上市公募REITs產(chǎn)品增至19只 底層資產(chǎn)垂青產(chǎn)業(yè)園

    本報(bào)記者 昌校宇

    場(chǎng)內(nèi)交易公募REITs再添新選擇。10月13日，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上市交易。至此，全市場(chǎng)已上市公募REITs數(shù)量增至19只。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理已上市公募REITs的底層資產(chǎn)注意到，產(chǎn)業(yè)園類型的產(chǎn)品最多，達(dá)到6只；此外，另有一只產(chǎn)業(yè)園REIT——國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT將于10月14日上市。

    談及產(chǎn)業(yè)園REITs的投資優(yōu)勢(shì)，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)構(gòu)逐步從勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，包括信息技術(shù)、生物技術(shù)等在內(nèi)的新興產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局的比重持續(xù)提升。此外，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的地域性特征較明顯，存在多個(gè)區(qū)域強(qiáng)勢(shì)品牌，管理經(jīng)驗(yàn)豐富。在此背景下，將公募REITs與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相結(jié)合，既是各地推廣REITs試點(diǎn)的一個(gè)良好選擇，又有助于為產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供支持，進(jìn)而鼓勵(lì)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

    “從戰(zhàn)略意義上看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要助推器，有力推動(dòng)高技術(shù)行業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，對(duì)我國(guó)科技創(chuàng)新具有重要作用，而通過公募REITs可以有效推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率。”上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)基金分析師、博士孫桂平在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從項(xiàng)目發(fā)行條件來看，一是我國(guó)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸完善，產(chǎn)業(yè)園規(guī)模較大，優(yōu)質(zhì)園區(qū)數(shù)量較多，二是產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)模式成熟，現(xiàn)金流穩(wěn)定，三是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展將給產(chǎn)業(yè)園帶來較好的增值潛力。

    目前，公募REITs底層資產(chǎn)主要集中在產(chǎn)業(yè)園、高速公路、保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理、清潔能源等領(lǐng)域。孫桂平認(rèn)為，在國(guó)家政策護(hù)航和各地政府推動(dòng)下，公募REITs儲(chǔ)備項(xiàng)目較多。未來可能在數(shù)據(jù)中心、水利設(shè)施，以及已發(fā)資產(chǎn)類型中的細(xì)分領(lǐng)域上面實(shí)現(xiàn)拓展。

    明明預(yù)計(jì)，未來包括醫(yī)療、數(shù)據(jù)中心等基建項(xiàng)目都有望成為我國(guó)公募REITs的底層資產(chǎn)選擇。

    如今，社會(huì)各方參與公募REITs的積極性顯著提升，儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量迅速增加。

    明明表示，未來在項(xiàng)目審核方面，可進(jìn)一步加強(qiáng)各部門分工合作，從而縮短項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行流程、加快項(xiàng)目掛牌上市節(jié)奏等。例如，國(guó)家發(fā)改委的審核重心可放在項(xiàng)目本身，而證監(jiān)會(huì)則重點(diǎn)審查REITs產(chǎn)品的細(xì)節(jié)內(nèi)容。

    對(duì)于有意愿參與公募REITs試點(diǎn)的機(jī)構(gòu)，明明建議，可從兩方面入手：一級(jí)市場(chǎng)方面，積極挖掘有潛力的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，基于已上市產(chǎn)品的發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以公募REITs形式上市。二級(jí)市場(chǎng)方面，由于當(dāng)前REITs市場(chǎng)的流通份額仍然相對(duì)有限，建議積極參與REITs的發(fā)行認(rèn)購(gòu)以及擴(kuò)募認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)；同時(shí)，在關(guān)注底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況的同時(shí)，可結(jié)合P/B與P/FFO等估值指標(biāo)來挖掘，選取P/B處于溫和溢價(jià)水平且P/FFO相對(duì)優(yōu)惠的品種。

    在孫桂平看來，因公募REITs涉及的底層資產(chǎn)差異很大，既有產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，又有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)資產(chǎn)，建議基金公司專注在某種類型的底層資產(chǎn)上，通過不斷發(fā)行新REITs、進(jìn)行REITs擴(kuò)募，形成自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，成為專業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，也讓基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的價(jià)值得到最大提升。