公募REITs表現(xiàn)太火爆 投資者配置熱情升溫

    證券時(shí)報(bào)記者 吳琦

    公募REITs真的火了！

    開(kāi)年以來(lái)，基金市場(chǎng)整體表現(xiàn)不佳，投資者情緒有些低落。不過(guò)，公募REITs的表現(xiàn)則令投資者振奮。截至2月9日，11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品開(kāi)年以來(lái)全部實(shí)現(xiàn)正收益，平均漲幅15.83%，其中有2只產(chǎn)品漲幅超過(guò)30%，因基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅過(guò)高，2家基金公司緊急宣布2月9日停牌一天。

    公募REITs表現(xiàn)驚艷

    2022年以來(lái)，基金市場(chǎng)整體表現(xiàn)不佳，年內(nèi)回報(bào)中位數(shù)為-2.7%。不過(guò)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，REITs即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，目前國(guó)內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品合計(jì)有11只。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月9日，11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品開(kāi)年以來(lái)全部實(shí)現(xiàn)正收益，平均漲幅15.83%，其中10只REIT收盤(pán)價(jià)均在本周創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和紅土鹽田港REIT2只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅均超過(guò)30%。

    上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院周贇博士指出，REITs二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)年以來(lái)行情火爆的背景是1月份A股走勢(shì)相對(duì)偏弱，市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒增強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期央行會(huì)繼續(xù)降息或降準(zhǔn)，支撐了REITs的估值上升，此外資管新規(guī)實(shí)施后，投資者對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的需求也在持續(xù)增加。

    REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著交易價(jià)格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。近期二級(jí)市場(chǎng)REIT價(jià)格漲幅明顯過(guò)高，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和紅土鹽田港REIT于2月9日發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告，并稱(chēng)為了保護(hù)基金份額持有人的利益，宣布2月9日臨時(shí)停牌一天。

    拉長(zhǎng)周期看，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT上市以來(lái)上漲94.36%，接近翻倍，紅土鹽田港REIT上市以來(lái)上漲74.36%，表現(xiàn)最差的上市不足2個(gè)月的華夏越秀高速REIT，上市以來(lái)也有9.49%的漲幅表現(xiàn)。

    REITs市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格上漲帶來(lái)的高額回報(bào)吸引大量投資者涌入。Wind數(shù)據(jù)顯示，近期11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs全天成交額最高超過(guò)5億元，其中建信中關(guān)村REIT成交額最高，一度達(dá)到0.88億元，活躍度超過(guò)ETF市場(chǎng)八成產(chǎn)品，成交額最少的浙商滬杭甬REIT全日成交額也超過(guò)了0.2億元。

    建信基金表示，受益于近期公募REITs行業(yè)利好政策、大基建板塊持續(xù)走強(qiáng)等因素影響，公募REITs年內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)普遍上漲，這也是公募REITs股性特征的體現(xiàn)。

    REITs發(fā)展空間很大

    中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來(lái)發(fā)展大有空間。建信基金表示，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)蓄力已久，未來(lái)將是一條萬(wàn)億級(jí)別的賽道。REITs起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，中信建投證券研究數(shù)據(jù)顯示，截至2020年年末，全球共有43個(gè)國(guó)家或地區(qū)出臺(tái)了REITs制度，全球基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)的總市值已超過(guò)2萬(wàn)億美元。

    國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs最新規(guī)模并不大。數(shù)據(jù)顯示，截至2月9日，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)規(guī)模合計(jì)達(dá)492.09億元，在全球市場(chǎng)占比不足1%。實(shí)際上，REITs很早就引起國(guó)內(nèi)金融監(jiān)管部門(mén)及金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注，也有類(lèi)REITs產(chǎn)品的嘗試，由于各種原因，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs只是在近年才開(kāi)啟發(fā)行上市。

    2021年5月底，國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開(kāi)啟發(fā)行，9只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)“一日售罄”，不得不啟動(dòng)比例配售，最后9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs募集總規(guī)模達(dá)到314.03億元。2021年11月，第二批REITs發(fā)行募集更加火爆，認(rèn)購(gòu)踴躍程度超首批，投資者配置熱情明顯提升。12月14日，華夏越秀高速REIT在深交所上市，上市首日上漲22.76%；12月17日，建信中關(guān)村REIT上市首日即收獲30%漲停。

    投資者對(duì)REITs市場(chǎng)的青睞離不開(kāi)REIT產(chǎn)品的穩(wěn)定收益。中信建投證券通過(guò)對(duì)美國(guó)全口徑REITs進(jìn)行分析，得出結(jié)論即REITs在高通脹及溫和通脹時(shí)期均表現(xiàn)出較好的抗通脹性，所有時(shí)期表現(xiàn)均強(qiáng)于標(biāo)普500指數(shù)，從分紅收益率角度看，美國(guó)REITs分紅收益總體也優(yōu)于標(biāo)普500股息率及債市收益率。建信基金指出，公募REITs作為一類(lèi)全新的配置品種，兼具股債屬性，債性體現(xiàn)為每年穩(wěn)定的高比例分紅、股性體現(xiàn)為場(chǎng)內(nèi)價(jià)格的變動(dòng)。根據(jù)基金公司公告，平安廣州廣河REIT、中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯REIT、浙商滬杭甬REIT等6只產(chǎn)品均已啟動(dòng)了成立以來(lái)的首次分紅。

    國(guó)家發(fā)改委近期表示，截至2021年年底，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、垃圾焚燒發(fā)電等重點(diǎn)領(lǐng)域，共發(fā)售基金364億元，其中用于新增投資的凈回收資金約160億元，可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過(guò)1900億元，對(duì)盤(pán)活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)產(chǎn)生了良好示范效應(yīng)，目前全國(guó)正在實(shí)質(zhì)性推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行準(zhǔn)備工作的項(xiàng)目接近百個(gè)。

    公募高度重視REITs

    建信基金表示，對(duì)我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的健康蓬勃發(fā)展?jié)M懷期待，除了建信中關(guān)村REIT外，還將持續(xù)推進(jìn)公募REITs業(yè)務(wù)，一方面積極儲(chǔ)備建信中關(guān)村REIT的優(yōu)質(zhì)可擴(kuò)募資產(chǎn)，另一方面也正在協(xié)助多家企業(yè)開(kāi)展公募REITs的申報(bào)工作，包括風(fēng)電新能源、保障性租賃住房、高速公路等行業(yè)，穩(wěn)步推進(jìn)公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展。

    華安基金表示，公司高度重視公募REITs業(yè)務(wù)，并積極推動(dòng)與其他業(yè)務(wù)伙伴的合作，同時(shí)開(kāi)展了后續(xù)儲(chǔ)備項(xiàng)目的推進(jìn)及盡調(diào)。隨著行業(yè)發(fā)展和配套政策完善，底層投資資產(chǎn)范圍有望進(jìn)一步拓展，空間進(jìn)一步打開(kāi)。

    在我國(guó)基礎(chǔ)資產(chǎn)存量豐富、高收益資產(chǎn)逐漸稀缺的背景下，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可豐富投資者的配置選擇。與此同時(shí)，投資者也需警惕風(fēng)險(xiǎn)。二級(jí)市場(chǎng)REITs交易價(jià)格暴漲后，投資者追高買(mǎi)入公募REITs短期可能面臨價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，此外，投資者還需留意基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    建信基金認(rèn)為投資者應(yīng)該警惕與投資邏輯不符的交易價(jià)格非理性上漲，避免高溢價(jià)買(mǎi)入相關(guān)份額而造成投資損失。目前公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格受產(chǎn)品端情緒影響，漲幅已經(jīng)較高，與資產(chǎn)端價(jià)值的偏離度較大。同時(shí)，在價(jià)格回歸基本面“價(jià)值”的支撐后，投資者無(wú)需過(guò)度驚慌，不必受短期交易情緒左右，始終以底層資產(chǎn)的質(zhì)量、對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的合理預(yù)測(cè)作為投資公募REITs價(jià)值判讀的衡量。公募REITs作為一類(lèi)優(yōu)質(zhì)的投資品種，投資者可以長(zhǎng)期關(guān)注，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)增加配置比例，堅(jiān)持價(jià)值投資、長(zhǎng)線持有。