第二批兩只公募REITs最快26日發(fā)售 險(xiǎn)資“入場(chǎng)”是亮點(diǎn)

    本報(bào)記者 王思文

    首批9只公募REITs試點(diǎn)產(chǎn)品上市近五個(gè)月后，第二批2只公募REITs產(chǎn)品率先“登場(chǎng)”?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者從多位渠道人士處獲悉，近日獲批的2只公募REITs產(chǎn)品計(jì)劃于11月23日發(fā)布發(fā)售公告，并有望于11月26日至29日期間正式發(fā)售，最快于12月6日成立。

    “目前投資者結(jié)構(gòu)完善、類型多樣、覆蓋廣泛，包括社保、年金、銀行保險(xiǎn)等專戶客戶，以及海外客戶等，這些都將為華夏越秀高速公路REIT在存續(xù)期內(nèi)的高效平穩(wěn)運(yùn)行提供強(qiáng)有力的保障。”華夏基金相關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    值得注意的是，在上述兩只公募REITs網(wǎng)下投資者提交核查文件的當(dāng)天，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，同意保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。由此可見，市場(chǎng)各方正齊心協(xié)力，引導(dǎo)長(zhǎng)線資金入市，扎實(shí)推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

    搭建基礎(chǔ)設(shè)施投研體系

    確保底層資產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行

    對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，公眾投資者關(guān)注重點(diǎn)是其底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者從建信基金處獲悉，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括中關(guān)村軟件園內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓項(xiàng)目、協(xié)同中心4號(hào)樓項(xiàng)目和孵化加速器項(xiàng)目。截至2021年上半年，標(biāo)的資產(chǎn)出租率分別達(dá)90%、100%、99%，租金收入表現(xiàn)較好。

    華夏越秀高速公路封閉式REIT底層資產(chǎn)則為漢孝高速公路，項(xiàng)目收入包括項(xiàng)目公司收取的車輛通行費(fèi)、廣告費(fèi)、與服務(wù)設(shè)施等相關(guān)的租賃費(fèi)用等。據(jù)悉，2021年上半年，其營(yíng)業(yè)收入約為1.12億元、2020年約為1.58億元，2015-2020年交通量年均增長(zhǎng)率達(dá)9.70%。

    相比首批9只公募REITs，此次2只公募REITs項(xiàng)目的特點(diǎn)在于：建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT是首只由銀行系基金公司發(fā)行的公募REIT；華夏越秀高速公路封閉式REIT的原始權(quán)益人為越秀（中國(guó)）交通基建投資有限公司，持有約30%的公募基金份額。

    項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)對(duì)公募REITs平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。建信基金向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“目前公司已設(shè)立專門基礎(chǔ)設(shè)施投資部，負(fù)責(zé)建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目的日常管理。同時(shí)，也設(shè)置投資決策委員會(huì)，在制度上做好相關(guān)準(zhǔn)備。”

    “華夏基金2015年組建REITs團(tuán)隊(duì)，在房地產(chǎn)、物流、水務(wù)、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)領(lǐng)域已配備專門行業(yè)研究員。自2014年至2020年6月份，華夏基金累計(jì)投資基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)合計(jì)超百億元。”華夏基金對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    據(jù)悉，華夏越秀高速公路REIT將由馬兆良、林偉鑫、孫少鵬3人共同管理；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的擬任基金經(jīng)理則為張湜、史宏艷和李元利。

    “目前的發(fā)售時(shí)間還沒(méi)有最終敲定，具體發(fā)售時(shí)間發(fā)售公告為準(zhǔn)。”一位公募REITs相關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)、基金分紅

    影響投資者獲取收益

    目前投資者通過(guò)公募REITs獲取收益的來(lái)源大致有兩方面：一是基金上市后可在二級(jí)市場(chǎng)交易，以賺取買賣差價(jià)；二是基金現(xiàn)金分紅，在滿足分紅條件前提下，基金一般設(shè)定每年至少分配一次收益。

    從首批公募REITs的收益情況來(lái)看，大部分產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)十分優(yōu)異。截至11月18日，中航首鋼生物質(zhì)REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT等4只產(chǎn)品漲幅均超過(guò)20%，分別為28.55%、28.03%、24.29%、22.96%。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，中航首鋼綠能REIT、浙江杭徽REIT、東吳蘇園REIT這三只REITs曾連續(xù)7個(gè)交易日強(qiáng)勢(shì)收漲。

    不過(guò)，也有1只產(chǎn)品收益率為負(fù)。中航基金相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“建議廣大投資者理性對(duì)待價(jià)格波動(dòng)，充分認(rèn)識(shí)此類基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，了解清楚自身風(fēng)險(xiǎn)偏好，關(guān)注長(zhǎng)期投資價(jià)值。”

    分紅方面，首批公募REITs中已有2只產(chǎn)品進(jìn)行2021年第一次分紅。其中，中金普洛斯REIT以累計(jì)可供分配金額8241.4萬(wàn)元計(jì)算，此次分紅應(yīng)分配金額約為7830萬(wàn)元；中航首鋼生物質(zhì)REIT以累計(jì)可供分配金額1.22億元計(jì)算，此次分紅應(yīng)分配金額約為5154.1萬(wàn)元。

    建信基金表示，“中國(guó)公募REITs市場(chǎng)蓄力已久，未來(lái)將是一條萬(wàn)億級(jí)別賽道。近年來(lái)，我國(guó)圍繞打通投融資渠道、解決公租房融資、盤活存量資產(chǎn)等主題的政策密集出臺(tái)，REITs的發(fā)展受到社會(huì)各界的期待。若參考美國(guó)、日本等成熟REITs市場(chǎng)規(guī)模約占GDP總量5%-15%的比例測(cè)算，未來(lái)中國(guó)公募REITs體量有望達(dá)到4萬(wàn)億元-12萬(wàn)億元。”