集中供地政策調(diào)整！自然資源部：不是取消，而是優(yōu)化

    本報(bào)記者 杜雨萌

    針對(duì)近期坊間廣為流傳的自然資源部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（下稱《通知》），并對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”。2月3日，《證券日?qǐng)?bào)》記者向自然資源部求證得知，該文件確實(shí)由其印發(fā)。

    根據(jù)《通知》要求，市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。對(duì)于詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓，并在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)全部推出。

    自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，該《通知》是對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件，不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。

    集中供地政策始于2021年。彼時(shí)在構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方面，調(diào)控端逐步深化“一城一策”的認(rèn)識(shí)，金融端也已建立“三道紅線”“五檔分類”的制度，而從“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的角度來(lái)看，為避免因信息不對(duì)稱引發(fā)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和資源浪費(fèi)，讓市場(chǎng)主體做出理想判斷，土地供應(yīng)端也隨之在22個(gè)重點(diǎn)城市推出住宅用地“兩集中”出讓政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。

    而從實(shí)踐層面來(lái)看，隨著“兩集中”出讓政策的推行，核心城市土地市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)一輪高熱后迅速降溫。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從2021年22個(gè)重點(diǎn)城市的土拍情況來(lái)看，價(jià)格觸頂?shù)貕K和溢價(jià)地塊的成交數(shù)量銳減，且流拍地塊數(shù)量明顯增多。具體來(lái)看，2021年22城三個(gè)批次的土地供應(yīng)依次為813塊、875塊、627塊，其中，價(jià)格觸頂?shù)貕K、溢價(jià)地塊、底價(jià)地塊占總成交地塊的比重已從第一批的33%、58%、42%，第二批的12%、27%、73%，進(jìn)一步降至第三批的12%、22%、18%。而從流拍率來(lái)說(shuō)，卻有不小的增長(zhǎng)，即三個(gè)批次的流拍地塊占總供應(yīng)地塊的比重依次為6%、33%和17%。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從2021年土拍的實(shí)際情況來(lái)看，“兩集中”出讓政策也取得了階段性的效果，然而，進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)力度不及預(yù)期，行業(yè)存資金壓力，“兩集中”出讓政策對(duì)企業(yè)的資金流要求又較高，因此，從土拍市場(chǎng)表示看，仍持續(xù)冷清。

    來(lái)自58安居客研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)土地成交平均樓面地價(jià)為1383元/平方米，較上一年大幅下滑18%。從涉宅地塊看，溢價(jià)水平同樣呈現(xiàn)下滑，2022年全國(guó)涉宅地塊成交溢價(jià)率僅為3.36%。從流拍率來(lái)看，2022年，全國(guó)涉宅地塊流拍4006幅，較2021年回落32%，流拍率為18%。

    隨著去年土地市場(chǎng)的低溫運(yùn)行，已有部分城市根據(jù)自身實(shí)際情況對(duì)土拍模式進(jìn)行了適度調(diào)整。比如北京、蘇州、無(wú)錫等城市在2022年就相繼打破了“兩集中”出讓政策的一年不超三次公告要求。此外，南昌在去年10月份也提出“力爭(zhēng)將南昌從‘集中供地’城市名單中調(diào)出”。

    中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)坦言，集中供地政策在土拍市場(chǎng)熱度較高的時(shí)期起到了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的作用，而去年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，土拍熱度亦隨之下降，房企現(xiàn)金流壓力加大。因此，適時(shí)完善和優(yōu)化原有集中供地政策，放寬全年供地批次數(shù)量的限制，分批次供地有利于緩解房企的資金壓力，降低同批次地塊入市的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)和市場(chǎng)信心。

    58安居客研究院分析師許之靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，盡管當(dāng)前金融端已給房企最大限度地“松綁”，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇需要半年到一年的時(shí)間。當(dāng)前對(duì)于“兩集中”出讓政策做出調(diào)整非常有必要，有利于房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)常態(tài)。取消出讓次數(shù)限制后，部分城市仍將會(huì)保持集中出讓的節(jié)奏，尤其是一些市場(chǎng)熱度上升明顯的城市，預(yù)計(jì)后期單次出讓的土地宗數(shù)仍將保持一定高位，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度過(guò)快上升。部分降溫城市則會(huì)優(yōu)化出讓次數(shù)，小量多批次的面市將更有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。和集中供地相配套的房地產(chǎn)價(jià)聯(lián)動(dòng)以及租賃地塊的同步出讓，仍將在部分城市存在。

（編輯 孫倩）