本報記者 侯捷寧
見習(xí)記者 韓昱
北京時間12月7日晚,MBA(美國抵押貸款銀行家協(xié)會)公布數(shù)據(jù)顯示,截至12月2日當(dāng)周,美國MBA抵押貸款申請活動指數(shù)環(huán)比下降1.9%,同比下降66.9%。從分項指數(shù)看,購買指數(shù)環(huán)比下降3.0%,同比下降40.6%;再融資指數(shù)環(huán)比小幅回升4.7%,但同比下降86.4%,仍處于近二十年來低位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,抵押貸款申請和再融資活動的不斷下滑,反映出美國房地產(chǎn)市場景氣度日趨低迷。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者采訪時表示,在美國通脹周期中,美聯(lián)儲持續(xù)的加息動作傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場貸款利率之上,導(dǎo)致其不斷攀高。在此影響下,美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出新房、二手房需求下調(diào),整體掛牌成交周期拖長的現(xiàn)象。
在美聯(lián)儲年內(nèi)激進(jìn)加息下,美國住房抵押貸款利率快速攀升。以30年期抵押貸款固定利率為例,Wind數(shù)據(jù)顯示,在11月10日當(dāng)周,該項利率沖破“7%”關(guān)口,錄得7.08%,創(chuàng)2002年3月份以來最高值,隨后在美聯(lián)儲放緩加息預(yù)期下有所回落。不過截至12月1日當(dāng)周,該項利率仍錄得6.49%高位,年內(nèi)漲幅達(dá)108.7%。
上海財經(jīng)大學(xué)中國經(jīng)濟思想發(fā)展研究院研究員岳翔宇對《證券日報》記者分析稱,2022年之前的兩年,美國寬松的貨幣財政刺激使得房地產(chǎn)市場走高,而隨后美聯(lián)儲開啟快速加息進(jìn)程,增加了購房居民和房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本,不利于美國房地產(chǎn)行業(yè)。從數(shù)據(jù)角度看,也體現(xiàn)在美國房地產(chǎn)市場開工、銷售、貸款等指標(biāo)的持續(xù)下滑。
從最關(guān)鍵的銷售指標(biāo)看,NAR(美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會)于11月30日公布的數(shù)據(jù)顯示,10月份美國成屋簽約銷售指數(shù)環(huán)比下降4.6%,在過去10個月中有9個月出現(xiàn)環(huán)比下滑,同比下降幅度更是高達(dá)36.7%。
此外,美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin在12月1日發(fā)布的最新報告顯示,美國居民的購房意愿也在走弱。截至11月27日當(dāng)周,經(jīng)紀(jì)人帶看房活動年內(nèi)下降53%。網(wǎng)絡(luò)上“待售房屋”的搜索數(shù)量同比下降幅度也達(dá)到40%。
“美國房地產(chǎn)市場快速降溫并已步入衰退,利率飆升導(dǎo)致購房需求快速下降,進(jìn)而引發(fā)房價急轉(zhuǎn)直下,住宅投資對于美國經(jīng)濟拖累也在加深”,中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示,美國房地產(chǎn)市場將從數(shù)量以及價格兩個層面拖累美國經(jīng)濟增長。一方面,房屋銷售逆風(fēng)會傳導(dǎo)至住宅投資與開工規(guī)模,導(dǎo)致大宗商品以及耐用品等消費品的需求下降,同時也會導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè),比如,金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、建筑業(yè)等的景氣度下行,進(jìn)而對美國經(jīng)濟活動產(chǎn)生較大影響;另一方面,銷售慘淡會滯后性地推動房價下跌,進(jìn)而通過壓縮房屋資產(chǎn)凈值、提高借貸限制以及引發(fā)止贖等方式惡化居民資產(chǎn)負(fù)債表,減少居民消費。同時房價下降也會提升信貸市場的金融風(fēng)險,影響經(jīng)濟的穩(wěn)定性。
近日,有越來越多的華爾街機構(gòu)就美國房地產(chǎn)市場發(fā)出警告,比如,摩根士丹利認(rèn)為,美國房價才剛開始調(diào)整,美國房價到2024年底將由峰值下滑約10%。
北京看懂研究院研究員陳佳對《證券日報》記者表示,美國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險度持續(xù)攀升,疊加美國金融體系內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性問題,美國經(jīng)濟衰退的風(fēng)險也在日益加大。部分華爾街機構(gòu)甚至預(yù)測,在未來12個月內(nèi)美國即有出現(xiàn)衰退的概率。
(編輯 李波 上官夢露)
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