房企紓困現(xiàn)新動(dòng)向 地方國(guó)資“跑步”入場(chǎng)

    在政策層面，從中央到地方、從產(chǎn)業(yè)到金融，均對(duì)房企進(jìn)行了幫扶與呵護(hù)；在銷(xiāo)售層面，市場(chǎng)在疫情平穩(wěn)后出現(xiàn)了較為明顯的復(fù)蘇跡象。在這兩者的加持下，國(guó)資直接入股民營(yíng)房企，示范效應(yīng)不言而喻。國(guó)資入場(chǎng)不僅帶來(lái)資金，更帶來(lái)銷(xiāo)售渠道、項(xiàng)目資源與融資增信。

    在樓市政策“暖風(fēng)勁拂”的加持下，上市民營(yíng)房企，正迎來(lái)一道更為明亮的紓困曙光。

    在經(jīng)營(yíng)遭遇困難的房企頻頻向地方國(guó)企尋求項(xiàng)目乃至股權(quán)合作后，近期已逐步有“修成正果”的案例：前有華南城引入深圳國(guó)資為大股東，后有建業(yè)地產(chǎn)迎轉(zhuǎn)折時(shí)刻——河南國(guó)資出手接盤(pán)近三成股權(quán)，并認(rèn)購(gòu)公司發(fā)行可換股債券。

    據(jù)悉，還有奧園集團(tuán)等一批上市民營(yíng)房企正在推動(dòng)引入地方國(guó)資事項(xiàng)。“尤其是建業(yè)的方案，釋放了非常積極的信號(hào)，地方國(guó)資以‘股權(quán)+可轉(zhuǎn)債’的形式進(jìn)場(chǎng)紓困，可保留民企原實(shí)際控制人身份，這對(duì)整個(gè)河南地產(chǎn)圈的示范效應(yīng)太強(qiáng)了。”一家房企高管對(duì)上海證券報(bào)記者說(shuō)。

    從昔日在項(xiàng)目上謹(jǐn)慎試水合作，到進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)成大股東，再到股債結(jié)合保留原控制權(quán)不變，地方國(guó)資對(duì)民營(yíng)房企的紓困模式日趨開(kāi)放多元，但幫扶力度卻有增無(wú)減——梳理華南城與建業(yè)地產(chǎn)方案，均可看到，國(guó)資入場(chǎng)不僅帶來(lái)資金，更帶來(lái)銷(xiāo)售渠道、項(xiàng)目資源與融資增信。

    伴隨政策有序落地與市場(chǎng)的進(jìn)一步恢復(fù)，未來(lái)，地方國(guó)資直接戰(zhàn)略投資或成紓困民營(yíng)房企的主要模式之一。

    河南國(guó)資成建業(yè)二股東

    6月1日深夜，河南老牌房企建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告，所有股東至此長(zhǎng)舒一口氣。

    公司稱，控股股東恩輝投資與河南同晟置業(yè)于6月1日簽訂了框架協(xié)定。據(jù)此，河南同晟擬受讓恩輝投資持有的8.6億股公司股份，占公司全部已發(fā)行股本的29.01%，代價(jià)為最高每股0.8港元，較6月1日收盤(pán)價(jià)溢價(jià)約23.1%。

    同時(shí)，河南同晟還將認(rèn)購(gòu)公司發(fā)行的本金不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

    建業(yè)地產(chǎn)苦苦等待的“白衣騎士”終于進(jìn)場(chǎng)。

    資料顯示，河南同晟系由河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)全資擁有，以地產(chǎn)投資為主的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，公司依托河南鐵路建設(shè)和投資，整合政府、鐵路投資、沿線土地資源，實(shí)行全市場(chǎng)化運(yùn)作。河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)實(shí)際控制人為河南省人民政府。

    事實(shí)上，河南國(guó)資出手馳援建業(yè)地產(chǎn)此前已有跡可循。

    早在2021年9月，一份《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》在網(wǎng)上流傳：建業(yè)集團(tuán)因洪災(zāi)等沖擊遇到困難，向河南政府求助。當(dāng)日，建業(yè)集團(tuán)連夜召開(kāi)線上媒體溝通會(huì)上，管理層人士在會(huì)上表示，建業(yè)多數(shù)業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)已恢復(fù)到正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、加速回暖。公司銀行貸款未受影響，到期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，短期內(nèi)無(wú)償債壓力。

    到了今年4月1日，河南同晟黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)鄧高強(qiáng)會(huì)見(jiàn)建業(yè)集團(tuán)副總裁、投資發(fā)展中心總經(jīng)理馬曉騰一行，雙方就進(jìn)一步深化合作進(jìn)行交流。

    有當(dāng)?shù)胤科笕耸繉?duì)記者分析稱，建業(yè)地產(chǎn)與河南同晟地緣相近又有業(yè)務(wù)協(xié)同，建業(yè)是規(guī)模房企，雙方的合作不影響建業(yè)主業(yè)獨(dú)立性，因此合作具有很高的價(jià)值。這表明地方政府認(rèn)可建業(yè)地產(chǎn)，愿意在公司危難之際伸出援助之手。

    也有其他房企高管表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：建業(yè)引入國(guó)資是一場(chǎng)難得的雙贏合作。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整，建業(yè)去年就表示面臨一些困難和挑戰(zhàn)。

    “在具體方案上，大股東還保有更多股份，可換股債券意味著靈活性，如不行權(quán)就只是借款。戰(zhàn)略投資者對(duì)于建業(yè)地產(chǎn)的意義不僅在于10多億元的資金，河南鐵建資源豐富，若成建業(yè)股東，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)層面、建業(yè)的融資方面都有幫助。此外，有了國(guó)企的增信，建業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售也會(huì)更順利。”上述人士分析。

    華南城“珠玉在前”

    建業(yè)并非首個(gè)上市民營(yíng)房企引入地方國(guó)資進(jìn)行紓困的案例。

    2021年下半年以來(lái)，部分民營(yíng)房企遭遇流動(dòng)性危機(jī)，有關(guān)部門(mén)適時(shí)出臺(tái)了防范化解出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的政策。此后，時(shí)有困難房企尋求國(guó)資戰(zhàn)略投資者的消息，但一直未見(jiàn)落地。

    直至今年5月，港股上市公司華南城紓困方案落地。

    5月16日，華南城發(fā)布公告稱，特區(qū)建發(fā)認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)正式完成，公司向特區(qū)建設(shè)發(fā)展控股有限公司（特區(qū)建發(fā)間接持有的全資子公司）發(fā)行及配發(fā)33.5億股新股份，認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所有先決條件均已達(dá)成，華南城已收到特區(qū)建發(fā)支付的相關(guān)款項(xiàng)。

    這標(biāo)志著，歷時(shí)5個(gè)月后，深圳市屬國(guó)資企業(yè)特區(qū)建發(fā)正式成為華南城單一最大股東。

    對(duì)于此次入股，特區(qū)建發(fā)表示，將堅(jiān)持“三個(gè)不變”：一是華南城管理團(tuán)隊(duì)基本不變；二是市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制不變；三是產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向不變。

    同時(shí)，特區(qū)建發(fā)還將充分發(fā)揮國(guó)資國(guó)企優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)華南城實(shí)現(xiàn)“三個(gè)改變”：一是提升資信水平，盤(pán)活資金流動(dòng)性；二是優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低資產(chǎn)負(fù)債率；三是強(qiáng)化資源導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    據(jù)查，華南城于2002年5月在香港注冊(cè)成立，2009年9月在港交所上市。2020年，華南城憑借116.2億元的銷(xiāo)售額首次進(jìn)入銷(xiāo)售百億房企行列。

    值得注意的是，自與特區(qū)建發(fā)傳出“訂婚”意愿后，華南城的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)發(fā)展隨即“撥云見(jiàn)日”。

    1月26日，華南城公告稱，已分別取得2022年到期的11.50%優(yōu)先票據(jù)及2022年到期的10.875%優(yōu)先票據(jù)持有人的足夠同意，延長(zhǎng)票據(jù)的到期日。

    2月16日，華南城與特區(qū)建發(fā)旗下鵬城智享簽約，雙方未來(lái)將在停車(chē)場(chǎng)景建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)、智慧園區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域全面深化合作，全面升級(jí)智慧停車(chē)系統(tǒng)。2月23日，華南城與深圳能源全資子公司深能南京能源控股簽署關(guān)于分布式綠色能源戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在屋頂分布式光伏、熱電聯(lián)產(chǎn)、碳資產(chǎn)管理等領(lǐng)域開(kāi)展全方位積極合作。

    3月3日，深圳華南城千億舊改項(xiàng)目啟動(dòng)，華南城與特區(qū)建發(fā)旗下深規(guī)院達(dá)成戰(zhàn)略合作。31日，華南城與深圳國(guó)際控股達(dá)成合作協(xié)議，擬出售旗下乾龍物流集團(tuán)有限公司位于鄭州和合肥兩處高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，可回籠資金逾17億元。

    4月13日，華南城與上海銀行深圳分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，上海銀行深圳分行將給予華南城40億元授信，支持華南城進(jìn)一步做大做強(qiáng)商貿(mào)物流等實(shí)體產(chǎn)業(yè)。這也是華南城與特區(qū)建發(fā)簽署擬認(rèn)股協(xié)議后，國(guó)內(nèi)首家銀行與華南城達(dá)成的資金合作。

    奧園“引戰(zhàn)”低調(diào)進(jìn)行

    據(jù)了解，同在積極引入國(guó)資戰(zhàn)略投資者的民營(yíng)房企，至少還包括奧園集團(tuán)。

    日前有消息稱，山東國(guó)資旗下山東能源集團(tuán)聯(lián)合山東健康集團(tuán)已基本完成對(duì)奧園集團(tuán)總部及區(qū)域項(xiàng)目的3個(gè)月資產(chǎn)盡調(diào)，計(jì)劃通過(guò)子公司持有奧園股權(quán)，并成為中國(guó)奧園控股股東。

    對(duì)此，奧園集團(tuán)品牌管理中心負(fù)責(zé)人向記者表示，公司引入戰(zhàn)略投資者的相關(guān)事宜正在進(jìn)行中，目前暫無(wú)可對(duì)外披露的消息，若有消息，公司會(huì)第一時(shí)間公告。

    山東能源集團(tuán)是山東省委省政府于2020年7月聯(lián)合重組原兗礦集團(tuán)、原山東能源集團(tuán)，組建成立的大型能源企業(yè)集團(tuán)。

    山東能源集團(tuán)與奧園集團(tuán)此前已有交集。

    2020年9月，山東能源集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布一則消息，奧園集團(tuán)高層到訪，山東能源集團(tuán)對(duì)奧園集團(tuán)參與中垠地產(chǎn)混改及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃表示歡迎，奧園集團(tuán)對(duì)此也進(jìn)行了積極的表態(tài)。

    今年3月25日，中國(guó)奧園公告稱，正在制定一個(gè)重組計(jì)劃，將為所有利益相關(guān)方提供一個(gè)協(xié)商一致的解決方案。此外，鑒于公司面臨的流動(dòng)資金問(wèn)題，公司正在積極與潛在投資者討論有關(guān)資本重組的問(wèn)題，作為實(shí)施債務(wù)重組的一部分。

    4月初，有知情人士向記者證實(shí)，3月初山東某知名國(guó)企已派出包括財(cái)務(wù)、法務(wù)、評(píng)估、資產(chǎn)管理顧問(wèn)在內(nèi)的近百人的盡調(diào)團(tuán)隊(duì)，提前進(jìn)駐奧園總部所在地廣州番禺萬(wàn)博中心，開(kāi)展緊張有序的盡調(diào)工作。

    國(guó)資入場(chǎng)紓困或成趨勢(shì)

    從華南城到建業(yè)再到奧園，更多國(guó)資入場(chǎng)紓困民營(yíng)房企的案例與模式還在醞釀，并有望呈加速趨勢(shì)。

    今年4月，招商蛇口宣布與長(zhǎng)城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的梳理研究，以“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”為原則，不斷將成熟項(xiàng)目置入三方合作平臺(tái)。

    5月，中南建設(shè)發(fā)布公告，由華融資產(chǎn)和南通國(guó)資設(shè)立合作主體，針對(duì)公司及中南控股其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)、社會(huì)與資本合作項(xiàng)目盤(pán)活等開(kāi)展業(yè)務(wù)，共同支持中南控股轉(zhuǎn)型發(fā)展。有關(guān)支持項(xiàng)目總規(guī)模不超過(guò)50億元。

    有房企人士分析稱，此前數(shù)月，房企間的收并購(gòu)以項(xiàng)目資產(chǎn)為主。部分民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，甚至有些隱藏問(wèn)題還未完全暴露。在此情況下，貿(mào)然收購(gòu)企業(yè)股權(quán)會(huì)面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。“如果沒(méi)有將各個(gè)項(xiàng)目的賬算清楚，股權(quán)的價(jià)值也不好確定，這里面涉及非常復(fù)雜的審計(jì)過(guò)程。收購(gòu)股權(quán)比收購(gòu)資產(chǎn)要復(fù)雜得多，尤其是一家上市公司。”

    市場(chǎng)正在悄然變化。

    在政策層面，從中央到地方、從產(chǎn)業(yè)到金融，均對(duì)房企進(jìn)行了幫扶與呵護(hù)；在銷(xiāo)售層面，市場(chǎng)在疫情平穩(wěn)后出現(xiàn)了較為明顯的復(fù)蘇跡象。在這兩者的加持下，國(guó)資直接入股民營(yíng)房企，示范效應(yīng)不言而喻。

    有民營(yíng)房企高管表示，現(xiàn)階段房企經(jīng)營(yíng)仍存在一定壓力，尤其是已出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的企業(yè)。如能在不失去企業(yè)控制權(quán)的情況下引入戰(zhàn)略投資者，對(duì)房企而言會(huì)是非常理想的選擇。

    “建業(yè)地產(chǎn)引入國(guó)資，對(duì)行業(yè)而言無(wú)疑是一個(gè)正面、積極的信號(hào)。”上述房企人士認(rèn)為，當(dāng)前也有一些民營(yíng)房企正在努力引進(jìn)國(guó)資戰(zhàn)略投資者。對(duì)這些民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，國(guó)資入股能幫助企業(yè)解決一系列問(wèn)題，尤其是增信。一旦企業(yè)融資功能有所改善，企業(yè)在保證自身安全的前提下，就能根據(jù)市場(chǎng)情況自主調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的節(jié)奏，甚至尋求新的發(fā)展契機(jī)。