土拍市場(chǎng)平平淡淡 多地規(guī)則進(jìn)一步放松

    證券時(shí)報(bào)記者 曹晨

    隨著上個(gè)月鄭州一批次集中供地落下帷幕，今年首批次22城集中供地全部完成，如今又進(jìn)入了重點(diǎn)城市的第二輪集中土拍期。

    今年以來，土拍市場(chǎng)不溫不火，國(guó)企央企仍是土拍主力軍，而民營(yíng)房企拿地偏向謹(jǐn)慎，地方平臺(tái)呈現(xiàn)“托底”態(tài)勢(shì)。另一方面，隨著政策環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)，多個(gè)城市競(jìng)拍規(guī)則的持續(xù)放松、激發(fā)房企拿地?zé)崆橐嗍峭僚氖袌?chǎng)的一大特點(diǎn)。

    多位業(yè)內(nèi)人士在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，土拍遇冷可以視為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的表現(xiàn)。而土拍成交的下滑不僅讓城市土地供給持續(xù)縮量，更加劇了地方財(cái)政的收支壓力，在此背景下，盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度或是解決癥結(jié)的關(guān)鍵。

    近期，上海等熱點(diǎn)城市土拍情況向好或許預(yù)示著土拍市場(chǎng)的復(fù)蘇。“從近2個(gè)月的數(shù)據(jù)看，全國(guó)百城賣地金額就達(dá)到了接近4000億元，這在一定程度上預(yù)示著樓市見底跡象的出現(xiàn)，土地市場(chǎng)也有望走出低谷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示。

    土拍市場(chǎng)熱度不足

    今年以來，受房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍度不足、企業(yè)資金壓力較大等因素影響，全國(guó)土拍市場(chǎng)熱度不足成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月28日，全國(guó)賣地最多的100個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)賣地7217宗，合計(jì)賣地金額為1.64萬(wàn)億元；與2021年同期相比，熱點(diǎn)城市賣地金額同比下滑41%。

    張大偉對(duì)記者表示，從土地市場(chǎng)今年以來的低迷走勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然處于調(diào)整期。從100城賣地金額看，同比下降幅度明顯，大部分城市土地成交均明顯下滑。從房企數(shù)據(jù)看，大部分企業(yè)融資困難，除少數(shù)熱點(diǎn)城市外，房企拿地較為謹(jǐn)慎。“相比2021年，2022年土地市場(chǎng)第二輪集中供地剛剛開始，一定程度影響了2022年的土地銷售數(shù)據(jù)，但整體看，預(yù)計(jì)2022年土地市場(chǎng)將比2021年有所下調(diào)。”

    今年上半年，全國(guó)300城的土地成交下滑態(tài)勢(shì)同樣明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國(guó)300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積8.5億㎡，同比下降20.5%；成交規(guī)劃建筑面積6.7億㎡，同比下降28.6%；其中，上半年共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積2.8億㎡，同比下降44.3%；成交規(guī)劃建筑面積1.9億㎡，同比下降55.6%。

    “土拍市場(chǎng)熱度相對(duì)以往有所不足，主要是去年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，導(dǎo)致房企面臨的融資壓力上升。此外，受部分區(qū)域樓市銷售低迷，房企資金回籠慢，部分房企債務(wù)壓力加大，影響市場(chǎng)融資能力等。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華告訴證券時(shí)報(bào)記者。

    實(shí)際上，全國(guó)土拍成交大幅下降可以視為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不足的傳導(dǎo)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資6.83萬(wàn)億元，同比下降5.4%；其中，住宅投資5.18萬(wàn)億元，下降4.5%。1~6月份，商品房銷售面積6.89億平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額6.61萬(wàn)億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

    中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性與新房銷售情況正相關(guān)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于低迷狀態(tài)，一方面存量貨值去化減速，房企銷售資金回籠減慢，沒有資金用于拿地；另一方面，房企擔(dān)心庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)，也沒有意愿去拿地。

    一個(gè)好消息是，近期熱點(diǎn)城市拍地情況向好或許預(yù)示著土拍市場(chǎng)已經(jīng)開始復(fù)蘇。比如，剛剛結(jié)束的上海第二輪集中土拍結(jié)果就顯示出，拍地樓面價(jià)和溢價(jià)率均有所提高。

    “從近2個(gè)月的數(shù)據(jù)看，全國(guó)百城賣地金額就接近4000億元，這在一定程度上預(yù)示著樓市見底跡象的出現(xiàn)，房企拿地也從國(guó)企央企開始恢復(fù)。另外，多個(gè)熱點(diǎn)城市都將開始新一輪土拍，整體而言土地市場(chǎng)有望走出低谷。”張大偉對(duì)記者表示。

    周茂華也認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年土拍市場(chǎng)將逐步回暖。“主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖，疫情對(duì)樓市影響減弱；國(guó)內(nèi)各地因城施策穩(wěn)定樓市政策效果滯后顯現(xiàn)；近期有跡象顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐步企穩(wěn)回暖。”

    成交下滑影響較大

    長(zhǎng)期以來，土地出讓金是地方政府性基金收入的重要來源，而土拍市場(chǎng)的遇冷也讓地方政府收入大幅下滑。

    7月14日，財(cái)政部發(fā)布2022年上半年財(cái)政收支情況。其中，上半年，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入2.80萬(wàn)億元，比上年同期下降28.4%。分中央和地方看，中央政府性基金預(yù)算收入1898億元，比上年同期下降4.2%；地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入2.61萬(wàn)億元，比上年同期下降29.7%，其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.36萬(wàn)億元，比上年同期下降31.4%。

    “近兩年，受到疫情影響，地方財(cái)政本就承壓，經(jīng)濟(jì)下行期還需為企業(yè)減費(fèi)退稅，加之土地市場(chǎng)熱度不足，進(jìn)一步加劇了財(cái)政壓力。”在張凱看來，對(duì)于地方政府來說，現(xiàn)階段希望擴(kuò)大土地財(cái)政的收入，也就意味著需要出讓更多的土地。

    不過，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)，購(gòu)房需求偏弱。張凱表示，“從供需原理來看，需要減少土地供應(yīng)，以免新房庫(kù)存過大進(jìn)一步阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。這兩邊對(duì)立的需求矛盾仍在不斷加劇，而盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度或?qū)⑹墙鉀Q這個(gè)癥結(jié)的關(guān)鍵。”

    周茂華表示，土拍市場(chǎng)降溫，勢(shì)必對(duì)地方財(cái)政收入和支出均構(gòu)成一定壓力。但近期有跡象顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐步企穩(wěn)復(fù)蘇中，土地市場(chǎng)也將隨之回暖，緩解部分地方財(cái)政壓力。同時(shí)，近年來，通過專項(xiàng)債發(fā)行，提升地方財(cái)政支出效率及財(cái)政體制改革等綜合措施，有效緩解了地方財(cái)政壓力。

    在土拍市場(chǎng)熱度不足的背景下，備受關(guān)注的22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地也在明顯下降。

    中指研究院報(bào)告顯示，隨著上個(gè)月鄭州一批次集中供地落下帷幕，也意味著2022年首批次22城集中供地全部完成。22城首批共推出涉宅用地469宗，建設(shè)用地面積2135萬(wàn)平方米，同比去年首批次下降58.5%；推出規(guī)劃建筑面積4713萬(wàn)平方米，同比去年首批次減少6707萬(wàn)平方米，較去年集中供地推出減少58.7%。

    究其緣由，一方面，2022年首批次集中供地期間，部分城市將全年推地時(shí)間調(diào)整為4批次，導(dǎo)致首批推出規(guī)模較去年降幅明顯成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

    另一方面，房企投資需求的不足也會(huì)傳導(dǎo)到土地供給端。億翰智庫(kù)分析師認(rèn)為，為了避免土地的大面積流拍，目前各城市在土地推出之前往往會(huì)和市場(chǎng)做提前一輪的溝通，在土地出讓結(jié)果有一定的確定性后，才會(huì)將土地推入市，因此土地的供應(yīng)量在一定程度上也能反映當(dāng)前市場(chǎng)的需求。

    值得一提的是，房企投資需求的疲弱也導(dǎo)致了城市土地的流拍和撤牌。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國(guó)流拍和撤牌數(shù)量合計(jì)1995宗，在土地供地力度減弱的影響下，流拍和撤牌地塊數(shù)量同比分別下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率達(dá)23.4%，較去年同期提升5.1個(gè)百分點(diǎn)，較去年下半年下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。

    “當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)房需求不足，因此房企的購(gòu)地需求亦大幅下降。如果地方政府單方面維持高位供應(yīng)規(guī)模，將會(huì)導(dǎo)致更為大規(guī)模的地塊流拍，進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)信心。”在防止流拍方面，張凱表示，整體來看今年第一、二批次與去年的第三批次做法有明顯區(qū)別。去年第三批次主要依靠地方城投托底來降低流拍率，而今年越來越多的地塊采取降地價(jià)、減配建、提限價(jià)、調(diào)整用地性質(zhì)等方式，為房企保留更為充裕的利潤(rùn)空間，以提升房企的參拍意愿，降低流拍率。

    克而瑞研究中心近期研報(bào)也顯示，為了防止流拍，繼杭州、寧波、無錫后，更多城市采取了預(yù)申請(qǐng)的土地出讓機(jī)制或掛牌前通過土地推介會(huì)來摸底房企拿地意愿。受此影響，土地出讓流拍現(xiàn)象或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。

    多地土拍規(guī)則放松

    值得注意的是，今年以來，全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市優(yōu)化調(diào)整土拍規(guī)則，激發(fā)房企拿地?zé)崆橐嗍峭僚氖袌?chǎng)的一大特點(diǎn)。

    7月12日，南京市第二批次44幅土地吸引了157家房企競(jìng)拍，最終成交42宗。根據(jù)此前出讓公告，南京本輪供地有13宗未設(shè)住宅銷售限價(jià)，實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià)，按程序報(bào)備”，這也被業(yè)內(nèi)視為對(duì)房企拿地銷售限價(jià)的進(jìn)一步放松。

    另一方面，上述部分地塊還取消了“搖號(hào)地塊的商品住宅預(yù)售條件須滿足完成住宅部分投資額的50%”的規(guī)定，調(diào)整為在最高限價(jià)的基礎(chǔ)上加一個(gè)加價(jià)幅度，所有接受新的價(jià)格的競(jìng)買人通過搖號(hào)方式來確定競(jìng)買人。

    證券時(shí)報(bào)記者注意到，在放松限價(jià)方面，南京并不是個(gè)例，福州、成都、杭州等城市對(duì)部分地塊的限價(jià)均有所放松。也有部分城市延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納時(shí)間，如北京對(duì)部分地塊參與預(yù)申請(qǐng)可按照“30個(gè)自然日內(nèi)繳納50%，余款4個(gè)月付清”執(zhí)行。此外，不少城市對(duì)今年集中供地中的“回爐”地塊進(jìn)行降價(jià)競(jìng)拍，包括北京、鄭州、廈門、重慶、武漢以及合肥等城市。

    實(shí)際上，多個(gè)重點(diǎn)城市土拍規(guī)則進(jìn)一步放松是為了鼓勵(lì)房企參拍成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

    億翰智庫(kù)分析師認(rèn)為，通過下調(diào)保證金比例、放寬土地出讓金繳納限制、降低房企開發(fā)資質(zhì)要求等方式，降低房企參拍門檻。另一方面，簡(jiǎn)化了競(jìng)拍規(guī)則，原有的“競(jìng)配建”、“競(jìng)自持”等變相競(jìng)地價(jià)的規(guī)則改為地價(jià)觸底后搖號(hào)或者抽簽，實(shí)際上降低了地價(jià)，提升了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間，地方政府意圖通過規(guī)則的放松來提振房企拿地的信心和意愿。

    值得指出的是，今年以來，還有多個(gè)重點(diǎn)城市增加了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。中指研究院研報(bào)顯示，多數(shù)城市首批集中供地主城區(qū)推出規(guī)模占比較去年首批次提升；北京二批次增加朝陽(yáng)、豐臺(tái)區(qū)土地供應(yīng)力度，主城區(qū)占比較首批次提升超2成；上海在第二輪集中供地中，中心城市地塊的占比顯著提升等。

    此外，部分城市調(diào)整供地批次，由去年的“分三批供地”改為“分四批供地”，包括北京、青島、武漢、廈門、重慶和濟(jì)南等。

    對(duì)此，中指研究院分析師認(rèn)為，“兩集中”供地批次的提升，一方面是政府為了減輕各批次供地壓力，合理匹配各批次供地規(guī)模，避免大開大合，保障土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性；另一方面，面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整以及企業(yè)拿地意愿不高、拿地能力不足等情況，地方政府“因時(shí)制宜”調(diào)配全年供地計(jì)劃，有利于土地市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。

    談及土拍規(guī)則的松綁，張凱總結(jié)稱，主要涵蓋集中供地由3次調(diào)整為4次、地價(jià)下調(diào)、限價(jià)上調(diào)甚至取消（但預(yù)售備案時(shí)備案價(jià)仍須參考周邊市場(chǎng)情況）、取消捆綁配建、綜合用地改為住宅用地、取消競(jìng)自持等環(huán)節(jié)、降低保證金比例、延長(zhǎng)土地款繳清周期、降低開發(fā)資質(zhì)要求等等。“其主要原因和目的就是為房企減輕負(fù)擔(dān)、提高盈利空間，從而吸引更多的房企參與土拍，而回爐地塊降價(jià)和增加核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)也出于同樣的目的。”

    針對(duì)土地出讓規(guī)則，某房企開發(fā)投資部負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示：“在競(jìng)拍規(guī)則方面，可同時(shí)明確土地最高報(bào)價(jià)、住宅官方指導(dǎo)價(jià)，房地價(jià)聯(lián)動(dòng)，明確競(jìng)買人利潤(rùn)空間，向市場(chǎng)傳遞合理地塊價(jià)值和價(jià)格預(yù)期。在競(jìng)拍資格方面，可通過對(duì)企業(yè)入圍資格進(jìn)行評(píng)分，如從開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、信用評(píng)級(jí)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、建筑設(shè)計(jì)等指標(biāo)評(píng)分，篩選優(yōu)質(zhì)參拍主體，務(wù)實(shí)地篩選合格開發(fā)商，從源頭上杜絕‘暴雷’事件發(fā)生；從公共空間、建筑設(shè)計(jì)、建造工藝、物業(yè)保修等多方面明確住宅品質(zhì)，提升建筑質(zhì)量、優(yōu)化城市面貌、保障消費(fèi)者權(quán)益。”

    民營(yíng)房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎

    在多數(shù)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)看來，今年以來的土拍市場(chǎng)，拿地企業(yè)仍以國(guó)企央企為主，部分城市地方城投托底跡象明顯，民營(yíng)房企拿地態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年22城首批次集中供地中，北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國(guó)企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，2021年下半年以來土地市場(chǎng)走弱，民營(yíng)房企拿地意愿下降，地方平臺(tái)拿地比例逐漸提高。天津、無錫、武漢、寧波、福州、蘇州、廣州、成都等城市地方平臺(tái)拿地宗數(shù)占比均超5成，無錫、天津、蘇州均超七成。

    另一方面，民營(yíng)房企拿地積極性不足，南京、深圳、蘇州拿地企業(yè)中無民營(yíng)房企，北京、廈門、廣州、寧波、天津等地民營(yíng)房企僅占一成左右，僅合肥民營(yíng)房企拿地宗數(shù)占比超過50%。

    對(duì)此，張凱認(rèn)為，民營(yíng)房企的主要劣勢(shì)在于其融資成本高企，這也是許多規(guī)模性頭部民營(yíng)房企選擇“高周轉(zhuǎn)”來降低資金成本的原因。“資金的周轉(zhuǎn)速度仍然是民營(yíng)房企關(guān)注的核心，如想要激發(fā)民營(yíng)房企活力，就需要項(xiàng)目的去化速度能夠得到保障。從當(dāng)前的行業(yè)趨勢(shì)來看，國(guó)企拿地主力軍很難逆轉(zhuǎn)，未來民營(yíng)房企或?qū)⒁詤^(qū)域深耕為主，全國(guó)布局的民營(yíng)房企將顯著減少。”

    克而瑞智庫(kù)也顯示，今年上半年，從拿地房企類型來看，與去年下半年保持一致，國(guó)企、央企仍是土地市場(chǎng)的主力軍，地方平臺(tái)公司仍舊處于“托底”態(tài)勢(shì)。就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言，國(guó)央企占比達(dá)到74%，優(yōu)勢(shì)明顯，中海、華潤(rùn)、招商等在核心一二線積極拿地。民營(yíng)房企拿地金額占比僅有28%，且集中在少數(shù)企業(yè)中，如龍湖、濱江等。

    談及地方平臺(tái)的“托底”行為，張凱則認(rèn)為，城投作為地方政府的平臺(tái)企業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起到了關(guān)鍵作用：在土地市場(chǎng)熱度偏低時(shí)托底拿地，減少土地流拍對(duì)市場(chǎng)信心的沖擊；在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度恢復(fù)之后，將手中的存量用地推向市場(chǎng)補(bǔ)充商品住宅的供應(yīng)，又能為穩(wěn)房?jī)r(jià)提供保障。“今年一批次城投拿地金額占比約31%，相較于去年三批次的50%有明顯下降，但仍然高于去年二批次的27%和一批次的12%。”

    不過，他也指出，一味地依靠城投托底并不是長(zhǎng)久之計(jì)，仍需要盡快走出房地產(chǎn)市場(chǎng)的低谷期，吸引市場(chǎng)化運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)拿地。

    展望未來，克而瑞分析師認(rèn)為，國(guó)央企+平臺(tái)公司的強(qiáng)勢(shì)局面不會(huì)反轉(zhuǎn)，仍是集中供地的主力軍。一方面在資金成本優(yōu)勢(shì)下，國(guó)央企持續(xù)在核心城市補(bǔ)倉(cāng)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)；另一方面，在土地市場(chǎng)低位運(yùn)行中，經(jīng)濟(jì)壓力使得部分城市仍需平臺(tái)公司“托底”。

    “下半年，隨著銷售的復(fù)蘇以及金融環(huán)境的相對(duì)寬松，民營(yíng)房企會(huì)更多地參與到土拍中，且地方城投、平臺(tái)公司的‘托底’會(huì)有一定減少，主要原因在于部分平臺(tái)公司不具備完全開發(fā)的能力，且持續(xù)托底對(duì)于資金要求也較高。”上述分析師表示。