中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳：做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理 滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求

    本報記者 劉琪

    為貫徹落實黨中央、國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

    從具體內(nèi)容來看，《通知》明確了業(yè)務管理口徑。《通知》所稱經(jīng)營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產(chǎn)權(quán)證書并投入運營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營性物業(yè)為抵押，實際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房、租賃住房。除《通知》所稱經(jīng)營性物業(yè)貸款外，其他貸款仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行。

    《通知》同時明確，符合《通知》定義的經(jīng)營性物業(yè)貸款應納入房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計。經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款人可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時認為，此次將經(jīng)營性物業(yè)貸款納入房地產(chǎn)貸款范疇，使得房貸的投放范圍更廣，除了能夠滿足融資需求，還有一個重要原因在于要防范化解風險。此次包括商業(yè)綜合體、購物中心等企業(yè)或經(jīng)營者可以享受政策支持，是非常典型的“第一支箭”的擴容版本，利好商辦市場的活躍和健康發(fā)展。

    《通知》細化了商業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)貸款期限、額度等要求。其中明確，2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領域相關(guān)貸款和公開市場債券。

    《通知》提出，經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%。商業(yè)銀行應結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。

    《通知》明確加強風險管理。其中提出，商業(yè)銀行應將經(jīng)營性物業(yè)貸款納入對借款人及其所在集團客戶的統(tǒng)一授信管理，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團貸款模式分散風險。

    仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟對《證券日報》記者表示，《通知》的出臺，能夠支持優(yōu)質(zhì)合規(guī)房企，通過盤活綜合效益較好的商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營性物業(yè)等存量資產(chǎn)，改善流動性、增加資金融通渠道、擴大資金使用范圍、提升資金使用效率，有助于加快房地產(chǎn)企業(yè)風險市場化出清、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局表示，下一步將指導商業(yè)銀行抓緊落實《通知》要求，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。