政策合力助推房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 資本市場大有可為

    本報記者 田鵬

    11月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開會議，表示將一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”，支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組，積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)。

    今年以來，隨著一系列圍繞支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策落地顯效，我國樓市不論是在整體銷量方面，還是在房企庫存去化和主動性降負(fù)債方面，均頻頻顯現(xiàn)邊際改善的信號。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)整體上仍然處于筑底階段。在此背景下，加大“三支箭”政策力度正當(dāng)其時。

    “‘三支箭’支持房地產(chǎn)企業(yè)融資再次加力，將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，改善行業(yè)預(yù)期，防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《證券日報》記者采訪時表示，其中，“第三支箭”——房企股權(quán)融資或?qū)⒓涌鞂徟门c“第一支箭”信貸融資和“第二支箭”增信發(fā)債形成合力，共同改善房企融資環(huán)境，進一步助力行業(yè)回暖。

    政策發(fā)力支持企業(yè)改善負(fù)債表

    今年以來，“三支箭”持續(xù)發(fā)力，在房企盤活存量、增加“保交付”能力等方面提供了有力保障。尤其是“第三支箭”，助力相關(guān)企業(yè)改善資產(chǎn)負(fù)債表、補充資金。

    據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至11月18日，自2022年11月份股權(quán)融資5項措施發(fā)布以來，共有48家上市房企發(fā)布股權(quán)融資公告，擬募資共計1082.13億元。其中，44家擬通過定向增發(fā)合計募集資金971.22億元；4家（華僑城A、浙江建投、高新發(fā)展、筑博設(shè)計）擬通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債募集資金110.91億元。

    從深市來看，共計24家上市房企披露再融資預(yù)案，擬合計募集資金412.51億元。從募集資金用途來看，大多企業(yè)將用于項目融資或補充流動資金。

    在58安居客研究院院長張波看來，股權(quán)融資由于不存在到期兌付問題，更有利于房企利用資金優(yōu)化自身財務(wù)結(jié)構(gòu)和擴展業(yè)務(wù)方向，進一步增強抵御風(fēng)險能力。與此同時，上市房企股權(quán)融資規(guī)模的增長也有利于行業(yè)發(fā)展，對于市場風(fēng)險的稀釋將起到關(guān)鍵作用。

    除了為房企提供再融資支持外，監(jiān)管層還通過加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍擴展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域等舉措，以進一步改善房企資產(chǎn)負(fù)債表、持續(xù)增厚企業(yè)利潤水平、引導(dǎo)企業(yè)更積極培育專業(yè)的經(jīng)營和服務(wù)能力。

    10月20日，證監(jiān)會宣布公募REITs試點拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，推進符合條件的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行公募REITs。華潤、萬科、金茂及物美集團在10月26日進行了申報工作，并已獲交易所受理。

    “這意味著商業(yè)運營規(guī)模較大、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企也會越來越多。”市場人士表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs屬于權(quán)益融資，幫助企業(yè)獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務(wù)進行置換的方式，極大降低基礎(chǔ)設(shè)施項目及企業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率。

    房地產(chǎn)市場

    邊際改善信號顯現(xiàn)

    得益于今年以來一系列房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策措施逐漸落地顯效，我國房地產(chǎn)市場邊際改善信號顯現(xiàn)，相關(guān)企業(yè)營收表現(xiàn)有所改善、企業(yè)庫存去化成效顯著、主動性降負(fù)債效果明顯。

    以深市房企為例，盈利方面，據(jù)深市房企2023年三季度報告數(shù)據(jù)顯示，48家房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入6966.14億元，歸母凈利潤合計122.76億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤合計96.89億元；庫存方面，截至9月底，48家房企合同負(fù)債余額為1.27萬億元，較上年同期減少16.49%，存貨余額為2.66萬億元，較上年同期減少12.60%；債務(wù)杠桿方面，截至9月30日，深市48家房企帶息債務(wù)規(guī)模為12386.95億元，較2022年年底下降4%，同時，房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為57.28%，較上年同期下降2.48個百分點，剔除預(yù)收款后的平均資產(chǎn)負(fù)債率為42.50%，較2022年年底下降1.73個百分點。

    目前，各方仍在積極積聚力量，形成政策合力。此次三部門聯(lián)合召開會議，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)進行部署安排，將為行業(yè)回暖再添助力。

    在東方金誠首席宏觀分析師王青看來，接下來有可能通過央行專項借款、PSL（補充抵押貸款）等方式，定向加大對保障性住房等“三大工程”建設(shè)的支持力度。這一方面有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和基建投資增速，保持宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭，另一方面也是房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革的一項重要內(nèi)容。