公募REITs平均漲幅超20% 底層資產現(xiàn)金流穩(wěn)定是“硬道理”

    本報兩會報道組 王思文

    自2021年6月21日算起，首批九單基礎設施公募REITs已經成功上市將滿九個月。隨著相關支持政策不斷推進，作為我國資本市場和公募基金行業(yè)的重大創(chuàng)新產品，投資者對公募REITs產品的認知度大幅提升。

    同時，作為投資標的，公募REITs因具備高分紅、抗通脹特征，且與股票、債券等其他金融資產關聯(lián)性低，能起到風險分散、優(yōu)化資產配置等作用，而受到廣大機構投資者的重視。

    進入2022年，公募REITs二級市場交易熱度持續(xù)攀升，已經成為當前證券市場投資者重點關注的資產配置產品。全國人大代表、邁科集團董事局主席何金碧在全國兩會期間表示，建議將公募REITs的底層資產范圍擴展至商業(yè)不動產領域，從而推動實體經濟高質量發(fā)展。

    復權后平均漲幅達21%

    2022年以來，公募基金市場尤其是權益類基金凈值整體表現(xiàn)不佳，而與之形成鮮明對比的是，公募基金市場新型金融產品——公募REITs收益遙遙領先。

    據(jù)記者統(tǒng)計，自上市以來截至今年3月10日，11只公募REITs復權后平均漲幅達21%，日均成交十分活躍，交易熱度較高。其中，富國首創(chuàng)水務REIT上市至今漲幅達到56.14%，最高價距上市首日開盤價實現(xiàn)翻番。整體來看，多只公募REITs產品上市以來漲幅超過20%，紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產業(yè)REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT上市至今漲幅分別達到32.21%、28.57%、23.74%、22.39%、21.06%。

    隨著二級市場價格持續(xù)走高，已經先后有建信中關村產業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務REIT、紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT和博時蛇口產園REIT等6只公募REITs產品主動披露關于溢價風險的提示性公告或臨時停牌公告，提示投資者當前產品相較于發(fā)行價出現(xiàn)較大幅度溢價，隨著交易價格大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降，提醒投資者密切注意投資風險。

    而從流動性來看，國泰君安證券數(shù)據(jù)顯示，2022年以來滬深交易所REITs平均換手率高達2.48%，顯著高于港交所REITs0.07%左右的平均換手率。

    國泰君安分析師孫雨認為：“作為創(chuàng)新產品，公募REITs產品結構復雜、估值方法多樣，且已上市產品數(shù)量較少，具有稀缺性。這可能會導致在投資者教育不足的情況下，面對公募REITs二級市場的可觀持續(xù)上漲，普通投資者仍以基金業(yè)績?yōu)樽钪饕蛩囟つ抠徺IREITs產品。”

    重點關注長期投資價值

    多位公募基金人士在接受《證券日報》記者采訪時強調，對于基礎設施公募REITs項目，公眾投資者的關注重點仍應是其底層資產現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

    “不同類別項目關注點有所不同，例如高速公路的地理位置、區(qū)域稟賦是影響車流量的核心因素，產業(yè)園類關注資產區(qū)位因素、項目運營能力、行業(yè)分布等。”華泰證券研究員文晨昕認為，項目的估值定價是否合理、公募REITs管理人能力、未來擴募情況等均是考量因素。

    《證券日報》記者對比首批公募REITs的三季報和四季報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其底層項目資質優(yōu)良，各項目經營狀況相對良好，其中，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT等多只公募REITs可供分配金額呈環(huán)比提升趨勢。

    事實上，隨著公募REITs相關稅收優(yōu)惠、試點區(qū)域擴展至全國范圍、險資入局等發(fā)展支持政策不斷推進，市場普遍認為，未來公募REITs市場將快速擴容。尤為值得注意的是，2021年11月份，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，同意保險資金投資基礎設施公募REITs。險資等長期機構資金陸續(xù)“入場”，為公募REITs的配置屬性增添新色彩。

    但也有不少業(yè)內人士表示，投資者在投資公募REITs時一定要了解產品底層資產，基于底層資產提供的現(xiàn)金流進行合理估價，并結合當前市場價格判斷估值是否合理。尤其是近期，越來越多業(yè)內人士密切關注公募REITs二級市場短期價格波動，并多次提示投資者注意風險。

    “在已上市的公募REITs二級市場價格普遍溢價的前提下，應警惕其內部收益率的下滑。”西南證券分析師沈猛認為，公募REITs更適合長期持有，應理性看待短期市場表現(xiàn)，重點關注長期投資價值。“我國基礎設施存量市場龐大，可供發(fā)行REITs的優(yōu)質資產眾多，隨著REITs逐漸成為基建投資的重要融資渠道，公募REITs產品有較大的擴容空間，可對新上市的REITs產品保持關注。”沈猛表示。