央行“降息”十日：17城首套房貸利率低至4.25%

    本報(bào)記者 劉琪 杜雨萌

    “您的貸款年利率自2022年5月28日起調(diào)整為4.3050%，請(qǐng)保持充足還款額。”5月29日，家住浙江省嘉善縣的閆歌（化名）收到了其貸款銀行發(fā)來(lái)的這樣一條短信。他對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房貸年利率下調(diào)后，月供又可以少還一點(diǎn)了。

    5月20日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）由4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，這是LPR改革以來(lái)5年期以上LPR降幅最大的一次，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。僅以此計(jì)算，對(duì)于存量房貸客戶(hù)而言，如以商貸額度300萬(wàn)元、貸款30年、等額本息的還款方式計(jì)算，此次下調(diào)能為存量貸款客戶(hù)每年省下超3000元房貸。

    易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著本月5年期以上LPR大幅調(diào)低，這不僅會(huì)降低增量購(gòu)房者的房貸成本，對(duì)于少部分存量房貸還款人來(lái)說(shuō)，亦可以享受到政策紅利，具有一定的減負(fù)效應(yīng)?？偟膩?lái)說(shuō)，隨著各地陸續(xù)出臺(tái)樓市支持政策，再配合房貸利率的“因城施策”，預(yù)計(jì)將對(duì)住房需求的釋放帶來(lái)積極影響。

    當(dāng)然，相比于存量房貸客戶(hù)來(lái)說(shuō)，增量貸款人群能享受到的“政策福利”似乎遠(yuǎn)不止如此。即除了此次5年期以上LPR大幅調(diào)低外，央行、銀保監(jiān)會(huì)5月15日發(fā)布消息稱(chēng)，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。也就是說(shuō)，與4月份相比，新貸款人群最大降息幅度為35個(gè)基點(diǎn)，利率可低至4.25%。同樣以商貸額度300萬(wàn)元、貸款30年、等額本息的還款方式計(jì)算，購(gòu)房者每年能省房貸約7500元。

    結(jié)合360數(shù)字科技研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，自5月20日LPR調(diào)降后截至5月25日，在其監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中，已有17個(gè)城市最低可執(zhí)行首套4.25%、二套5.05%的房貸利率。其中，既包括之前房貸利率已經(jīng)到達(dá)首套下限要求的蘇州、鄭州、濟(jì)南等地，也有5月15日之前首套利率尚在5%以上的城市，比如溫州、南京等地。不過(guò)，部分城市的銀行僅針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)或者合作樓盤(pán)可以執(zhí)行下限利率水平。

    此外，至少還有6城雖然沒(méi)執(zhí)行最低下限利率4.25%，但首套利率也已經(jīng)降到4.6%以下；至少24個(gè)城市的二套房貸利率最低可執(zhí)行5.05%。

    中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從二三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，近期針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“定向降息”，預(yù)計(jì)會(huì)在短期內(nèi)對(duì)樓市成交帶來(lái)一定的提振作用，特別是配合一些已經(jīng)取消或放松限購(gòu)、限貸、限售等措施的熱點(diǎn)城市。

    記者結(jié)合克而瑞地產(chǎn)研究提供的數(shù)據(jù)整理后發(fā)現(xiàn)，盡管多個(gè)城市的二手房成交面積累計(jì)仍同比下降，但近期，已有部分城市二手房成交規(guī)模明顯放量增加。

    具體來(lái)看，在5月2日至5月22日的這三周時(shí)間內(nèi)，成都、南京、蘇州、廈門(mén)、杭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市成交面積呈現(xiàn)出周環(huán)比增加態(tài)勢(shì)。

    以南京為例，5月前三周，其二手房成交面積依次為6.31萬(wàn)、13.92萬(wàn)、14.36萬(wàn)平方米；杭州二手房成交面積依次為1.47萬(wàn)、6.03萬(wàn)、7.54萬(wàn)平方米；蘇州二手房成交面積依次為3.79萬(wàn)、8.72萬(wàn)、9.44萬(wàn)平方米。事實(shí)上，這三個(gè)城市近期亦因陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)樓市支持政策而廣受各方關(guān)注。

    葉銀丹表示，長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論是房貸利率下調(diào)，或是調(diào)整限購(gòu)、限售等樓市調(diào)控措施，其效果均因城而異，即最終取決于城市發(fā)展?jié)摿?、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流入、收入增長(zhǎng)等基礎(chǔ)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地區(qū)，新市民進(jìn)城落戶(hù)的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)以及相應(yīng)的購(gòu)房需求可以說(shuō)持續(xù)存在，因此，相關(guān)樓市支持政策對(duì)于釋放市場(chǎng)需求的效果也相對(duì)較好。僅從房貸利率角度來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多二三四線(xiàn)城市將首套房貸利率下降至4.25%。

    “整體上看，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)的低利率可能并未見(jiàn)底，后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)空間。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

（編輯 上官夢(mèng)露）