌仍在，但促銷廣告中多處出現(xiàn)了“武商超市”的名字。超市工作人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，現(xiàn)在這里叫武商超市，其實(shí)和武商量販?zhǔn)且患摇?/p>

    2017年4月21日晚間，鄂武商公告稱，以自有資金2億元設(shè)立武商超市，武商量販在經(jīng)營(yíng)提檔升級(jí)，管理提質(zhì)增效的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)入武商超市運(yùn)營(yíng)，相應(yīng)的人、財(cái)、物轉(zhuǎn)入武商超市。鄂武商表示，在“提檔升級(jí)、摸清家底，企業(yè)名稱更貼切易懂”的原則下，實(shí)現(xiàn)超市業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。