公募REITs 從熱炒到降溫

    今年以來(lái)，各類資產(chǎn)大多表現(xiàn)不佳，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs卻依然堅(jiān)挺，在去年已獲可觀漲幅后，雖然近期行情有所回落，但11只公募REITs年初至今漲幅仍多數(shù)為正。較為突出的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)也使公募REITs引來(lái)更多關(guān)注。

    作為一種類固收產(chǎn)品，公募REITs一段時(shí)間以來(lái)跌宕起伏的行情竟與股票市場(chǎng)有幾分相似。而細(xì)究背后原因，多位受訪人士認(rèn)為，已上市公募REITs項(xiàng)目較為成熟優(yōu)質(zhì)，吸引大量機(jī)構(gòu)配置。同時(shí)，由于供給較少產(chǎn)品稀缺，部分交易型資金的涌入，短期內(nèi)大幅推高了REITs的價(jià)格，造成風(fēng)險(xiǎn)積累，也致使波動(dòng)加大。鼓勵(lì)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，應(yīng)成為REITs市場(chǎng)下一階段的目標(biāo)。

    誰(shuí)在熱捧公募REITs

    自去年6月21日首批公募REITs上市以來(lái)，多只產(chǎn)品都出現(xiàn)了大幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，即使在近期遭受一波調(diào)整后，11只公募REITs自上市以來(lái)（復(fù)權(quán)后）的平均漲幅仍超過(guò)20%。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT上市至今漲幅超50%，其最高價(jià)距上市首日開(kāi)盤(pán)價(jià)實(shí)現(xiàn)翻倍。

    “在公募REITs上市前，市場(chǎng)對(duì)它的前景也曾抱著觀望態(tài)度。”平安信托海外REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張菲澳表示，在沒(méi)有體現(xiàn)出“賺錢(qián)效應(yīng)”前，大機(jī)構(gòu)只是“捧場(chǎng)式”參與。不過(guò)，上市后的行情走勢(shì)超出了絕大多數(shù)人的認(rèn)知。這給了包括險(xiǎn)資、券商自營(yíng)、公募基金在內(nèi)的主流金融機(jī)構(gòu)極大的信心。

    “這也不難解釋為什么在第二批REITs的線下申購(gòu)中，機(jī)構(gòu)的有效認(rèn)購(gòu)訂單迅速超過(guò)了50倍。海外成熟市場(chǎng)中，REITs是僅次于股票和債券的第三大類資產(chǎn)，境內(nèi)機(jī)構(gòu)正在對(duì)公募REITs給予（和股票、債券）同樣的重視程度。”張菲澳說(shuō)。

    德邦證券董事總經(jīng)理、研究所副所長(zhǎng)吳開(kāi)達(dá)告訴記者，從一級(jí)配售來(lái)看，REITs的最大持有人是原始權(quán)益人，以戰(zhàn)略投資者的身份認(rèn)購(gòu)REITs，此外，戰(zhàn)略投資者中還包含其他各類金融機(jī)構(gòu)。

    除戰(zhàn)略投資者外，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者中，券商自營(yíng)和保險(xiǎn)資金較為活躍。吳開(kāi)達(dá)表示，券商自營(yíng)認(rèn)購(gòu)REITs較為踴躍，主要是因?yàn)槿逃凶鍪行枨?，而公募REITs高分紅且運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的特點(diǎn)則更符合保險(xiǎn)資金的投資需求。隨著去年11月銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，保險(xiǎn)資金在第二批REITs中的認(rèn)購(gòu)比例有了更大提升，未來(lái)將成為適配公募REITs的主要投資者之一。

    REITs雖好也要看價(jià)格

    REITs市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格上漲帶來(lái)的高額回報(bào)也吸引了跟風(fēng)炒作者。而公募REITs產(chǎn)品供給不足以及流動(dòng)盤(pán)較小等特性又加劇了“炒作”風(fēng)險(xiǎn)。

    申萬(wàn)宏源相關(guān)人士表示，目前上市的公募REITs有一部分份額是由管理人自購(gòu)，且對(duì)外募集的份額一部分是由戰(zhàn)略投資者持有，存在著鎖定期，導(dǎo)致直接上市流通的份額較少，流動(dòng)性偏弱，價(jià)格易受買(mǎi)入需求的影響。對(duì)想在二級(jí)市場(chǎng)參與的投資者而言，公募REITs的供給不足，一定程度上推升了REITs的價(jià)格。

    但近期公募REITs板塊的明顯回調(diào)也說(shuō)明，投資公募REITs并非穩(wěn)賺不賠。

    與股票、基金不同，公募REITs以底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值為定價(jià)基礎(chǔ)，將運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流作為主要回報(bào)來(lái)源，隨著交易價(jià)格上漲，產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率將逐步下降。

    據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，隨著REITs價(jià)格大漲，其內(nèi)部報(bào)酬率大幅下降，如REITs中債估值收益率（IRR）普遍降至4%以下，其中首創(chuàng)水務(wù)在2月16日價(jià)格頂點(diǎn)時(shí)的IRR曾跌至0以下。REITs價(jià)格與原始估值、項(xiàng)目ABS估值偏離度也在加大，估值明顯較貴。

    隨著二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走高，多只公募REITs產(chǎn)品披露關(guān)于溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的提示性公告，部分短期漲幅較大的產(chǎn)品還申請(qǐng)了停牌。監(jiān)管層也明確表示已對(duì)部分波動(dòng)較大的REITs品種依規(guī)加強(qiáng)監(jiān)管。

    記者了解到，監(jiān)管部門(mén)對(duì)累計(jì)漲跌幅過(guò)大、連續(xù)多日漲跌幅過(guò)大等情形，要求采取REITs次一交易日開(kāi)盤(pán)停牌一小時(shí)或一天的冷卻機(jī)制，并同步提示市場(chǎng)關(guān)注交易風(fēng)險(xiǎn)。

    深交所也表示，后續(xù)將嚴(yán)格按證券投資基金上市規(guī)則、交易規(guī)則和公開(kāi)募集證券投資基金業(yè)務(wù)辦法的相關(guān)要求，持續(xù)加強(qiáng)交易監(jiān)測(cè)，督促市場(chǎng)主體充分信息披露，多措并舉加強(qiáng)投資者教育，引導(dǎo)投資者理性參與，避免盲目跟風(fēng)交易，維護(hù)公募REITs市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

    增加項(xiàng)目供給勢(shì)在必行

    去年，公募REITs試點(diǎn)穩(wěn)妥起步，取得良好開(kāi)局。在多位受訪人士看來(lái)，鼓勵(lì)更多優(yōu)質(zhì)成熟項(xiàng)目入市，擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)規(guī)模，是REITs市場(chǎng)下一階段的發(fā)展目標(biāo)。

    光大證券分析師孫偉風(fēng)表示，REITs價(jià)格此前大幅上漲主要是由于可投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及REITs產(chǎn)品供給不足所帶來(lái)的。隨著后續(xù)項(xiàng)目供給增加，或可平抑交易過(guò)熱現(xiàn)狀。項(xiàng)目供給提速，既可有效增加基建資金來(lái)源，也可降低地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    “未來(lái)，希望能有更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)申報(bào)公募REITs試點(diǎn)。”中泰證券董事馮藝東對(duì)記者表示，城鎮(zhèn)供水項(xiàng)目、停車場(chǎng)項(xiàng)目等市政基礎(chǔ)設(shè)施具有體量較大、預(yù)期收益率水平相對(duì)較高等優(yōu)勢(shì)，通過(guò)申報(bào)發(fā)行公募REITs可盤(pán)活此類存量資產(chǎn)、資源，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。

    “目前監(jiān)管層對(duì)試點(diǎn)資產(chǎn)的具體篩選標(biāo)準(zhǔn)仍較為嚴(yán)格。從審批進(jìn)度來(lái)看，項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)公司審議、申報(bào)全國(guó)REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)、國(guó)家發(fā)展改革委評(píng)估、交易所審批等，進(jìn)度較慢。”吳開(kāi)達(dá)建議，未來(lái)可建立白名單發(fā)起人制度，對(duì)有成功發(fā)行REITs經(jīng)驗(yàn)的原始權(quán)益人旗下已入選項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)的公募REITs項(xiàng)目施行簡(jiǎn)易審批程序，將有助于加快REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容。