萬億市場如何掘金？基金詳解公募REITs

    基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正在如火如荼地向前推進。

    4月23日晚，滬深交易所正式受理首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目申報，預(yù)計最快6月上中旬首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將在交易所掛牌上市，此舉標志著公募REITs向前推進了一大步，立時引發(fā)了資本市場的集中關(guān)注。

    4月28日，上交所官方網(wǎng)站顯示，又有4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目顯示已受理，分別是華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、東吳-蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金與中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

    此外，深交所也有2個REITs項目顯示已受理，分別為平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。再加上首批四只，公募REITs獲受理項目已經(jīng)達到了10個。

    首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有哪些看點？在資產(chǎn)配置中能起到怎樣的作用？對此嘉實基金認為，公募REITs不同于股票和債券，是基于實物資產(chǎn)上的現(xiàn)金流、并且以現(xiàn)金流分紅為特點的一類資產(chǎn)，將從根本上改變中國資本市場整個基礎(chǔ)設(shè)施的性質(zhì)和特征。

    基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為基于底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的標準化金融產(chǎn)品，具有透明度高、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定和流動性較好等特點，能夠有效填補中國資產(chǎn)管理市場的空白，滿足長期投資者對低波動、穩(wěn)定收益的產(chǎn)品需求。

    具體來看，首批試點的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金具有如下特點：

    第一，與國內(nèi)已發(fā)行的類REITs產(chǎn)品不同，公募REITs強調(diào)“權(quán)益型”和“浮動收益”。權(quán)益型REITs具有介于股票和債券之間獨特的風(fēng)險收益屬性，能夠顯著降低投資組合波動率，并提升投資組合的收益，對于投資組合具有重要的配置價值和意義。

    第二，具備“儲蓄特征”的流動性好、透明程度高的標準化產(chǎn)品；公募REITs為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，屬于流動性好、透明度高的標準化產(chǎn)品，充實國內(nèi)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的“儲蓄特征”。

    第三，立足于基礎(chǔ)設(shè)施等實物資產(chǎn)，強調(diào)長期運營管理。公募REITs是對公募基金管理人的產(chǎn)品設(shè)計能力、銷售能力、基礎(chǔ)設(shè)施投資及產(chǎn)業(yè)合作經(jīng)驗等全面實力的考驗；公募基金產(chǎn)品的治理機制對REITs的持續(xù)運作起到至關(guān)重要的作用。

    事實上，業(yè)界對REITs的研究和嘗試一直在進行中。上交所投教信息顯示，按照募集方式，REITs可分為公募型和私募型，目前普遍要求REITs以公開募集、上市交易為主，我國REITs市場經(jīng)歷了前期私募REITs的探索和嘗試，在國內(nèi)現(xiàn)有法律框架下發(fā)行了具有相似功能的“類REITs”產(chǎn)品。

    以上交所為例，截至2020年7月末，已有33單類REITs產(chǎn)品發(fā)行，規(guī)模達562億元，覆蓋倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商業(yè)物業(yè)、高速公路等多種不動產(chǎn)。為試點公募REITs積累了較多實踐經(jīng)驗。

    公募基金也就REITs進行了多番嘗試。

    以嘉實基金為例，早在2012年嘉實就發(fā)行了“嘉實全球房地產(chǎn)證券投資基金”投資全球REITs市場；2016年嘉實首創(chuàng)“公募基金+ABS”模式。除此之外，嘉實還在不動產(chǎn)和資產(chǎn)證券化領(lǐng)域積累了諸多具有較強影響力的項目，例如國內(nèi)首個綠色認證CMBS“嘉實資本中節(jié)能綠色建筑資產(chǎn)支持專項計劃”、銀泰商業(yè)輕資產(chǎn)化項目、南京商業(yè)中心項目、首個文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項目“嘉實金地八號橋資產(chǎn)支持專項計劃”等。

    2015年，鵬華基金發(fā)起設(shè)立鵬華前海萬科REITs，以深圳前海地區(qū)標志性建筑前海公館為基礎(chǔ)資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易，是國內(nèi)第一只且至今為止唯一一只公募REITs。截至2021年一季度末，該產(chǎn)品規(guī)模為31.21億元，成立以來為投資者貢獻了穩(wěn)健的回報。

    參考海外經(jīng)驗，REITs產(chǎn)品主要分為權(quán)益型與抵押型兩大類，經(jīng)過多年發(fā)展，目前權(quán)益型REITs逐漸占據(jù)行業(yè)主流。根據(jù)Nareit統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2020年底，美國權(quán)益型REITs共159只，市值1.14萬億美元；美國抵押型REITs共34只，市值613億美元。在國內(nèi)方興未艾的公募REITs，即將迎來發(fā)展的黃金時期。

    面對即將問世的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，深交所近期也就交易事項推出了詳細解讀：

    1.基礎(chǔ)設(shè)施基金有哪些交易方式？

    基礎(chǔ)設(shè)施基金可以采用競價、大宗和詢價等深交所認可的交易方式進行交易。除《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法》另有規(guī)定外，基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價及大宗交易的，具體的委托、申報、成交、交易時間等事宜應(yīng)當(dāng)適用《深圳證券交易所交易規(guī)則》《深圳證券交易所證券投資基金交易和申購贖回實施細則》等相關(guān)規(guī)定。

    2.基礎(chǔ)設(shè)施基金的成交價格范圍是如何規(guī)定的？

    深交所對基礎(chǔ)設(shè)施基金交易實行價格漲跌幅限制，基礎(chǔ)設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%，深交所另有規(guī)定的除外。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價交易的，其有效競價范圍與漲跌幅限制范圍一致，在價格漲跌幅限制以內(nèi)的申報為有效申報，超過漲跌幅限制的申報為無效申報。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用協(xié)議大宗或詢價交易的，成交價格在該證券當(dāng)日漲跌幅限制價格范圍內(nèi)確定。

    3.基礎(chǔ)設(shè)施基金的交易申報及成交確認時間是怎樣的？

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價交易的，申報時間為每個交易日9：15至9：25、9：30至11：30、13：00至15：00。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用協(xié)議大宗交易的，申報時間為每個交易日9：15至11：30、13：00至15：30。采用盤后定價大宗交易的，申報時間為每個交易日15：05至15：30。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用詢價交易的，申報時間為每個交易日9：15至11：30、13：00至15：30。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用大宗或詢價交易的，在接受申報的時間內(nèi)實時確認成交。

    4.基礎(chǔ)設(shè)施基金申報數(shù)量有哪些要求？

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價交易的，申報數(shù)量應(yīng)當(dāng)為100份或其整數(shù)倍，賣出基金時余額不足100份部分，應(yīng)當(dāng)一次性申報賣出；單筆申報的最大數(shù)量應(yīng)當(dāng)不超過10億份。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用大宗或詢價交易的，單筆申報數(shù)量應(yīng)當(dāng)為1000份或者其整數(shù)倍。

    5.場外登記的基礎(chǔ)設(shè)施基金份額能否在場內(nèi)交易？

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)方可賣出。