上市一年已呈星火燎原之勢 基礎(chǔ)設(shè)施REITs四大亮點凸顯

    本報記者 吳曉璐

    6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市一周年。一年來，REITs市場運行平穩(wěn)，交投活躍，價格發(fā)現(xiàn)功能有效發(fā)揮；上市REITs產(chǎn)品業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，底層資產(chǎn)經(jīng)營達(dá)預(yù)期，成為投資者長期資產(chǎn)配置選擇之一；REITs制度規(guī)則逐步完善，險資入市、稅收試點、擴(kuò)募機(jī)制紛至沓來；REITs試點星火燎原，全國各地踴躍申報項目，儲備資產(chǎn)類型日益豐富。

    在業(yè)界看來，首批公募REITs項目上市平穩(wěn)運行一周年，試點整體符合預(yù)期，市場各方認(rèn)識不斷加深。“首批公募REITs上市一年以來，底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)整體達(dá)到或超過預(yù)期，并按約定實現(xiàn)了分紅。試點項目二級市場整體走勢平穩(wěn)，表現(xiàn)穩(wěn)健。”中金基金創(chuàng)新投資部執(zhí)行總經(jīng)理劉立宇接受《證券日報》記者采訪時表示。

    “REITs試點穩(wěn)健、有序、規(guī)范，效果基本理想，后期發(fā)展應(yīng)該穩(wěn)步前行，空間廣闊。”南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長田利輝在接受《證券日報》記者采訪時表示，試點實現(xiàn)盤活存量資產(chǎn)，降低企業(yè)杠桿，豐富了市場產(chǎn)品，提供了現(xiàn)金流相對穩(wěn)定的資產(chǎn)配置機(jī)會；受到市場認(rèn)可，走勢相對平穩(wěn)；類別不斷有序增加，逐步豐富起來；規(guī)則不斷明晰細(xì)化，實現(xiàn)規(guī)范發(fā)展。

    厚積薄發(fā)：上市后運行平穩(wěn)

    年內(nèi)2只產(chǎn)品獲搶購

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)，截至6月20日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目共上市12只，總市值合計517.32億元，平均漲幅15.77%，平均日均換手率約2%。此外，國金中國鐵建高速REIT將在6月21日至6月22日發(fā)售，第13只基礎(chǔ)設(shè)施REITs臨近。

    據(jù)記者了解，首批項目從2019年開始著手準(zhǔn)備，經(jīng)過約2年時間正式上市。REITs上市以后，為投資者提供了具有穩(wěn)定現(xiàn)金流、風(fēng)險收益對稱、流動性好、透明度高的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，有效填補了國內(nèi)資產(chǎn)管理市場的產(chǎn)品空白。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，6月20日，有10只基礎(chǔ)設(shè)施REITs實施分紅，累計分紅15次，合計分紅金額17.63億元。

    今年以來，股市和債市波動加大，與股債相關(guān)性較低的基礎(chǔ)設(shè)施REITs運行平穩(wěn)，受到投資者青睞。4月28日上市的華夏中國交建REIT以及擬上市的國金中國鐵建高速REIT均獲投資者搶購，網(wǎng)下詢價環(huán)節(jié)，擬有效認(rèn)購數(shù)量總和是初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的38倍、33倍。

    上市滿一年的同時，首批9只公募REITs也面臨戰(zhàn)略配售份額解除限售。劉立宇表示，首批9只公募REITs預(yù)計解禁規(guī)模近百億元。解禁后，公募REITs的流動性和交易量或?qū)⒂兴嵘?。本次解禁的對象主要是原始?quán)益人及其關(guān)聯(lián)方以外的戰(zhàn)略投資人，是否會對市場造成壓力，主要看投資者對于公募REITs目前二級市場價值合理性的判斷。對于長期投資者而言，公募REITs運作期較長，以及定期分紅等特征對其有較大的吸引力。

    據(jù)記者了解，公募REITs主要以配置型的機(jī)構(gòu)投資者為主。首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)總會計師郝春梅對《證券日報》記者表示，對于長期投資者而言，公募REITs具有現(xiàn)金回報較為穩(wěn)定，具有高票息、抗通脹、長期回報率高、分散風(fēng)險的特點，屬于適合長期持有的配置型資產(chǎn)，并不適合交易性資金過度炒作。

    “相信積極向好的行業(yè)基本面、廣闊的市場和發(fā)展空間是中金普洛斯REIT資產(chǎn)價值和穩(wěn)定收益的底盤。”普洛斯中國高級副總裁、資本運營團(tuán)隊負(fù)責(zé)人楊敏對《證券日報》記者表示，普洛斯REIT的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)一直保持高效穩(wěn)定的運營，有力地承載和支持了所在地區(qū)的民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化園區(qū)的行業(yè)標(biāo)桿。普洛斯REIT于去年11月份率先分紅，第二次分紅已于今年4月份完成。

    楊敏表示，普洛斯作為原始權(quán)益人及資產(chǎn)運營管理機(jī)構(gòu)，憑借科技賦能、智慧化運營以及綠色低碳方面的領(lǐng)先實踐，將不斷提高基礎(chǔ)設(shè)施運營效率，提升資產(chǎn)價值，為普洛斯REIT不斷注入新活力、新動能。

    郝春梅表示，就首創(chuàng)水務(wù)REIT實際情況而言，因首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)自持基金份額已達(dá)到51%，雖然公募REITs相關(guān)制度明確了解禁期限，但由于公司曾向合肥市行業(yè)主管部門的承諾及項目招募文件中的披露，首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)將在項目存續(xù)期內(nèi)持續(xù)持有該部分份額。

    星火燎原：全國踴躍申報

    項目類型不斷擴(kuò)圍

    2021年6月29日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將試點區(qū)域放開全國范圍，資產(chǎn)范圍擴(kuò)大。

    據(jù)記者了解，全國十余個城市地方政府或發(fā)展改革部門專門發(fā)布REITs政策文件，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳、成渝經(jīng)濟(jì)圈等區(qū)域，積極鼓勵地方企業(yè)參與試點。目前，全國各地踴躍推薦項目。

    5月27日，證監(jiān)會辦公廳與國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，當(dāng)日全國首批2單保障性租賃住房REITs項目正式申報：廈門安居集團(tuán)有限公司REITs項目和深圳人才安居REITs項目。

    根據(jù)相關(guān)招標(biāo)信息，目前在推進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類別還包括數(shù)據(jù)中心、風(fēng)電、軌道交通等領(lǐng)域。據(jù)記者了解，僅上交所在市場上儲備的REITs項目就有200多單，重點推進(jìn)的約有百單，包含能源、生態(tài)環(huán)保、市政建設(shè)、保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。

    上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上交所將加快租賃住房REITs試點落地，支持我國保障性住房體系建設(shè)。未來，上交所將大力拓展REITs項目儲備，拓寬基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型，加緊推出面向民間投資的項目。

    搭建平臺：有效盤活存量資產(chǎn)

    實現(xiàn)良性循環(huán)

    “十四五”規(guī)劃《綱要》明確提出，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。5月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》提出，進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市。

    “REITs能切實幫助企業(yè)有效盤活存量資產(chǎn)、實現(xiàn)前期投資回收、形成有效投資，服務(wù)于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。”劉立宇表示，我國公募REITs已涵蓋大部分存量公共資產(chǎn)，在盤活存量資產(chǎn)的同時，可以降低實體經(jīng)濟(jì)杠桿水平，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化發(fā)展。企業(yè)發(fā)行公募REITs的凈回收資金多數(shù)需要用于新增基礎(chǔ)設(shè)施投資，從而形成良性循環(huán)，對相關(guān)行業(yè)持續(xù)發(fā)展具有長遠(yuǎn)意義。

    據(jù)悉，首批公募REITs帶動了3000億元的新增基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，在降低企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營方面發(fā)揮重要作用。另外，從首批REITs產(chǎn)品2021年度報告來看，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營穩(wěn)健，經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，形成了穩(wěn)定可預(yù)期的可供分配現(xiàn)金流和分紅收益。

    談及上市一年以來的變化，郝春梅表示，首創(chuàng)水務(wù)REIT作為原始權(quán)益人參與首批REITs的試點，是從“0”到“1”的突破過程。“確實對于我們來說是歷練更是收獲，現(xiàn)在回想起來還是非常感慨的。為了保障后續(xù)項目的健康穩(wěn)定持續(xù)運營，以及符合PPP項目相關(guān)要求，首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)在本項目發(fā)行后作為戰(zhàn)略配售投資人認(rèn)購51%的基金份額，使得首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)與本項目REITs產(chǎn)品之間形成了很強(qiáng)的綁定關(guān)系，確保項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營。”

    “自首創(chuàng)水務(wù)REIT上市以來，公司作為運營管理機(jī)構(gòu)更加注重資產(chǎn)運營質(zhì)量，對底層資產(chǎn)加強(qiáng)了運營管理力度，提升其管理效能。對廠容廠貌也加以改善；目前深圳和合肥項目均運營穩(wěn)定，且均已按要求達(dá)到運營管理考核要求。同時，隨著首創(chuàng)水務(wù)REIT上市后的透明化，項目的底層資產(chǎn)也受到了基金管理人的監(jiān)督管理和投資者的關(guān)注。”郝春梅進(jìn)一步表示，公司將在未來的運營中繼續(xù)充分發(fā)揮公司的運營管理優(yōu)勢和體現(xiàn)運營價值，將底層資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步做精做強(qiáng)。

    “首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目，對市場具有示范性意義。”楊敏表示，“對于普洛斯而言，通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，搭建了資本循環(huán)的新平臺，募集回籠的資金將全部繼續(xù)投入中國市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷提升我們的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，為投資人創(chuàng)造優(yōu)秀的回報。”

    達(dá)成共識：市場各方積極參與

    制度規(guī)則日臻完善

    隨著REITs試點的推進(jìn)，市場各方了解深入，認(rèn)識不斷加深，REITs政策環(huán)境不斷優(yōu)化。

    2021年11月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，引入保險資金入市，提高REITs二級市場流動性；2022年1月26日，財政部出臺《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，明確稅收優(yōu)惠政策。5月31日，滬深交易所發(fā)布擴(kuò)募規(guī)則，同步優(yōu)化擴(kuò)募機(jī)制。

    “過去一年REITs市場配套政策穩(wěn)步推進(jìn)，相關(guān)的政策規(guī)則逐漸完善，正形成可持續(xù)發(fā)展的路徑基礎(chǔ)。監(jiān)管和地方政府相繼在擴(kuò)大基礎(chǔ)資產(chǎn)支持范圍、建立資產(chǎn)儲備庫、原始權(quán)益人發(fā)行動員、發(fā)行階段稅務(wù)安排優(yōu)化、擴(kuò)募細(xì)則規(guī)范等方面出臺相關(guān)政策指引，同時注重市場投教工作，引導(dǎo)各市場參與主體形成良性預(yù)期。配套政策和監(jiān)管規(guī)則的持續(xù)推進(jìn)和完善貫穿于REITs實踐的全過程，對于建立多層次、有效率、可持續(xù)的中國REITs市場起到關(guān)鍵作用。這些政策規(guī)則聚焦市場參與主體較為關(guān)注的問題，有利于各方積極參與公募REITs實踐，促進(jìn)市場擴(kuò)容。”劉立宇表示。

    郝春梅表示，今年4月15日，在交易所擴(kuò)募規(guī)則征求意見后，公司積極參與了擴(kuò)募政策的討論并將相關(guān)意見進(jìn)行了反饋。目前公司已開始擴(kuò)募資產(chǎn)的梳理，并將適時積極推進(jìn)后續(xù)首創(chuàng)水務(wù)REIT的擴(kuò)募工作。

    上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將盡快推動首批REITs擴(kuò)募項目落地，進(jìn)一步發(fā)揮其作為資產(chǎn)上市平臺的長期戰(zhàn)略價值和持續(xù)發(fā)展能力。

    對于后續(xù)制度完善，郝春梅表示，此前稅收試點僅針對項目發(fā)行階段相關(guān)資產(chǎn)與股權(quán)變動的涉稅事項進(jìn)行了明確，并未針對REITs項目全周期涉稅問題有所指定。目前REITs產(chǎn)品架構(gòu)債務(wù)部分涉及的年化利率較高，影響基金收益，建議將產(chǎn)品架構(gòu)中債務(wù)對應(yīng)稅前可扣除利率標(biāo)準(zhǔn)予以明確；另外，REITs并非普通資管產(chǎn)品中通過“保本保收益”來判定征收增值稅的情形，建議該部分免征增值稅（3%）。除了上述稅收政策，也希望相關(guān)監(jiān)管部門適度放開對“使用者付費為主”的限制要求。

    據(jù)記者了解，下一步監(jiān)管部門將從總結(jié)實踐經(jīng)驗，推動制度完善；緊扣國家戰(zhàn)略，落地重大項目；完善審核機(jī)制，提高審核質(zhì)量；持續(xù)強(qiáng)化監(jiān)管，督促規(guī)范運營；加強(qiáng)市場培育，凝聚市場合力等五方面推動REITs市場健康快速發(fā)展。