中金廈門(mén)安居REIT發(fā)布詢(xún)價(jià)結(jié)果公告 基金經(jīng)理李耀光：為市場(chǎng)提供更多保障性租賃住房“房間”

    本報(bào)記者 昌校宇

    保障性租賃住房REITs加速落地。8月8日晚，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（“中金廈門(mén)安居REIT”）發(fā)布詢(xún)價(jià)結(jié)果公告，這距離其7月底拿到發(fā)行批文不足兩周時(shí)間。

    根據(jù)公告顯示，中金廈門(mén)安居REIT發(fā)售價(jià)格為2.6元/份，募集基金份額總額為5億份，預(yù)計(jì)募集資金總額為13億元。另，基金募集期為8月16日至17日。

    “保障性租賃住房是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的理想資產(chǎn)類(lèi)型之一。”中金基金副總經(jīng)理、中金廈門(mén)安居REIT基金經(jīng)理李耀光在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)介紹，一方面，公募REITs可以通過(guò)資本市場(chǎng)打造可持續(xù)的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給，為市場(chǎng)提供更多保障性租賃住房的“房間”。另一方面，已運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定的存量保障性租賃住房通過(guò)REITs的方式進(jìn)行“資產(chǎn)IPO”，促使機(jī)構(gòu)投資者、個(gè)人投資者等多元化的投資人可以借助資本市場(chǎng)享受基礎(chǔ)設(shè)施投資帶來(lái)的收益。

    公開(kāi)資料顯示，中金廈門(mén)安居REIT的底層資產(chǎn)為園博公寓、珩琦公寓兩個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積19.86萬(wàn)平方米、4665套房源，主要為滿(mǎn)足青年人、新就業(yè)大學(xué)等市民群體的過(guò)渡性租賃需求。

    截至2022年3月末，中金廈門(mén)安居REIT底層資產(chǎn)項(xiàng)目園博公寓和珩琦公寓的出租率均達(dá)到99%，平均租金分別為32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。同時(shí)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定，租金具有吸引力，需求旺盛，待入住排號(hào)人數(shù)與房源數(shù)大致持平。對(duì)于市場(chǎng)較關(guān)心的分紅情況，中金廈門(mén)安居REIT詢(xún)價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)2022年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率4.04%（年化），2023年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為4.05%。

    李耀光進(jìn)一步介紹，“項(xiàng)目收入主要來(lái)源于租金，根據(jù)廈門(mén)市對(duì)于保障性租賃住房租金相關(guān)要求，租金水平初次定價(jià)必須要低于同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房的95%；每次調(diào)價(jià)不能高于5%。同時(shí)，保障性租賃住房受益于政策鼓勵(lì)，部分項(xiàng)目的拿地成本比市場(chǎng)化租賃住房要便宜一些。綜上，中金廈門(mén)安居REIT一方面體現(xiàn)民生保障性，另一方面保障性租賃住房應(yīng)該比其他產(chǎn)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)的穩(wěn)定性更高一些。”

    公開(kāi)資料顯示，中金廈門(mén)安居REIT的存續(xù)期限為65年。李耀光表示，存續(xù)期限是以比底層資產(chǎn)項(xiàng)目剩余產(chǎn)權(quán)期多一年的時(shí)間定的。REITs類(lèi)似于一家上市公司，在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中可收購(gòu)其他符合要求的保障性租賃住房項(xiàng)目，新資產(chǎn)的剩余產(chǎn)權(quán)期若超過(guò)65年，可以向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)變更注冊(cè)擴(kuò)充資產(chǎn)范圍的同時(shí)，申請(qǐng)變更注冊(cè)期限，即REITs存續(xù)期限可以根據(jù)裝入資產(chǎn)情況自然往上延長(zhǎng)。

    據(jù)悉，中金廈門(mén)安居REIT原始權(quán)益人廈門(mén)安居集團(tuán)旗下資產(chǎn)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)，具備持續(xù)擴(kuò)募增長(zhǎng)潛力。截至2022年3月31日，廈門(mén)安居集團(tuán)共建18個(gè)租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)369萬(wàn)平方米。

    展望未來(lái)，保障性租賃住房的發(fā)展空間巨大。根據(jù)中金公司的研究，中國(guó)合理租賃住房市場(chǎng)規(guī)模可能達(dá)到3萬(wàn)億元至4萬(wàn)億元，將主要集中于大中城市。

    李耀光表示，未來(lái)，中金基金將繼續(xù)加強(qiáng)公募REITs領(lǐng)域投入與探索，在實(shí)踐中不斷提高投資與運(yùn)管能力，積極探索不同基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類(lèi)型，努力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，保護(hù)投資者合法權(quán)益，切實(shí)提高投資者獲得感，助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（編輯 張鈺鵬 上官夢(mèng)露）